新华联徐扬：电商销售增速放缓 商业地产发展明朗化

　　（赢商网记者报道）12月24日，新华联不动产股份有限公司副总经理徐扬接受赢商网记者采访时表示，从这三年淘宝网销售额来看，虽然电商的绝对数目大，但是其增速在放缓，这种变化就像是从婴儿成长到儿童一样。而商业地产拥有先天优势，已经走过最不确定阶段，2014年商业地产将进入明朗时期。

　　2013年商业项目“一窝蜂”

　　对于2013年商业地产整体上发生的变化，徐扬认为，其一，开发商在大概一年、一年半的时间内，认识到购物中心同质化竞争激烈，迫切需要做出调整。其二，三四线城市，由于政府进行项目规划、推进时不理性，导致出现“一窝蜂”的局面，大量商业项目出现，使其风险加大；另一方面，由于开发商缺乏专业性操作，也为市场带来了不确定性。其三，为了应对电商冲击，今年购物中心增加了餐饮、休闲娱乐等元素，进行转型以及对相应的业态调整。

新华联不动产股份有限公司副总经理徐扬

　　如何避免商业竞争中的同质化现象？徐扬说：“我们欣赏音乐时，每一首曲子不都是由音符组成吗？但是给人的感受就是不一样。同样，购物中心在做体验式商业时，可以从装修风格、设计布置、业态组合做针对性的调整。”

　　“虽然购物中心里面同样是吃、喝、玩、乐，但是消费者的体验过程可以不一样的。通过产品的规划方式，运用不同的装饰、陈列、业态组合，形成差异化特色，再结合所引进的品牌商，共同推动整体的效应。这是做差异化、体验式消费的方法。”徐扬说道。

　　电商从“婴儿”变成“儿童”

　　谈及电商与传统零售的竞争，他认为，在2007年的时候，传统商业已经意识到要建立社交平台、物流交流平台、陈列平台等内容，也肯定其将会起到很大的作用。而近年来，随着科学技术的发达，社交网络在不断完善，手机信息在不断丰富，电子商务得到更大的关注，这些都使得当时的设想成为了可能。他认为，商业地产拥有先天优势，这种电商结合线下实体商业的运用将会成为主流方式。

　　对于最近很火热的“OTO模式”及微信支付手段，徐扬评价道，现阶段商业地产应该更加注重增加客户黏性、对消费者数据采集与分析、客户群的维护等方面内容。运用微信支付只是现阶段发展的一个过程，目前比较多人运用，但是随后会有更多同样功能的产品出现。

　　此外，他认为：“从这三年淘宝网双十一的数据来看，其绝对数目是庞大的，但是其增长速度是在放缓，这种变化就像是从婴儿成长到儿童，而整个商业地产，传统商业项目开发商在加快线上与线下的结合，提升线上的功能及线下的实体店，运用工具，使线上线下价格差异在缩小。”

　　政策利好 2014年将进入明朗时期

　　对于社区型购物中心发展趋势，他提出，其实有很多购物中心具备社区型购物中心的性质，例如大润发，在产品布置、业态比例上都是一种小型的社区型购物中心。

　　他对购物中心在区域上的类别进行了总结，随着购物中心集聚片区的出现，会形成两种购物中心，一种是大型城市综合体级别的展示型、欢乐体，一般位于城市的商圈内，另一种则是生活便利型的社区、街区型购物中心。而这两种类型的区别，是基于消费者对生活方式及消费方式需求的不同。

　　“一家人如果带着目的性去消费，进行娱乐体验等，那么会选择城市商圈内的购物中心，如果为满足基本的购物需求，那么会到社区型购物中心。”他进一步解释说。

　　三中全会对商业地产发展的指示，徐扬认为整体是利好的，“一方面房地产在有效控制的前提下，将会更加合理，进入相对具有规律的市场发展情况；另一方面，从长远的经济来看商业地产，对其发展是利好的，百姓购买力提升，新型城镇化等观点，都为商业地产的发展提供了契机。而预计商铺投资在未来5到10年将会是利好的。”

　　对于下一年的商业地产发展展望，“面对电商冲击，商业地产最不确定的时期已经过去了，2014年将进入明朗时期。专业团队在加强运营、管理上的技能，会越来越少走弯路。另一方面随着劳动水平的提升，餐饮、零售业成本增加，购物中心的压力也将会加大。”

　　同时，他指出，大型零售店的成本在五年间，人工成本增加了30%～40%，上涨很快，如何应对商家利润下降及租金下降，是购物中心新的挑战。

　　最后，徐扬预测，2014年在电商的冲击下，商业地产的发展相对利好，并期望商业地产充满机会，百花齐放，开发商有很好的产品及规划，会有越来越多的商业项目，在不同区域不同形式出现。