荔园地产总经理邱越：商家变得保守 广州商业地产大有作为

　　毋庸置疑，2013年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。

　　近日，赢商网记者采访了荔园新天地总经理邱越先生，邱总表示，2013年品牌商家开店变得更加保守了，知名品牌聚众购物中心，街铺面临的压力越来越大。购物中心要在运营理念上有所创新，突出体验和实现差异化，要做到“人无我有，人有我精”。对于2014年，邱总表示，广州的商业地产市场还是大有作为的。以下是赢商网记者采访实录：

　　赢商网：纵观2013年商业地产，您觉得行业今年整体出现了哪些变化？面临最多的问题是什么？

　　邱越：回顾2013年，我觉得商业地产行业最大的变化就是品牌商家变得更加保守了。各个城市大建城市综合体，项目蜂拥入市，招商需求大量增加。对于品牌商而言，就面临更多的选择，反倒让他们难以抉择，进而导致和项目之间的谈判时间延长，项目招商进度自然就受到影响。

　　对于这个问题，作为招商的一方，我们要给品牌商家入驻项目以足够的信心，当然这是要用事实说话的。以我们荔园新天地项目为例，采取的是“主力店先行”的策略，我们先把主力店——麦德龙、迪卡侬、百乐门宴会中心、金逸影城、永旺幻想乐园等确定并确保主力商家先开业。“主力店先行”，首先可以向更多商家、消费者证实项目的实力，然后依托主力商家的品牌力量和它们给商场带来的客流量，实现市场培育“零周期”，吸引更多商家入驻，促使他们加快做决定。

　　另外，由于现在商业地产开发过快，商业项目爆发式增长，也使人才紧缺问题突显。但每个行业都有自己的发展周期，是逐步成熟完善的过程，而我国商业地产发展的时间也就十来年，本身就缺乏人才储备，面对突然暴增的人才需求，出现供不应求的现象是必然的。这时候，其他行业的人员纷纷跳槽进入商业地产，但基本上都是缺乏经验之辈，并不能满足商业地产对专业人才的要求。

　　在人才储备方面，我们荔园地产主要是通过院校招聘，然后联合戴德梁行进行人才培训。我们尽量不空降人才，高层职位可能会空降1-2人，但主管、经理级别的人员尽量从内部培训提拔。我们这种人才培养方式收效还不错，基本上半年就可以培养出比较专业的人才了。

　　商业地产还面临的一个问题是，街铺的压力越来越大。目前比较知名的购物中心对品牌商家的“聚众”现象已经非常明显，街铺逐渐被冷落了。再说，从长远来说，街铺租金上涨的支撑力已经不足，各方面优势在慢慢消退，所以未来面临的压力会更大。

　　赢商网：在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区？

　　邱越：购物中心增加餐饮、休闲娱乐等这些业态，可以带来更多的人流和客流，对商场聚集人气是非常有利的，但问题在于不是每个商场都能如愿做得到的。因为餐饮、娱乐、儿童这些业态对物业荷载、用电量、消防等方面的硬件要求非常高，不是每个商场都能满足这些条件的。除非项目从一开始就规划好的，否则后期进行硬件整改，需要投入大笔资金，再加上这些业态的承租能力相对较低，占用面积又大，对商场而言会产生很大的经济压力。商场想增加这些体验业态的想法是很好，但是否合理划算，还得看项目的具体情况。所以同质化另一灾区的形成还不太可能。

　　赢商网：您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？

　　邱越：在品牌商家方面是很难做到差异化的，因为行业里就这些品牌资源，像影院、宴会厅、儿童业态等品牌商家都是固定的那些。但我们可以从经营的角度去做差异化，做到“人无我有，人有我精”。我们荔园新天地引进的百乐门宴会中心、迪卡侬，这是广州很多购物中心都没有的品牌业态，这就做到了“人无我有”。我们把一楼的黄金位置给了麦德龙超市，这不是每个购物中心都舍得的成本，我们就在这些方面做出了自己的特色和差异化。在“人有我精”这方面，我们是把主力店“做精”，把金逸影院打造成广州全城最大、唯一的双巨幕豪华影城，拥有近1800个座位，堪称是番禺首家五星级豪华影院，这是完全区别于其他购物中心影院的规模和级别的。

　　其实差异化的本质是在运营理念，而不是在硬件，关键是看你花多少心思和时间去做运营。有些好的活动也不一定要花很多钱，关键在于如何服务好消费者，提升他们的休闲购物体验。

