房地产投资基金欲退出瑞安房地产 涉及53亿元互换资产

　　房地产投资基金在国内寻求新一轮投资机会的同时，也在为前期投资铺设退路。

　　瑞安房地产10月1日启动一项与合作方房地产基金Trophy Property Development L.P.（TPD）互换资产的协议，以上海太平桥116住宅项目，向TPD换回瑞虹新城、武汉天地及重庆天地3个商住项目的部分股权。协议执行完成后，瑞房将独资持有该3项目，而太平桥116项目则由TPD持有，瑞房可透过另外行使购买权，增持至最多40%股权。此次资产置换涉资52.73亿元人民币。

　　“这应该是TPD一次较为合适的退出机会。”克而瑞研究总监薛健雄认为，这是基金意欲退出瑞房的信号。

　　另据证券界人士透露，大多数投资基金对于瑞房旧城改造的模式普遍评价不高。因为项目多涉及拆迁，基金的投资周期过长，同时瑞安持有商业项目居多，使得回报暂时无法兑现。或许正是基于上述多个原因，瑞房高管曾在公开场合明确今后不会再涉足动迁项目。今年初瑞房曾宣布成立中国新天地，拟将旗下商业地产打包上市，但延缓至今。

　　据知情人士透露，TPD之所以选择置换太平桥116项目，是因为它比较“干净”，拆迁已完成85%以上，不像此次置换的另3个项目，后续还有很多没完成动迁的地块，需要增加投入，项目回报周期也延长，不符合房地产基金进取式的投资心态。年初瑞房行政总裁李进港曾透露，太平桥116号项目和瑞虹新城前期动迁费用已高达88.51亿，后续动迁款项还需投入39.15亿元。

　　上述业内人士认为，这是基金要退出瑞房的信号。“瑞房的项目，从动迁就开始投钱，到卖房周期都比较长，导致基金公司收益长期被拖着，这种换取整个项目股权自由操作的方式，是最好的退出办法。”薛建雄分析。

　　尽管瑞房置换的3个项目均为今明两年推出市场，短期内能为瑞房带来销售回款，但该公司将不得不继续寻求其他长远的合作资金，用于旧城改造项目所需的动迁款项。

　　“资金问题也不会困难到哪去，主要是没发展空间了，整体扩张得慢而已。但它有稳定的租金收入。”薛建雄谈及瑞房资金情况时说。

　　当今年前三季度内地前50强的入门门槛已提高到100亿元时，瑞房今年的销售目标却仅为90亿。“（上海）市中心几个项目都是豪宅，今年货量不是太活跃。”据一名与瑞安房地产有销售代理合作的上海中介人士反映，瑞房上海在售货值已不多。以该公司主要销售项目上海瑞虹新城为例，今年全年有30亿货值，其他城市有大约75亿货值。

　　瑞房目前可销售类的项目不多，但租金收入占比较大。据2013年中报显示，截至2013年6月30日，瑞房持有的已落成投资物业及酒店物业的账面值合计人民币276.94亿元。

　　但持有商业太多不利于资金周转，是瑞房一直想办法把商业地产打包上市融资的动力所在。在今年中期业绩发布会上，瑞房董事总经理兼财务总裁尹焰强透露，有关中国新天地分拆上市，目前仍未有明确时间表，但已完成一切准备工作。中国新天地在建及已建物业项目总价值逾260亿元。

　　但中国新天地上市延后，瑞房资金缺口隐现，向轻资产转型并不容易。今年3月28日，瑞房增发集资不超过41.37亿港元，用于太平桥项目和瑞虹新城的动迁款项。

　　10月8日，瑞房公布今年前三季度业绩，合约物业销售额为81.39亿元人民币，同比升2.4倍，达全年90亿元目标的90%。另尹焰强透露，截至今年6月底，瑞房现金及银行结存为120亿元。土地储备为1290万平方米，60%为商业。