商业地产回报率探讨沙龙：中端酒店市场空间大

　　11月19日，由房掌柜与喆啡酒店共同主办的房地产业内沙龙在充满情调的广州TIT创意园BATA咖啡举行。本次沙龙主题为“商业地产回报率探讨：中端酒店写字楼购物中心孰低孰高”。

　　参与沙龙有既有业内知名专家，也有商业地产的实际操盘手，同时也有媒体同行，其中包括日之泉地产集团执行董事童渊、广州知名房地产专家韩世同、喆啡酒店品牌总裁李应聪、思彼思商业运营(集团)董事总经理黄绍忠、区域总经理陈振平、南方日报记者李广军、新快报记者李琳、房掌柜董事总经理张毅。大家就商业地产的发展现状与前景进行了深入的探讨，期间不同的观点相互碰撞，激起一阵阵思想的火花。

　　沙龙现场

　　商业开发讲究长期运营 盲目跟风风险大

　　近年来，随着住宅市场的调控不断加强，不少开发商逐渐转战商业地产。一些发展商在不断尝试阶段里面摸索出一条适合自身发展的道路，如华润的万象城模式。不过大多数开发商在进军商业地产时盲目跟风，追求开发大型购物中心，引进国际一线品牌五星级大酒店。

　　“与写字楼相比，零售商业跟酒店业的开发需要更为专业的知识”，有近20年商业地产从业经验的喆啡酒店品牌总裁李应聪认为，从住宅转到商业地产的开发商缺乏不了解市场，往往出现商业购物中心出租率不足，最终只会导致租户抛售物业。同样，酒店业不仅仅要做好建设规划，还得考虑到订房系统、客户资源、服务标准等实际管理的细节。 

　　“如果最终无法完成从商业开发商到运营商的角色转变，商业地产不以运营作为出发点，只是单纯地想着炒楼，这是很吃亏的事。”李应聪说。

　　广州知名房地产专家韩世同谈及商业地产时也明确表示：“我觉得开发商要逐渐向运营商过渡，而且要跟金融组合。”他以广州天河城为例，“天河城一直被认为广州粤派比较好的模式，最经典就是只租不售，否则按照住宅的销售模式发展商业，显然在资金、实力以及成功运营都会存在很多问题。”

　　从事房地产报道多年的南方日报记者李广军也认同这个观点。他认为做好一个商业项目需要非常强的营运团队。“这几年很多企业还是以销售而不是基于长期营运的心态去做商业地产。这种模式在广州大行其道。”此外，李广军认为产权式酒店也是可以尝试的模式，“市场反馈收益还是比较满意的，这种模式目前在整个广州房地产开发中基本上凤毛羚角，不是主流方式，我觉得跟现在广州房地产的整体环境有关，因为调控压力比较大的城市，大家都想追求快速资金周转，然后如何规避一些开发营运风险，大家可能还是追求周期比较快的方式。” 

　　曾经参与深圳万象城开发的思彼思商业运营(集团)区域总经理陈振平见证了万象城是如何成长为业内标杆。他认为做商业地产必须先让运营商站起来。如何提高商业的回报率?“我认为就要确实拥有它，把他当成孩子一样慢慢调养，等它长大成人了自然会反哺，到时就能获取最大的利润。”陈振平如是说。

　　中端酒店市场空间大 品牌经营积累长期客户

　　对于酒店、购物中心和写字楼三种商业业态，哪种的投资回报率较高?日之泉地产集团执行董事童渊认为从长远来看，酒店的回报潜力是无限的。“写字楼的回报率主要看地段，而零售商铺的投资风险显然比其他两者大。”童渊简单地算了一笔账：“一个40平米的酒店房间，如果按照小公寓算，每个月至多租4000块钱。但如果经过开发商整体营运，以酒店的形式进行管理营运，每晚最少能赚300块钱，每月租满就可以收益9000，如果出租率只有八成，那么每月就能进账7200，相比而言收益翻了一番。” 

