商业地产十一大融资渠道：银行贷款、民间私募基金等

　　 一、境内商业银行贷款

　　 就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。

　　二、信托投资公司发行信托计划

　　信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划——法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。

　　三、境内公司上市 　　 

　　房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设都是一家项目公司完成，其目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、效果有多好等一系列问题都值得商榷。

　　四、发行企业债

　　根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。

　　即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要经过《企业债券管理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。程序繁琐，条件严格。首先要报全国计划委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一年度全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级计划管理部门的严格审批；其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十”。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策理论上还是从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。

　　五、金融租赁

　　 2004年4月，上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租＋保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。稍加分析就会发现，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常类似。两者的具体区别在于：一、以金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；二、金融租赁可以解决的资金量较大，信托解决的资金量小；三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人；四、金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。

　　我们认为，房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，通过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款(特别是抵押贷款)金融政策的根本目的，即控制商业银行在房地产行业的信贷风险。

　　六、典当 　　 

　　 典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期小额融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，我相信大部分开发商如果不是走投无路，是不会选择成本高昂的典当方式融资的。

　　此外，由于受到典当行业自身条件限制，对于资金需求量巨大的商业地产行业来说，典当行的融资能力远远无法达到要求。特别是今年新出台的《典当管理办法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。”进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿元的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。?

　　七、民间私募基金

　　民间私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开始在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的浙江地区、以福建为中心的福建地区，据估算十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金已经超过了千亿规模。民间私募基金虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。

　　八、外资商业银行贷款

　　2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月，花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首家推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。

　　然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债管理办法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行控制。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度一般不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商可以期待的主流融资通道。

　　九、海外私募基金

　　海外私募基金一般是通过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。海外私募基金的投放主要集中在三个方面：一、收购成熟物业；二、与国内开发商股权方式合作；三、独立开发房地产项目。海外私募基金的最主要特点是融资金额巨大，偏好位置良好的内地成熟物业。

　　对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。

　　十、房地产投资信托基金(REITs)

　　REITs (RealEstate InvestmentTrusts)即房地产投资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票(基金单位)，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

　　通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：

　　1.可用以融资的物业范围宽广。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITs融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。 　　 

　　 2.可融资金额巨大，资金来源丰富。 　　 

　　3.通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。 　　 

　　4.融资总额相对较高。一般情况下，采用REITs方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产价值。

　　5.融资方式灵活。对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股可以协助业主，以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

　　6.可选择长期获益。

　　7.REITs融资具有不可替代的节税优势。

　　8.采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。

　　9.由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITs运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。

　　当然，采用REITs模式融资也有一定的局限性，如要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有已经开发完成的超过5万平方米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件才能确定。?

　　十一、公司海外上市

　　内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资者比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要达到10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，仍然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。

　　 通过以上比较可以作出这样的评价：当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合商业地产开发商的融资手段。

　　 综上所述，相对于诸多融资渠道而言，REITs由于自身的种种优势，更符合商业地产的融资需求。不久的将来，REITs将成为商业地产市场融资的主流渠道。