瑞房参拍上海136亿综合体用地 罗康瑞新天地归来

　　5月28日，杭州土地市场众星捧月，经过7个小时的鏖战，这座准一线城市诞生了有史以来第二贵的地块，主角是来自香港的恒隆，市场一片沸腾。

　　同一天，上海挂出一幅位于新天地旁的商业地块，同样是全自持，同样是绝佳地段，起价高达135.8亿，亦引来市场的极大关注。

　　据说，这一地块已有两香港开发商进入挂牌出让环节，其中之一就是罗康瑞掌舵的瑞安房地产，另一家则被传是香港的百年老牌英资。

　　对此，瑞房内部人士向观点地产新媒体证实，公司确实参加了这幅地块的竞投，并希望能成功获得地块。

　　显然，十多年前创造新天地传奇的罗康瑞是很想要这块地的，而自三年前起实行的轻资产战略和这些年出售资产的举措，令瑞房在资金上具备拿下这宗地的可能。

　　不久前举行的瑞房股东会上，罗康瑞还强调“公司现在有百亿现金”。

　　自1996年进入内地市场，瑞房就已开始参与上海新天地（开业时间:2001-06、已签约206个品牌）地块的建设，其间，瑞房曾凭借这个项目风光一时无两，亦因为旧改沉淀大量资金而陷入困顿。

　　浮沉22年，上海新天地一直是罗康瑞口中“怎么都不卖”项目，也是其愿意在内地市场继续押注的希望。

　　新天地轮回

　　作为近十年来上海罕有的地理位置极优越的商办地块之一，新天地旁的这宗地块其实并不贵，据业内人士分析，该地块最终拍出高溢价的可能性也不大。

　　资料显示，挂牌土地为黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块，西接新天地、企业天地、太平湖公园，南临翠湖天地，北至淮海公园、曙光医院，是上海新天地重建地块的重要组成部分，也是该区域收官商办作品之一。

　　地块起拍总价为135.8亿，虽然超过了杭州的那宗地，但以30.27万平方米的计容商办面积计算，该幅地块的出让楼板价约为44800元/平方米，并不算太高。

　　五年前，新鸿基以总价217.7亿夺得上海徐家汇中心地块时，成交楼面价就已高达37264.4元/平方米，5年内楼面价格仅上涨20%。可以对比的是，从2013年到2018年4月，上海的新房均价已上涨近80%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，地块最终的溢价率不会特别高，甚至有底价拿下的可能性。

　　不过与杭州地块相同的是，该地块也要求100%自持，具体为：受让人需自持地上地下所有商业物业，以及自持地上所有办公物业20年。同时，还要求办公地块不得建设公寓式办公，商业地块未经约定不得建设公寓式酒店。

　　这一条件无疑对企业的资金和运营能力提出了不小的要求，也过滤了许多快周转模式的房企，对于擅长持有物业的港资来说则是正中下怀。

　　另外根据出让公告，地块地上总建筑面积约24.3万平方米，地下总建筑面积为14.8万平方米，其中商业部分为6万平方米。此外，123街坊地块限高不超过100米；124街坊地块不超过250米；132（北块）街坊地块不超过100米。

　　虽然是上海为数不多的优质商业地块，但从目前的情况来看，像杭州一样有华润新鸿基、恒隆、九龙仓、银泰、阿里等五家企业围剿，并持续7个小时的“盛况”似乎无法上演。

　　据观点地产新媒体了解，该幅地块采用的是预申请出让方式，而5月18日的预申请结果显示，仅2家进入到最终的挂牌出让环节，其中之一就是罗康瑞掌舵的瑞安房地产，另一家被传是香港的百年老牌英资。

　　近水楼台先得月，作为新天地区域的“地主”，业内普遍认为，瑞房拿下的概率非常高。

　　瑞房的机会

　　无论是对外地人还是本地人来说，新天地都是最代表上海和海派文化的地方。甚至可以说，自从有了新天地，上海人终于可以扬眉吐气地对外宣称自己也是时尚的了。

　　这些年来，新天地板块的租金和楼价也水涨船高，瑞房可谓名利双收。因此，罗康瑞一直想在内地造出第二个、第三个新天地。

　　为此，他走遍全国，在重庆、大连、武汉、佛山等地，甚至是如今炙手可热的杭州，都曾投入项目，抱有期待，无奈最后都没有成功超过过去，有些项目甚至最终被卖掉。

　　从2002年上海新天地正式全面开业后，十六年来瑞房始终没有做出一个媲美上海新天地的项目。如今，回到这个曾经创造辉煌的地方，罗康瑞显然已经准备了很久。

　　最重要的自然是资金上的准备，对于曾经一度陷入困境的瑞房，这一过程并不容易。

　　据观点地产新媒体了解，自1996年进入内地市场开始，瑞房便大量布局旧改和商业地产物业，然而，动辄百亿的资金投入，以及漫长的回报周期下，瑞房面临的资金压力不断膨胀。

　　瑞房2012年报显示，期内录得合约销售额为57.32亿元，同比下降47%，远低于年度120亿销售目标。2013年，瑞房转变经营模式，不再直接参与旧区重建动迁，以加快开发的步伐，终于业绩出现回暖，全年实现销售166.13亿元。

　　为缓解资金压力，罗康瑞正式提出轻资产战略，并致力于降低负债。

　　据观点地产新媒体不完全统计，自2012年起，瑞安以11.68亿出售沈阳项目二期，到2017年11月，将持有的大连天地全部股权以44.6亿对价卖给了亿达，瑞房在出售物业上已经套现将近400亿。

　　一系列的调整带来了显著的效果。

　　2017年年报显示，截至2017年底，瑞房的净资产负债率为51%，较2016年的68%下跌17个百分点，并较2015年6月30日高峰的87%大幅减少36个百分点，现金及银行存款总额达167.6亿元。

　　还有一个具有标志意义的动作是，2017年瑞房赎回了于2012年至2014年间发行的总额达18.96亿美元的高息债券，这也意味着2018年瑞房的财务支出将大幅下降。

　　当然，135.8亿起价+全自持，对任何一家房企来说都不是一本容易算的账，还不加上后期的投入。此外，项目建成后还需要一段长时间的运营，价值才能逐渐释放，这个过程中依旧是源源不断的资金投入。

　　对此，中原地产市场分析师卢文曦指出，核心区域的商业是各种基金青睐的资产，所以融资方面也不用太担心，也不排除企业会导入合作伙伴，共同开发，有利于控制风险；此外，凭借资产每年的账面增值，企业可以尝试资本运作。

　　对瑞房来说，这是一个机会，但也蕴含危险，最终罗康瑞能否如愿拿下，交出一个圆满的结果，考验的或许还是他的决心。