商业地产投资增速30% 连锁摩尔型购物中心将成主流

　　（赢商网记者成都报道）随着市场专业化、精细化的发展，数据分析作为开发商运营和规划的基础性工作，已经显得越发重要。特别是近年来，中国的商业地产高度发展，有关投资增速率、体量大小、空置率等数据，成为衡量项目有据可查的科学评估资料。.

　　11月15日上午，在“购物中心专题”论坛上，德勤华永会计师事务所龚兵发布了《2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》，以各项调研数据说明问题，总结了中国商业地产的现状及趋势。

德勤华永会计师事务所龚兵演讲《2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》

　　商业地产投资增速高达30%

　　报告显示，2010到2013年8月统计期间，中国房地产投资的速度是保持比较高的增长，而商业房地产投入增速高达30%，高于房地产行业整体平均投资增速。2012年房地产投资及商业地产投资增幅双双明显回落，但商业地产投资增速仍保持较高水平。

　　截至2012年底，全国开业的购物中心超过3000家，累积商业面积达到2.12亿平方米。根据中国房产信息集团对18个主要城市商业综合体统计和预测，从2011年底到2015年底，商业综合体面积存量将从8087万平方米增至24387万平方米，复合增长率将达到32%左右。

　　中国购物中心与总体经济发展趋势趋同，中国一、二线城市购物中心的平均体量从2012年的7万平方米，增长到至目前的逾8万平方米，在发展迅速的前七大城市中，已开业购物中心的平均体量高于全国的平均水平。

　　龚兵提出，“巨型、超巨型购物中心，在为居民提供‘一站式’消费体验方面拥有天然的优势，但也带给后续招商和运营的巨大压力。相对于单纯追求规模的面积而言，购物中心更需要明确自身的定位，寻求收益与面积的最佳平衡。”

　　连锁摩尔型购物中心将会成为主流

　　从中国官网中心的类型发展来看，随着中国中产阶级群体的日益壮大，连锁摩尔型购物中心将会成为主流。

　　对于中国购物中心的城市发展现状，龚兵认为，购物中心的开发，向二级城市倾斜的趋势是很明显的。

　　总体来看，一线城市购物中心新增数量和规模，仍远在绝大部分二线城市之上，从2013年表现来看，出现了投资者正在回归已经拥有成熟零售市场和更广消费群体的一线城市市场。

　　经德勤华永调研分析，一线城市中，北京、广州优质商圈的商铺空置率分别为11.5%及10.0%，而二线城市中，青岛、杭州优质商圈的空置率分别为2.7%及2.8%，成都、沈阳的空置率已经高达10.6%及20.0%，城市与城市之间的分化已经日趋明显。

　　收益于快速发展的城镇化进程以及不断升级的消费水平，开发商对于购物中心的建设仍持乐观态度，虽然部分的二线城市可能出现了一些分化的迹象，但从业绩表现来看，大部分的购物中心增长迅速，大多在酝酿开新的购物中心，只有小部分的购物中心是保持相对平稳的业绩情况。

　　“体验式”消费突破同质化问题

　　消费者的个性化、情感化的独特需求倾向越来越明显。在市场竞争中，当购物中心面对如何突破市场的同质化问题时，最后的落脚点必然会回到消费者身上。

　　统计中显示，消费者要去光临一个购物中心，最大吸引力的是丰富的促销；其次是有丰富的娱乐设施，包括电玩中心、KTV等娱乐设施，再者依次为特色的餐饮、优质的交通、完善的服务、品牌入驻，这些都是消费者看重的要素。

　　德勤华永对消费者去大型购物中心的时间选择做过调研，其中46%的人表示没有特定的时间，35%的人会选择购物中心，而在周末、黄金周和长假期选择去购物中心占到8%，因特定目标去购物中心的大约占到10%。

　　另外，在购物中心里消费者主要的活动中，23%的人选择餐饮，33%的人选择品牌购物，还有24%的人选择超市购物。实际上，这三块占了超过80%的水平。

　　龚兵说，以独特的主题概念打造独特的体验式消费，已经成为一个购物中心的招牌与灵魂。对于购物中心来说，研究消费者群体的购物需求，了解消费者的心理的属性，再根据消费者的具体特点，确定购物中心的主题特色，而后在建筑布局、空间处理、业态组合、形象设计等各个方面对该主题进行一致性的表达，以一个体验式的消费亮点，突破购物中心之间的同质化的问题，从而期待获得差异化的竞争优势。

　　社区型中小型购物中心成未来发展主流

　　购物中心的发展与城市的规划建设息息相关。德勤华永研究表明，购物中心的发展应当与城市规划建设有机结合起来，比如新住宅社区的规划建设、社区商业结构的调整、城市中心区的功能复兴，旧城区的综合改造等。

　　与超型、巨型购物中心相比，中小型购物中心经营风险更低、管理更加可控、资本回报周期更短。

　　从消费频率来讲，日常生活的消费是居民最主要的消费方式，以家庭消费为主导的社区型购物中心在这方面具有天然的优势。

　　数据显示，绝大多数消费者对于购物中心的选择仍以交通便捷性作为主要考量，具有明确的指向性，而社区型购物中心正好契合其消费倾向。

　　电子商务冲击大，购物中心仍有发展空间

　　根据消费者的反馈，网络购物的最大的优势是价格便宜、选择多样化和购物便利性；商场购物最大的优势是商品质量信任度高，全方位购物中心体验和退货得以保证。

　　针对商户的问卷调差显示，近五成的商户已经拥有了或独立、或依托成熟B2C网站的网上商店，尚未开设网上商铺的商户中超过五成的表示未来三年内有涉足电子商务的计划。

　　龚兵说，全渠道零售除前期巨大的资金投入外，更需要强大的数据分析处理能力和灵活的供应链执行。如何能让消费者在不同渠道获得更便捷的购物体验的同时，又能集成和整合后台的供应链，实现价格、供应链、仓储物流等维度的全面融合，将会是所有零售商需要思考的新课题。