荔园地产邱越：商业的本质是消费

　　从2014年底“100位商业地产人眼中的2015”

　　到2015年底“预见2016”

　　每一年，纵观全局

　　赢商网连续两年推出年终巨献

　　呈现行业最强受访阵容

　　时值2016年底

　　赢商网再度呈现

　　“2017年最强音”

　　洞查行业瞬息万变

　　传递商业地产人最强声音

　　赢商网 “巴菲特说，做空的风险是无穷的，因为涨是可以涨得无限的，但是你跌到零元是有尽头的，现在做商业和这想法是一样。”

　　谈起商业寒冬，已在商业地产界打拼多年的荔园地产董事邱越用巴菲特的一句经典名言给予概括。

　　在邱越的生意经中，“寒冬”只是一个客观的存在，商业的成功与否更多还是去决定各家公司能否抓住其中的艺术和门道之所在。

　　“商业的本质是在于消费，而不是在于省钱，肯定有人做商业，关键是你怎么样让人家愿意去消费。”

　　如何迎风穿越寒冬，这是商业地产玩家们在不断探索答案的现实难题。之于荔园地产而言，“精耕细作”无疑是闯关的利剑，“2017年要把现有的会员体系进一步做好，让购物中心更有趣味性，让消费者更觉得来这里消费是值得的”。

　　“精耕细作”之外，“险中求变”则是荔园地产今年的另一主题。邱越对赢商网介绍称，今年商场的“小变化”是越发倾向儿童及运动这两业态，其中还包括像无印良品改造机场一样，在商场内部开设篮球馆、足球馆。

　　“大阪有一个很老的机场，找了无印良品去改造，在那里架设了很多跑道及运动设施。换个思路，让客人可以运动一下，感觉不一样。”

　　从公司这个点延伸到行业大曲面上，邱越也总结了年度关键词——体验。在邱越看来，“体验”是2016年被提得最多的词。

　　“什么叫美好的体验呢？”问题刚一抛出，邱越的回答已经脱口问出，“怎么把时间和钱花得更有滋味，这才是美好的体验。”

　　至于已经开始的2017，邱越给出的预测词是转变。“整个2017年转变的东西会很多，包括线上线下思路的转变，包括购物中心从消费物品向消费时间的转变，包括那么多同质化怎么样转型，包括互联网+是加什么。”

　　以下为赢商网对荔园地产董事邱越的专访实录：

　　最强音之行业

　　赢商网：如果用一个词来总结2016年，您会用哪个词？

　　邱越：我觉得“体验”是被提得最多的词。为什么？有两个原因，一方面是应对线上的冲击，大家觉得线上没什么好体验的。

　　体验是对的，什么叫美好的体验呢？怎么把时间和钱花得更有滋味，这才是美好的体验。我觉得整个2016年大家都很重体验，这是非常了不起的一个状况，变成很多新的主力店出来，比如说大鲁阁。

　　赢商网：您觉得2016年度行业内影响最大的事件是什么？

　　邱越：我觉得还是全国开了460个购物中心，而且是持续的每年开三四百个购物中心，是大家共同累计做的事情。

　　怎么样都要有一个顶层设计，增量不能盲目下去，以前我们觉得购物中心开业最好是满场开业，没有百分之七八十都算不及格的。但现在除了万达之外，很少商业项目可以达到这一要求。

　　大家都很迷茫，能够做购物中心的都是业界的精英，最后的状况只是大家扎堆就有希望，大家不扎堆都没有希望，这个事情变得非常复杂。

　　赢商网：怎么解决呢？

　　邱越：我觉得这个很难解决，现在要靠品牌影响力来解决，比如说我这个连锁品牌优先，过往业绩好的优先。

　　实际上还是很难选择这个事情，并且这个事情运气占了很大的成分，而且这也是那么多购物中心延迟开业的原因，大家都在等明朗时机出现。

　　赢商网：改变可以吗？

　　邱越：改变是一个好的想法，改变是值得探讨的问题。明年的主题可以往这个方向想一想，如果你不做购物中心了你还可以做什么，是不是做个美术馆或者什么东西，但是不赚钱是个问题。

　　赢商网：如果用一个词来预测2017年，您会用什么词？

　　邱越：这个很难，如果一定要用一个词，我觉得是转变。因为整个2017年转变的东西会很多，包括线上线下思路的转变，包括购物中心从消费物品向消费时间的转变，包括那么多同质化怎么样转型，包括互联网+是加什么。

