宝龙地产上市后陷入滞胀 盲目扩大规模致资产闲置

　　宝龙地产素有“小万达”的美誉，2009年在香港上市，是第一家在香港上市的商业地产公司。上市以后，企业快速扩张，由于管控能力没有与企业规模的扩大相匹配，使宝龙陷入短暂的“滞涨”时代，资产迅速扩大，成本费用攀升，相对利润却在降低。宝龙地产近几年的发展值得深入的研究和学习。

　　开发放缓 储备增加

　　截止2012年12月31日，宝龙地产在10个省、直辖市拥有31个不同开发阶段的房地产项目。总建筑面积为1388万平方米，较2011年1.48%，而2011年和2010年分别同比增长24.01%和30.33%。 2012年开发中物业为315万平方米，较2009年下降了18%，是上市以来开发项目面积最少的一年。2012年储备的项目有463万平方米，较2009年上涨了109%。从2012年的数据看，宝龙地产在地产开发方面的规模有所控制，注重了企业的成长性，增加项目储备容量，调整了地产开发节奏，与刚上市的疯狂拿地开发形成了鲜明对比。

　　收入结构优化 商业运营增值能力提高

　　2012年，包括酒店收入、租金收入、物业管理等其他方面的收入占到总收入的85%，而在2006年，其他方面的收入只占到总收入的0.9%。从2009年到2012年，物业销售收入占总收入的比例下降了12%。宝龙地产收入结构得到优化，在酒店和物业的经营管理收入在总收入的比例越来越大，这些收入具有更加持续、稳定的特性。

　　2009年，投资物业单位面积产出为172.57元，而2012年单位面积产出增加至191.10元，增长了10.73%。投资物业单位面积产出的提高意味着宝龙地产商业运营增值能力提高，提高了企业可持续发展能力。

　　三大病灶拖累宝龙发展

　　土地成本增加 成本费用控制乏力

　　2009年，宝龙地产的销售成本率为44.24%， 2012年宝龙地产的销售成本60.29%，上涨16个百分点。土地成本上涨是宝龙地产销售成本上涨的重要原因，也是最不可控的原因。当然，材料价格、建筑工人工资上涨迅速，建安成本也是销售成本上涨的重要原因。

　　2009年到2012年期间，三费比例从5.86%上涨到12.65%，上涨6.79个百分点，从具体数据上看，管理费用和销售费用的上涨推动了整个三费比例的上涨。劳动效率也有大幅下降2009年，单位薪酬能够产生43.03元的收入，到了2012年，就只能产生14.51元的收入。

　　从另外一个数据也可以反应相似的现象，营业收入核心净利率（扣除投资物业公允价值收益，统一税率计算）从2009年的29.54%下降到2012年的15.42%，下降了14.12个百分点。也就是说，2009年，每一元的营业收入能够带来0.29元的核心净利润，但是到了2012年，每一元的营业收入只能带来0.14元的核心净利润。可以说，宝龙地产从IPO以后，成本和费用严重拖累企业利润。

　　销售和回款能力严重影响投融资能力

　　2009年到2012年期间，宝龙地产年均开发中的物业超过三百万平方米。从2009年到2012年，竣工物业面积从240万平方米增加到609万平方米，增加了2.5倍，但是，存货周转天数却从790天上涨到1122天，周转天数增加了332天。另外，销售租金应收账款从2009年的4.13亿增加到了2012年的9.87亿。存货周转速度放缓和销售租金应收账款的增加可以初步推断宝龙的销售和回款能力下降。

　　宝龙地产上市以后，融资能力增强，融资渠道变多。但是，由于销售和回款能力的下降，权益现金报酬率从2009年的37.91%下降到了2012年的0.26%，尤其是2011年，净现金流为负，导致权益现金报酬率为-10.31%，出现“盈利破产”现象。通过仔细观察，2011年经营性现金流为负不仅仅影响到了当年的投融资活动，而且对2012年的资金运作活动产生了重要的消极影响，致使企业现金获取能力的降低。即使宝龙地产这几年都有一定盈利，但这样的盈利质量也是非常值得关注的。

　　对于房地产行业来说，现金流在一定程度上比盈利更重要。尤其是宝龙作为红筹公司，惯用“资产加现金”的“内保外贷”模式，现金在融资模式中起到非常重要的作用，一旦现金流出现问题，不但影响工程支付节点，更加影响宝龙的投融资能力。

　　规模盲目扩大 资产闲置严重

　　宝龙地产在2009年IPO以后，企业融资能力增强，企知名度有了很大幅度提高，规模盲目扩大，管理半径增大，但是地产开发管控能力和物业经营能力与规模不匹配，企业整体代谢能力更是远远落后这种变化。

　　2009年到2012年期间，宝龙地产总资产增加超过3倍，物业面积扩大了64%；总资产周转率却从39.29%下降到了15.82%，下降了23.47个百分点，同时，总资产收益率从11.61%下降到2.44%，下降了9.17个百分点。规模的扩大，但企业整体资源运营能力却在下降。从总资产周转率和总资产收益率两个指标可以看到，宝龙地产资源利用率不高，很多资源被闲置而没有为企业发展服务，影响了企业稳定性和举债经营能力。

　　期待中的宝龙地产

　　2013年将是宝龙地产重新起飞的一年。一方面，宝龙地产需要优化和调整经营结构，注重现有物业的经营；另外一方面，宝龙地产需要进一步提高内部管控能力和资源利用效率，提高管理效率和劳动效率，尤其需要注重提高销售和回款能力，以增加经营性现金流的流动性和质量。

　　当然，作为现代商业地产企业，除了狭义的商业产品生产以外，还需要注重“大商业”的产品研发和生产，深入研究现代城市人的生活方式和消费习惯，打破单纯的以经济利益为考核的绩效系统，将顾客价值与企业发展紧密联系起来。

　　事实上，宝龙地产历经盲目扩张带来的短痛后开始逐渐恢复过来了，尤其是对比2011年和2012年的数据发现，在开发规模没有迅速收缩的情况下，净资产收益率和总资产收益率下降速度放缓，权益现金报酬率和现金指数开始“翘头”，一个重要的底部已经形成。宝龙地产在“大起”之后没有出现“大落”的情况。实际上，即使在其他指标出现异常的情况下，宝龙地产的资产负债率一直处于低风险的区间，2012年，期间资产负债率为58.36%，低于行业水平，企业偿债能力保护良好。

　　从这两年的数据看，宝龙地产从反省中逐渐恢复，未来的商业和地产板块中，宝龙地产将扮演更加重要的角色。