36亿元规模信托融资背后 宝能集团的商业地产“赌局”

　　随着宝能5年1200亿40个商业项目扩张计划的公布，宝能的商业地产渐入投入期。

　　而随着一笔36亿元规模信托的发行，可以看出，宝能正走在一条筹钱的商业地产之路。

　　36亿信托融资

　　根据用益信托网最新公布的信息显示，华润深国投信托有限公司将发行名为鼎新108号深圳宝能地产股权投资集合信托产品，该信托发行预计发行规模为36亿元，实际发行规模为18亿元。发行期限为自2013年11月13日起，至之后的24个月，信托预计收益率为8.6%至9.5%。

　　收益率方面，根据投资规模级别有所不同，若信托计划存续期间，为固定收益：300万以下为8.6%/年；300（含）-1000万为9.1%/年；1000（含）-5000万为9.3%/年；5000万（含）以上为9.5%/年；而若信托计划存续期超过2年，延长期内优先级固定信托收益的预期收益率均上调1%/年，以实际延长天数计算。

　　同时，在上述信托计划未触发对赌条件、信托计划存续期超过2年的情况下，优先级浮动信托可能产生浮动收益，浮动收益视信托计划终止时处置目标股权的收益水平而定。若信托计划终止时目标股权投资增值净收益超过设定值，则优先级与劣后级按2比8分配目标股权投资增值净收益超过设定值的部分。

　　就该笔信托，宝能控股以其所持有宝能地产22%股权作质押；同时，宝能控股及实际控制人姚振华个人连带责任担保；深圳宝能公馆项目取得土地证后抵押给华润信托，未来可解抵押释放于开发贷银行，华润信托获得第二顺位抵押。

　　对于该笔信托，在相关分析师看来，36亿规模着实较大，但综合预期的收益率大致在9%左右，算正常水平。

　　据该分析师介绍，目前不管是从存量还是新增的信托产品的预期收益率来看，像万科这种大型的公司能保持在8%-9%水平内，而一般公司则需要9%-10%，或者10%以上。

　　因为，该笔信托分为优先级信托及劣后级信托，所以该分析师猜测，前期发行18亿优先级信托为公开发行，而其余18亿劣后级信托或为宝能控股自己购买。

　　此外，就宝能此次发行信托提供的担保条件，深圳相关业内表示，于宝能此次发行计划中的担保条件来看，一方面或是宝能对于该信托未来收益持有信心，但另一方面或也说明宝能对于资金的迫切性。

　　另值得注意的是，根据上述信托计划，在成功募集优先级18亿元资金规模后，2亿元用于向宝能地产增资，持有宝能地产18%股权，用于深圳宝能公馆项目开发建设；16亿元用于宝能地产赣州项目的开发建设。

　　其中，对于16亿元用于宝能赣州项目，上述深圳业内表示，以宝能赣州项目的体量来看，该项目的体量相当于卓越深圳梅林城综合体项目，但以赣州的经济水平来看，用16个亿的资金或有结余。

　　资料显示，宝能赣州太古城项目，位于东江源大道与唐江路交汇处，总用地面积占地面积5.19万平方米，总建筑面积27.59万平方米，容积率3.65，绿地率35%，项目规划有住宅、写字楼、酒店。

　　商业地产赌局

　　虽然当下，企业通过信托形式获得发展资金为平常之举，但对于宝能此次发行的规模来看，还是多少让人有些惊讶。

　　相关分析师认为，一般情况下，企业因项目发行信托，规模在几个亿左右的居多，而36个亿的信托已经非常之大。

　　值得一提的是，36个亿信托规模虽大，但对于宝能未来的支出却也杯水车薪，而这主要是指目前宝能在商业地产方面的投入。

　　今年9月初，宝能集团副总裁吴永刚对外宣布，宝能集团将加速投入商业地产，根据计划，宝能将用5年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。

　　而对于宝能如此大规模的投入，有分析指出，5年1200亿元，平均每年的投资都将超过200亿元，并且全部统一自持经营，这对任何企业而言，发展如此体量的商业地产都将面临极大的资金压力，更何况是民营企业性质的宝能集团。

　　而就宝能未来的商业发展计划，在上述深圳业内看来，更像是一场赌局。“宝能除缺乏资金投入外，还缺乏运营商业的人才；再者，开发商业项目也并不是宝能的强项”。

　　据统计，宝能商业现在已启动的项目有15个，分别位于深圳、沈阳、天津、无锡、扬州、芜湖、合肥、赣州、南宁、韶关、惠州、云浮等城市，购物中心平均面积为15万-20万平方米。

　　但目前投入运营的项目不多，外界熟知的仅有深圳南山all city和深圳龙岗all city2个项目运营。据相关业内介绍，宝能深圳南山all city项目运营效果并不是很理想，除定位不明确外，项目于招商方面也存在很大难题。

　　不过，或正是为配合商业地产扩张计划，于今年，将原万达招商中心副总经理兼主力店部总经理张春昊招至靡下，任宝能商业管理公司总经理。

　　除广纳贤臣外，于2012年初，宝能集团的创始人姚振华还牵头创立前海人寿吸纳险资这一举措，这在外界看来，或也正是为今后宝能投资商业地产做准备。

　　但据相关熟知前海人寿的分析师向观点地产新媒体透露，前海人寿规模较小，公司保费规模在100个亿左右。再者，根据相关规定，险资在投资渠道上，投向非传统项目的占比会受限制，一般是不超过总规模的20%-25%。

　　“如果以100个亿的来计算的话，目前，未来前海人寿或只能有20个亿左右的资金能够投向宝能的商业地产”。

　　但该分析师同时也表示，“因险资的投保期限比较长，因此从保险（放心保）公司获得资金，比信托融资、找银行贷款的期限更长，若能借用险资去开发，也比较有优势”。