　　很简单，因为所有这些东西都是螺旋式上升的。我们还是要有信心在2017年，不要因为电视的蓬勃发展就觉得球赛现场卖不了票，这是个过程。

　　最强音之企业

　　赢商网：目前荔园新天地运营情况怎么样？

　　邱越：一期大概有10万平方米，开业出租率达到了95%，二楼新签了一个2000平方米的儿童乐园，也是亚马逊的。

　　虽然现在很多商场都强调体验，但我们偏向于餐饮和主力店，一开始的定位就是餐饮、零售各占30%，零售、餐饮、娱乐占30%，其他类别10%。

　　比如说，我们的电影院做到了1700个座位，两个巨幕厅，今年刚好有一个巨幕厅升级为IMAX，经营到现在几乎是番禺票房第一。

　　我们主力店的状况是，你怎么样能够成为这个区域的冠军，我们就配合你怎么做。这样的思路有点像欧洲城，当初欧洲城在深圳的位置很偏，但简单的思路释放更大的能量。

　　购物中心旺不旺不在于你活动做了多少，不是你购物中心本身，是你这些商家有没有吸引力，商场在这个区域有没有吸引力。

　　今年我们也有一些小的变化，越发倾向于两个类别的主题，一个是儿童，另外一个是运动，这个受线上冲击是非常小的。比如说，我们的运动品牌基本上齐了，包括迪卡浓、耐克、阿迪、NB、Converse等等。

　　上面还有个篮球场馆和羽毛球场馆，四楼还有个足球馆，这些都是大型的运动。

　　赢商网：在购物商场内部进行运动会不会影响其他消费者购物？

　　邱越：这个有人尝试过，大阪有一个很老的机场，找了无印良品去改造，在那里架设了很多跑道及运动设施。换个思路，让客人可以运动一下，感觉不一样。

　　巴菲特说，做空的风险是无穷的，因为涨是可以涨得无限的，但是你跌到零元是有尽头的，想法是一样的。商业的本质是在于消费，而不是在于省钱，肯定有人做商业。关键是你怎么样让人家愿意去消费，这就是你商业的艺术和门道所在。

　　赢商网：现在一期已经面世，二期进展情况如何？

　　邱越：二期已经开始盖了，规划是以主力店为主，加上很多的公寓。

　　赢商网：二期公寓是出售还是自持？

　　邱越：现在年轻人都很买不起房子，所有我们的公寓会自持，如果租客一次性租满十年，租金可以打五折。十年可能只需要支付十多万的一次性租金。

　　赢商网：如果租期满了十年，租客可以提出购买这房子吗？

　　邱越：你可以买，但十年后这房子的面积对于租客来说会偏小，可能不是那么合适。

　　赢商网：二期主力店招商情况如何？预计什么时候开业？

　　邱越：目前已经和香江家居谈完了，会引进以家具为主题的生活馆。现在还没有明确的开业时间表，但我们会花更多的心思和精力做好它。

　　赢商网：顺德荔园新天地在两年前已奠基，现在进展情况如何？

　　邱越：顺德新天地更偏向于社区型，整个商业项目几乎是以生活配套为主，还没有整体开业的时间表。

　　赢商网：公司如何选择商场入驻品牌？有哪些标准？

　　邱越：按市场的标准，市场需要什么我们就引进什么。其实不是我们在选择品牌，是市场在选择品牌，我们只是做一个判断，自身喜好其实不重要。

　　赢商网：项目周边的消费在其中扮演的角色如何？

　　邱越：有两个方面，有的是符合他的需求，但是有的事情你不出来他不知道自己有个需求，相当于把提前引导消费者的需求。

　　赢商网：番禺和顺德两个商业项目之外，未来是否会在其他地方布局？

　　邱越：我们一直在寻找合适的机会，但由于市场的状况不好，因此商场物业布局会偏向于谨慎，反而在百乐门、跨境电商、日本料理这些乙方的布局上会更积极。

　　我们一直在帮百乐门开店，也尝试开了日本料理，效果还不错。最近又做了一个新的尝试，把百乐门的会员和KTV的会员打通，一张会员卡可以在两个地方消费，再把日本料理的会员打通，逐步把更多商家会员体系打通，这个就成为我们商场的会员体系。

　　赢商网：2017年公司整体发展思路是什么？

　　邱越：2017年整体思路还是精耕细做，把现有的会员体系进一步做好，包括商家与商家联动、公益类的活动。

　　赢商网：预期达到一个什么样的目标高度？

　　邱越：现在这个情况下，我们觉得现在人的成绩越来越不是一个明确的数字或目标，我们想的成绩是今年比去年做得更好，每年都持续好成绩也差不到哪里去。

　　我们2017年的开业率应该可以达到95%，要做到100%也没什么意义。我们想今年让购物中心更有趣味性，让消费者更觉得来这里消费是值得，愿意去花钱，去消费这些时间。

　　最强音之个人

　　赢商网：2017年你有没有属于自己的小目标？

　　邱越：工作上，按照现有的节奏把工作都处理好。个人来说，去年亚洲百家高尔夫球场我打了有十几个，今年看看能不能把世界百家高尔夫球场再打十几个。

　　我觉得人还是要有点兴趣爱好，要不然你赚那么多钱，那么多时间干嘛。