赢商网独家：2013年9月份中国商业地产十大事件

　　一、王府井收购春天百货战略转型 外资百货入华潮汹涌

　　关键词：王府井百货 春天百货 老佛爷 连卡佛

　　事件概述：

　　9月26日，王府井百货宣布完成对春天百货的股权收购，控股96.72%，成为实际控制人。同时，王府井百货也宣布了战略转型，将加快购物中心和奥特莱斯业态发展，探索与品牌商进行深度联营，并计划年内推出自有品牌。同时，加大了对线上线下资源的整合。在内资百货龙头企业转型的同时，外资百货也开始了新一轮的入华潮。败走王府井商圈15年后，法国巴黎老佛爷百货在北京西单商圈开业。连卡佛将在上海时代广场开出内地最大旗舰店，美国零售巨头梅西百货也将登陆上海徐家汇商圈。

　　事件评论：

　　在传统百货发展模式遭遇瓶颈之际，王府井百货主动寻求转型，购物中心化、探索自有品牌、加强电子商务，这些转型方向无疑都是符合当下中国的大环境的。但是转型后的效果会怎样，还不得而知。而以买手制为主的外资百货新一轮进入中国，是否会历史重演也未必不会发生。在联营模式导致同质化严重的中国百货业，买手制被认为是未来的出路之一，但是品牌认知度、买手对中国市场的熟悉等也是有待突破的困境。不过，随着中国消费者品位的不断提升，越来越多人追求个性化，买手制百货或许迎来发展时机。

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　　二、房地产泡沫论再起 购物中心面临“三高”尴尬

　　关键词：房地产泡沫 购物中心空置

　　事件概述：

　　华人首富李嘉诚不断抛售资产，分别出售上海及广州地产项目。对此，万科董事会主席王石在微博表示，“精明的李嘉诚先生在卖上海等的物业，这是一个信号，小心了！” 之后，还警告中国楼市泡沫危险，称一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！就在商业地产被认为是“救命稻草”的同时，购物中心也发出了危险的信号。据统计，中国已开业的购物中心有3100家左右，而这一数字在2015年将达到4000家。在过度开发的情况下，高空置率、高同质率、高门槛率的“三高”问题，已经是购物中心不得不面临的尴尬。

　　事件点评：

　　无论是房地产还是商业地产的泡沫论，已经都不新鲜，一段时间就会有一次演绎。然而，无论如何，数字都是相对能说明问题的。根据中国购物中心产业咨询中心预测，从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超过10000家。这个数字有些耸人听闻，我国目前有320多个地级市，平均每个地级市将拥有30多家购物中心。即使中国拥有14亿人口，还不考虑其他商业模式对实体零售的冲击，也支撑不了上万家购物中心的生存与发展。值得注意的是，购物中心的空置率正在呈逐年上升趋势，在中国最大的两个二线城市沈阳和成都，购物中心空置率分别为17%和16.2%。可以预测的是，未来死掉一大批购物中心毫无悬念。

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　　三、万达500亿打造青岛东方影都 王健林疯狂的“预测”

　　关键词：青岛东方影都 汉街万达广场 无锡万达城

　　事件概述：

　　对于王健林而言，往往是不是在签约、奠基、开业的现场，就是在去的路上。因为万达发展太快了，但从就九月份来讲，万达万商会、无锡万达城签约、青岛东方影都奠基、武汉汉街万达广场开业……，在这些活动上都能看到王健林的身影，还有一些是不必他亲自出席的活动。而因为青岛东方影都项目，万达被冠上“土豪”的称号，不仅仅是这个项目500亿元的巨额投资，更因为仅仅一个奠基仪式，就请了多位没来过中国的好莱坞巨星。这让人很看不懂，然而，万达经常是进入一个行业就改变一个行业的游戏规则，未来，更多看不懂的行为。

　　事件点评：

　　王健林说“胆子大，脸皮厚，走遍天下有万达。”他推崇的一句话是“富贵险中求”，机会是闯出来的。万达的每一次调整和转型，在公众看来，都有点“激进”。王健林回应称，“快速运转、急速扩张”的发展状态是万达的核心竞争优势之一，也是万达的核心商业模式。快速发展背后，是王健林世界第一的野心：进入一个行业就一个目标，要么做中国第一，要么做世界第一。王健林预测，2020年万达在营收上排到世界前100名，在万达从事的行业中，至少有3－4个行业做到全球第一，剩下的也要做到全球前几名。这个预测不可谓不疯狂。

