前三季度房地产信托收益率居首 四季度或将再升高

　　10月底，中国建投研究院发布了《2013年三季度投资市场走势及四季度投资评级预测》，报告认为，三季度在经济企稳和房地产回升的带动下，集合信托规模增长速度较上半年有所加快，集合信托产品的期限也有所缩短。预计地产信托融资收益率在第四季度会进一步上升。前三季度，地产和基建项目的融资占比一直维持在整个行业的50%~60%，“国五条”对于二手房交易市场的打压利好一手房市场。

　　房产信托平均收益仍占第一

　　数据显示，房地产仍是前三季度集合信托产品资金的主要投资方向，占比高达33%。三季度房地产市场大幅反弹，企业拿地意愿提升，促使信托产品加大了对房地产的投资力度。在各种集合信托产品的收益率中，房地产信托以9.54%的平均收益率位居第一。

　　在四季度流动性较为充裕的预期下，预计其整体收益率会继续下降。但考虑到资管市场的竞争日趋激烈，为了保持竞争力和吸引力，下降幅度不会太大，同时或许还有通过抬价来吸引客户的可能性。

　　另外，信托业的银信合作通道业务会受到一定影响，但对整个行业收益的影响有限。由于银行资产管理项目并不能实现刚性兑付，从这个角度来说，银行的加入可能有利于信托业整体客户质量的提升，一些高净值客户将会选择能够实现刚性兑付的信托公司。

　　三成房地产信托为浮动收益

　　超高预期值或成浮云

　　Wind资讯统计显示，在今年发行的房地产信托产品中，股权投资类房地产信托占比已超过30%，这些产品对投资者的回报仍以固定收益为主，部分产品会采用“固定收益+浮动收益”模式，其中固定收益部分多数不低于8%。比如之前爱建信托成立的“保集金华项目股权投资集合资金”信托计划，投资者享受的预期年化收益率为“11%+浮动收益”。

　　记者查阅了国内部分第三方销售平台的数据，发现当下采用浮动收益的房地产信托产品又开始浮出水面，数只采用浮动收益的房地产信托产品面临集中到期。这些产品的预期收益率多在20%～25%之间，远高于固定收益类产品。

　　不过，这类房地产信托产品给予投资者的回报其实是浮动收益。对于投资者来说，浮动收益可以让他们分享到项目开发的收益。不过，需要注意的是，许多类似产品在推介资料中提到的20%以上预期收益只是预估值，产品最终能实现多大收益并不确定。

　　以重庆信托当年推出的精诚投资壹号信托计划，预期收益为20%，但该产品最终清算时，投资者只获得8%的收益。而今年8月到期的中金佳成房地产基金1号最终兑付收益也不及预期。