　　赢商网：电商发展突飞猛进，万达、宝龙、绿景等纷纷打造自己的购物中心电商平台，您怎么看电商平台在开发商商业发展中的作用？随着微信的火热，购物中心纷纷推行“o2o”营销模式，这会否成为一种消费趋势吗？

　　邱越：购物中心做电商是为了更好的服务消费者，为消费者提供方便，但不是所有的开发商都适合做电商，电商也不会取代商场。哪些购物中心适合做电商，要根据自己的消费群来决定。以零售业态为主、消费群以中低端为主的商场，他们的客群会比较在乎价格，受电商的冲击也会比较大，这些就更适合做电商平台。反之，像太古汇一类的高端购物中心，他们的客群是中高端消费者，在乎的是购物体验而不是价格，受电商影响不大，所以它们也没必要去大力发展电商平台。

　　关于O2O，这是商场很好的营销渠道，大家可以通过这个平台更快捷、方便的了解商场的优惠信息，但这不会成为未来的趋势。因为这个多元化的社会发展非常快，新的科技手段不断在更新，就如微博，前两年风靡一时，大家都认为必须做微博，不做的就落后了、死定了。现在发展了两年后，微信的风头很快就盖过了微博。也许过两年，又有新的科技产品出现，会把微信取代掉。再说这种渠道用多了，就没有新意了，铺天盖地的信息传来，反而会让人反感，产生抵触心理，依此发展下去，大家会不再喜欢看微信。再说，微信仅仅是一种渠道，它不会颠覆什么，人还是需要面对面的交流，微信它也不会成为新的趋势。所以，我们购物中心还是重点加强人与人的沟通交流体验、突出家庭式购物的主题。

　　赢商网：社区购物中心被誉为是商业地产下一座待开发的金矿，未来，社区购物中心会否成为商业地产新的突破点，您对发展社区购物中心有什么建议？

　　邱越：未来，除了城市核心区的购物中心外，其他购物中心的形态全部都会是社区购物中心。现在满城遍布购物中心，品牌、业态、服务功能基本上相同，所以项目的辐射范围只能是为自己社区范围内的人群提供便利性。同时，由于现在人们的生活节奏的加快和压力的增加，大家也更倾向于就近消费。

　　做社区购物中心，要充分了解所在社区人群的消费需求和市场的空白点。以番禺为例，番禺的人群酒席宴请大部分都在90-100桌，而整个商圈内就没有这样的宴会厅，所以荔园新天地引进百乐门宴会中心，打造容纳100席的空中无柱宴会厅，刷新了番禺宴会格局。同样的，我们的金逸影院、麦德龙超市、迪卡侬运动超市、儿童乐园的规划也是根据社区的消费需求而定的。做社区购物中心，就要把服务好社区作为目标，平常可以多组织社区活动，提供公共服务平台，只有服务好社区，才能真正赢得消费者的青睐。

　　赢商网：三中全会结束之后，对于房地产的政策并无多大详细提及，您觉得三中全会对于房地产，特别是商业地产会产生什么样的影响？在政策之后，开发商在商业地产的发展方面会采取哪些措施？

　　邱越：在这个问题上，住宅地产和商业地产不应该分开来看，两者是紧密相关的。住宅地产直接影响到人们的生活质量，例如房价太贵，人们的收入大部分用于还贷，经济压力加大，生活消费支出减少，最终还是影响到生活质量。而商业地产是为人们的生活服务、促进消费的，如果住宅地产受影响，商业地产也会受到相应的影响。

　　开发商方面，我觉得应该适当减缓开发速度，更理智的看待市场。现在政府出让土地，基本上都规划有商业配套，但开发商不能因为开发就盲乱的拿地。

　　赢商网：对于2014年中国商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？

　　邱越：2014年的整个商业地产趋势不好说，但我觉得广州范围内的市场还是大有作为的，现在广州的购物中心还不算非常多，也没到过剩的地步，我们可以抓住市场空白点进行开发。现在大家都认为商业地产存在过剩、同质化严重、泡沫隐现等各种问题，但我真不这么认为。虽然现在项目招商都有很大压力，毕竟中国品牌资源非常有限，但我们可以通过各种方式引进新品牌，开拓市场空白点。总的来说商业地产的前景还是非常让人看好的。

　　在运营方面，我觉得购物中心可以控制零售店的数量和占比，扩大主力店规模，因为主力店长远稳定，不会在一年半年内出现大的变动，从运营的角度来说会更加安全。另外，项目分期开发也是很好的思路，可以先以一期汇聚人流、打造品牌和影响力等；二期、三期才开始以营利为目的，这种做法可以有效的吸引新品牌的入驻。