36亿元规模信托融资背后 宝能集团的商业地产“赌局”

2013年11月21日10:20 来自:观点地产网 作者 陈业
核心提示:随着宝能5年1200亿40个商业项目扩张计划的公布,宝能的商业地产渐入投入期。而随着一笔36亿元规模信托的发行,可以看出,宝能正走在一条筹钱的商业地产之路。

  随着宝能5年1200亿40个商业项目扩张计划的公布,宝能的商业地产渐入投入期。

  而随着一笔36亿元规模信托的发行,可以看出,宝能正走在一条筹钱的商业地产之路。

  36亿信托融资

  根据用益信托网最新公布的信息显示,华润深国投信托有限公司将发行名为鼎新108号深圳宝能地产股权投资集合信托产品,该信托发行预计发行规模为36亿元,实际发行规模为18亿元。发行期限为自2013年11月13日起,至之后的24个月,信托预计收益率为8.6%至9.5%。

  收益率方面,根据投资规模级别有所不同,若信托计划存续期间,为固定收益:300万以下为8.6%/年;300(含)-1000万为9.1%/年;1000(含)-5000万为9.3%/年;5000万(含)以上为9.5%/年;而若信托计划存续期超过2年,延长期内优先级固定信托收益的预期收益率均上调1%/年,以实际延长天数计算。

  同时,在上述信托计划未触发对赌条件、信托计划存续期超过2年的情况下,优先级浮动信托可能产生浮动收益,浮动收益视信托计划终止时处置目标股权的收益水平而定。若信托计划终止时目标股权投资增值净收益超过设定值,则优先级与劣后级按2比8分配目标股权投资增值净收益超过设定值的部分。

  就该笔信托,宝能控股以其所持有宝能地产22%股权作质押;同时,宝能控股及实际控制人姚振华个人连带责任担保;深圳宝能公馆项目取得土地证后抵押给华润信托,未来可解抵押释放于开发贷银行,华润信托获得第二顺位抵押。

  对于该笔信托,在相关分析师看来,36亿规模着实较大,但综合预期的收益率大致在9%左右,算正常水平。

  据该分析师介绍,目前不管是从存量还是新增的信托产品的预期收益率来看,像万科这种大型的公司能保持在8%-9%水平内,而一般公司则需要9%-10%,或者10%以上。

  因为,该笔信托分为优先级信托及劣后级信托,所以该分析师猜测,前期发行18亿优先级信托为公开发行,而其余18亿劣后级信托或为宝能控股自己购买。

  此外,就宝能此次发行信托提供的担保条件,深圳相关业内表示,于宝能此次发行计划中的担保条件来看,一方面或是宝能对于该信托未来收益持有信心,但另一方面或也说明宝能对于资金的迫切性。

  另值得注意的是,根据上述信托计划,在成功募集优先级18亿元资金规模后,2亿元用于向宝能地产增资,持有宝能地产18%股权,用于深圳宝能公馆项目开发建设;16亿元用于宝能地产赣州项目的开发建设。

  其中,对于16亿元用于宝能赣州项目,上述深圳业内表示,以宝能赣州项目的体量来看,该项目的体量相当于卓越深圳梅林城综合体项目,但以赣州的经济水平来看,用16个亿的资金或有结余。

  资料显示,宝能赣州太古城项目,位于东江源大道与唐江路交汇处,总用地面积占地面积5.19万平方米,总建筑面积27.59万平方米,容积率3.65,绿地率35%,项目规划有住宅、写字楼、酒店。

  商业地产赌局

  虽然当下,企业通过信托形式获得发展资金为平常之举,但对于宝能此次发行的规模来看,还是多少让人有些惊讶。

  相关分析师认为,一般情况下,企业因项目发行信托,规模在几个亿左右的居多,而36个亿的信托已经非常之大。

  值得一提的是,36个亿信托规模虽大,但对于宝能未来的支出却也杯水车薪,而这主要是指目前宝能在商业地产方面的投入。

  今年9月初,宝能集团副总裁吴永刚对外宣布,宝能集团将加速投入商业地产,根据计划,宝能将用5年时间,投资1200亿元,至2018年开发建设40座创新型购物中心,全部统一自持经营。

  而对于宝能如此大规模的投入,有分析指出,5年1200亿元,平均每年的投资都将超过200亿元,并且全部统一自持经营,这对任何企业而言,发展如此体量的商业地产都将面临极大的资金压力,更何况是民营企业性质的宝能集团。

  而就宝能未来的商业发展计划,在上述深圳业内看来,更像是一场赌局。“宝能除缺乏资金投入外,还缺乏运营商业的人才;再者,开发商业项目也并不是宝能的强项”。

  据统计,宝能商业现在已启动的项目有15个,分别位于深圳、沈阳、天津、无锡、扬州、芜湖、合肥、赣州、南宁、韶关、惠州、云浮等城市,购物中心平均面积为15万-20万平方米。

  但目前投入运营的项目不多,外界熟知的仅有深圳南山all city和深圳龙岗all city2个项目运营。据相关业内介绍,宝能深圳南山all city项目运营效果并不是很理想,除定位不明确外,项目于招商方面也存在很大难题。

  不过,或正是为配合商业地产扩张计划,于今年,将原万达招商中心副总经理兼主力店部总经理张春昊招至靡下,任宝能商业管理公司总经理。

  除广纳贤臣外,于2012年初,宝能集团的创始人姚振华还牵头创立前海人寿吸纳险资这一举措,这在外界看来,或也正是为今后宝能投资商业地产做准备。

  但据相关熟知前海人寿的分析师向观点地产新媒体透露,前海人寿规模较小,公司保费规模在100个亿左右。再者,根据相关规定,险资在投资渠道上,投向非传统项目的占比会受限制,一般是不超过总规模的20%-25%。

  “如果以100个亿的来计算的话,目前,未来前海人寿或只能有20个亿左右的资金能够投向宝能的商业地产”。

  但该分析师同时也表示,“因险资的投保期限比较长,因此从保险(放心保)公司获得资金,比信托融资、找银行贷款的期限更长,若能借用险资去开发,也比较有优势”。

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