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　　四、星河集团进军产业地产 需要勇气更需要智慧和实力

　　关键词：产业地产 星河集团 天安数码城

　　事件概述：

　　转型，这已经成为各类房企的必然命题，自房地产调控以来，众多开发商都在转型。 对于进军星河集团而言，进入产业地产领域也是一次战略转变。星河集团计划投资150亿元打造高科创新产业园，命名为“星河World”，定位为“上市和拟上市企业总部基地”。星河World将通过研发办公、公寓、商业、住宅、酒店、会议中心等多种物业类型汇聚一体，实现了对科技、金融和现代服务业的研发、办公、休闲、旅游等业态的全面覆盖与融合。 星河集团表示，这一商业模式如果运作成功，将在异地实现复制。

　　事件点评：

　　在星河集团之前，已经有天安数码城、华南城、联东集团、华夏幸福基业等专业产业地产开发运营商。随着中国传统经济增长模式越来越难以为继，房地产行业盈利模式转型迫在眉睫，在三年前进入产业地产还被认为是“啃骨头”，而现在这块骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。不过，在中国典型的“一窝蜂”跟风开发下，产业地产泡沫也渐起，传统房地产开发商这时进军产业地产领域，不仅需要勇气，更需要智慧和实力。

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　　五、一日之内诞生三个地王 地方政府沦为“二道贩子”

　　关键词：地王 新鸿基 上海徐家汇中心 

　　事件概述：

　　9月5日，一个疯狂地王诞生的日子。上海、杭州、苏州的“地王”纪录同时纷纷被刷新，一日之内三城卖地收金已达401.7亿元。上海徐家汇中心项目被港资地产商新鸿基地产以217.7亿元拿下，杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元，苏州金鸡湖两地块也被世茂房地产以47.25亿元收入囊中。更远一点的是，据不完全统计，从今年5月以来，到9月10日，北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经诞生了13个地王，这些地王被11家大型房企斥资747.27亿元夺得。

　　事件点评：

　　9月初的中国土地市场密集地上演了一轮又一轮的土地争夺战。一个又一个巨额数据不仅让“小伙伴们都惊呆了”，让人们不断对未来房价下降有所期待，更不禁让人去追问，地王频出的背后原因。在房价的构成体系中，土地无疑是“大头”。原本为了控制地价而生的土地储备制度在很多地方已经开始走样，不少地方政府已经沦为土地市场“二道贩子”。正因为地方政府能够垄断土地市场，导致其既是卖方又是买方，并从中强势取得巨额差价。如此一来“面粉”价格被推高，“面包”价格也自然水涨船高。

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　　六、日本丸悦、APITA食品超市扎堆入华 欲解零售“微利之痛”

　　关键词：食品超市 丸悦 APITA 美思佰乐

　　事件概述：

　　就在国内零售企业看好食品超市业态之时，日本超市先行一步，知名高端食品超市丸悦和APITA将于年内分别在无锡和上海开业。丸悦在日本设有不同形式的店铺，包括“丸悦”超市、“丸悦petit”小型店及“Lincos”高端超市。其在华首店的模式为“Lincos”，卖场面积约为2000㎡，计划在在2017年之前在华开20家店。而另一家日本零售巨头“生活创库百货公司”也将在上海开出高端超市APITA。卖场面积约2.1万㎡，出售尚未在中国普及的家常菜熟食和甜品种类。

　　事件点评：

　　日系食品超市集体入华并非偶然，今年初，日本最大食品超市品牌、永旺旗下的美思佰乐在中国开出首店，将在2020年实现开店100家的目标。伊藤洋华堂也将在2020年前将在京开设10家食品馆。如此看来，目前国内的食品超市领域几乎成了日本企业的天下。食品超市属于零售业态的加强版，但目前国内零售业刚刚从粗放式扩张阶段进入深耕门店质量的时期，对食品超市虽有摸索，但并不成熟。日本在这方面有着丰富的经验和技术，纷纷将食品超市开进中国以迅速填补空白也就不足为奇了。

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　　七、国美进军新地产 “零售+地产”生存模式备考

　　关键词：国美生活广场 “零售+地产” 物流地产 苏宁

　　事件概述：

　　9月16日，“国美生活广场”品牌发布，以“批零业态与生活广场结合”模式，打造“批零结合，同时设有高端酒店、高端影院、餐饮和娱乐休闲”综合体，将在明年开业。与此同时，有消息称，国美旗下的房地产公司鹏润地产计划在全国二三线城市距城中心15~20公里处大规模拿地，建造数个大型物流仓储中心。目前，鹏润已经进入了北京、天津、沈阳、哈尔滨、广州、厦门、成都、郑州等城市，布局全国40多个城市，投资规模达到500亿元，涉及工业用地总面积将达2000万㎡。鹏润地产意欲打造一种新型物流地产模式，使仓储物流园在满足自用之外，能真正承担国美战略转型的重任。