　　喆啡酒店品牌总裁李应聪认为相对于五星级酒店的漫长回报周期，中端酒店投资较少，资金回笼快速，在目前的酒店市场上具有很大的竞争力。所谓的中端酒店，就是过去所说的三星级、四星级酒店。但是当下的中端酒店摒弃以往单体酒店的模式，采用连锁经营，并通过现代化、智能化的装修升级，以满足市场的需要。

　　“现在市场最大需求是什么?2012年旅游局公布的数据显示，人们下榻酒店大多是商旅需求，讲究的是经济实惠，不一定要有几星级的服务，但要有满足商务需求的硬件设施。过去几年，铂涛集团的七天酒店在国内共有1800家，发展非常饱满，300块钱就能住一晚，并且可以享受智能化的服务。”李应聪表示，中端酒店的市场很大，也有很多企业慢慢涉猎这个行业，但与市场同类产品不同，喆啡旗下的中端酒店注重品牌概念，如开发了独立订房网等。“这些系统会把整个中端酒店市场改变过来，所以我觉得未来中端酒店还有很大发展空间。”

　　思彼思商业运营(集团)董事总经理黄绍忠曾任上海世博会的顾问。他赞同喆啡酒店对于品牌概念的重视。他认为，品牌映照商业地产成功在于，当人们听到这个商业产品的名字时就知道这个牌子的主打产品是什么，“如果去全聚德，你就一定知道烤鸭”，当这个品牌能激起人们的好奇心进而使人们喜欢他，慢慢的地就会累计一定的长期客户，产生品牌效应，“这往往能产生很大的影响力。”黄绍宗解释说。

　　“穗六条”出台或使资金流向商业地产

　　在北上深加码楼市调控之后，备受期待的广州楼市调控政策“穗六条”终于在11月18日出台，其中关于外地人购房需社保满三年及二套房首付提升至七成的两条措施引起社会热议。韩世同对此并不看好。“我觉得这只是应景式的做法，北上深出台新调控政策后广州没有动作说不过去。”　 

　　韩世同表示“穗六条”可能会导致市场的购买力流向商业地产。他认为外地人可以选择购买商业物业进行过渡，以应对需社保满三年才能购房的条件。至于二套房的首付方面，韩世同则表示有能力交得起六成首付的人，不在乎再交多一成;对于无力购买二套房的人而言，这个政策更是毫无作用。相反的，韩世同认为首套房贷存在困难和障碍的情况对眼下楼市的杀伤力更大。“如果连首套房的钱都拿不出来，投出去的资金难以回笼，估计年底有一些开发商会出现资金链断，这会对市场造成比较大的影响。”

　　对于眼下商业地产的走势，韩世同认为购物中心面临着重大危机，并且这个危机来自于购物中心本身而非外界所认为的电商冲击。“广州的商业面积一年之中至少翻一番，但目前并没有这个消费能力支撑起整个市场”，韩世同表示，如果价格到达顶端之后，以往比较安全的街铺也面临很大风险，可能会延长回报周期，并且商铺出手不像股票一样快进快出，转让期漫长，这就是为什么李嘉诚现在就开始有动作了。

　　小产权房转正对调控有积极意义 农民兴趣不大

　　房掌柜董事总经理张毅在沙龙的最后提到小产权房转换成商品房对市场造成的冲击。“我觉得这个政策如果出来了，是对楼市调控一个比较重磅的长效机制。”张毅认为，小产权房变成商品房就增加二套房的产品供应量，改变楼市的供需关系。虽然其中涉及的众多细节仍是未知数，“但它对于整个市场的调控，是非常重要的环节。”

　　不过，韩世同对于小产权房转正的影响持保留意见。他认为小产权房转正后能合法进入商品房流通市场，这对于增加城市的土地供应是会有很大的好处。但是因为地段、档次、品质这些硬伤，卖的还是小产权房的价格。与市场一头热的现像相比，现实中农民并不愿意“转正”。“像猎德新村的村民，他们不愿意转成商品房，为什么?他转给你就只有70年的使用年限，还要补交地价，怎么算都不合算。”韩世同人提醒不要夸大小产权房转正的冲击和影响。