　　事件点评：

　　尽管国美与鹏润野心勃勃，但和主要竞争对手苏宁相比，其步伐似乎慢了一拍。苏宁置业的土地储备高达3000万平方米，开发模式城市综合体、购物中心物流仓储基地等多种业态。从原来浅涉传统地产的家电零售商，转型为“新地产”概念的掘金者，“美苏”两家老对手极力较劲的背后，其实是电商和云概念所引发的颠覆性商业创新，进而导致消费者体验式、多元化消费需求的涌现和升级。然而，受制于经验和人才的培养难度，以及模糊的盈利模式与资金链的考验，“美苏”争霸的同时也面临着诸多不确定的风险，其新地产之旅仍长途漫漫。

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　　八、零售业中期业绩惨淡 下半年调整发展节奏

　　关键词：零售业 百货 超市

　　事件概述：

　　经历了去年的业绩增速新低，2013年上半年零售业并没有出现明显的回暖迹象。中华全国商业信息中心的数据显示，全国百家重点大型零售企业上半年的零售额累计增长10.7%，增速同比放缓0.3个百分点。在百货企业上市公司中，半数中报净利润下滑，增收不增利；上市超市企业在上半年的行业增速仅为5.58%；今年上半年全国百家重点大型零售企业服装商品零售额同比增长6.9%，增速较上年同期低2.9%。

　　事件点评：

　　今年上半年，行业整体增速趋缓，面对人工、电商、市场环境的各方压力，部分企业仍然在艰难的环境中表现突出。下半年，百货、超市、鞋服品牌等各行业都已针对自身问题调整了发展节奏。百货业，除了大环境不景气之外，年轻处于培育期、盈利能力差也成为业绩不佳的原因。百货企业将提高单店盈利能力、缩短培育期视为解决之道，成发展趋势。 而超市企业则通过进军购物中心、精品超市、百货等业态， 扩大销售规模、提升盈利空间。

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　　九、上市房企集团掀分拆业务潮 产生“1+1>2”效益

　　关键词：分拆上市 新世界 和记黄埔 屈臣氏 众安房产

　　事件概述：

　　多家上市公司有意分拆旗下业务独立上市，包括和记黄埔拟分拆屈臣氏，新世界重启分拆新世界酒店建议，嘉里亦拟分拆嘉里物流。此外，有计划分拆的公司还包括众安房地产、利福国际 。9月30日，众安房产有限公司公告称，建议分拆旗下全资附属中国新城巿商业发展，及于联交所主板独立上市。有消息称，和黄计划未来12至18个月内分拆屈臣氏于香港主板上市，初步集资额介乎80亿至100亿美元。

　　事件点评：

　　1加1大于2，一般分拆将为上市公司带来明显商业利益。以往母公司需于财务、管理或资金上支持旗下子公司运作，分拆后母公司更能集中资源发展自身业务，而无须考虑子公司的需要。另外，分拆出来的新公司将成独立集资平台，日后有需要时可直接从股份及债务资本市场融资，支持公司未来营运策略，亦有利借收购扩张业务。母公司进行分拆后，两间独立上市公司具更明确经营目标，能各自吸引新投资者。

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　　十、泰禾、中海首个商业地产项目开业 后起之秀临考

　　关键词：五四北泰禾广场 中海环宇城 无锡恒隆广场

　　事件概述：

　　随着“金九银十”的开业潮，一些商业地产的新秀也迎来了其首个项目的面世。自2010年布局商业地产的泰禾集团，其首个项目“福州五四北泰禾广场”9月26日开业，当天人流量20万以上，8小时营业额800万，刷新了福州商业史上开业当天营业额最高的记录。此外，中海地产旗下首座购物中心“济南环中海宇城”也在9月29日开业。当然，在新兵抢占市场的同时，老将也不甘示弱，杭州银泰城、无锡恒隆广场等项目也相继开业。

　　事件点评：

　　在万达、华润置地、恒隆、银泰置地等商业地产先行者不断加速扩张的同时，泰禾集团、中海地产、苏宁置地这些后起之秀也野心勃勃。泰禾集团更是高调地模仿“万达模式”，并规划未来3-5年布局20-30座泰禾广场，未来商业地产占比将超50%。而苏宁置地更是有超越商业地产大佬万达的趋势，计划到2020年，完成全国300个苏宁生活广场、50个苏宁广场的开发建设。其实无论是新兵还是老将，在目前商业地产已从蓝海变成红海的大环境下，差异化、做出特色才是出路。

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