直播:西安商业地产沙龙 聚焦新城商业地产的喜与忧

赢商网西安站   2013-12-27 15:25
核心提示:西安新城飞速发展,大型综合商业如雨后春笋般冒头,如何扩大新城辐射半径,如何推陈出新提档升级,成为新字号商圈面临的挑战,在西安新一轮商业洗牌中,“多核时代”的竞争下,新城区及新兴商圈面临着它们的喜与忧。

  随着西安新城的飞速发展,越来越多的大型综合商业如雨后春笋般冒头,高格调规划碰撞膨胀消费力,新商圈一跃成为活力无限“吸金地”,然而,商业红海诸侯争霸,如何扩大新城辐射半径,如何推陈出新提档升级,成为新字号商圈面临的挑战,如今在西安新一轮商业洗牌中,“多核时代”的竞争下,新城区及新兴商圈面临着它们的喜与忧。

  赢商网西安站商业地产沙龙荟以“西安新一轮商业洗牌聚焦新城商业地产的喜与忧”为主题,从传统商圈历史展望新兴商圈的现状与未来,在其特点、选址、规划、业态整合、运营等各个专业环节共同探讨,最终希望这种创新力量能够让更多同行知道,褒扬和传播这种力量,推动西安商业地产新城开发模式的创新转型。

  参会嘉宾:

  西安老城根商业运营管理有限公司商业运营副总经理  侯娟娟

  西安老城根商业运营管理有限公司招商总监  李晓利

  浐灞半岛营销总监  赵治国

  陕西恒天置业集团有限公司营销总监  梁刚

  大明宫先锋置业有限公司营销策划部总监  王伟

  高川广场招商部  谭茹

  西安鑫彤餐饮管理有限公司(ZOO coffee)总经理  黎娜

  上海汇纳网络信息科技有限公司西安分公司总经理  胡小勇

  世纪金花(需求面积:10000-20000平方米)股份有限公司新通路事业部经理  成坤钖

  西安影之星数字放映技术有限公司总经理  梁坚平

  直播内容:

  唐彬:各位同仁,大家下午好,非常高兴在辞旧迎新的日子里,有几天就过年了,我代表赢商网西安分站,各位在寒冷的冬天能够参加我们的沙龙,我表示衷心的感谢,另外也感谢候总和李总今天提供这个场地,谢谢!

  因为赢商网我们是今年7月份试上线,真正上线是今年8月28日,今年赢商网在全国新设立了3家分公司,有北京、重庆、西安,目前其实通过这几个月,北京现在是做的最好的,无论是广告,还是包括开发商的参与度,他们那边做的活动非常多,因为北京处于一线城市,商业体量也非常大,从某种程度上,他们对招商的重视程度和理念性非常重视,所以他们相对比较好做,重庆现在做的比西安相对要好,因为重庆是直辖市,直辖市的体量也非常非常大,我们从8月份上线,上线的时候点击量,每天的IP也就是一、两千,上个月统计下来,IP可以达到6千到7千,稿子比较好的话可以有7千左右,上个月点击量大概在40多万。

  今天聊一聊新商圈的一些话题,各位先做个自我介绍,现在相互先认识一下。

  侯娟娟:我是老城根酒吧的,大家了解老城根酒吧,可能对我们公司还不了解,我们主营业务是房地产开发,目前开发完成的商业地产项目有100多万方,代表作有香格里小镇等,同时我们老城根这一块,除了地产以外,商贸企业是老城根酒吧,按照目前的城市,可以说是西安市老派的一个接待窗口了,外宾一来都喜欢到这里,我们还有一个其他产业,在座各位如果爱踢足球就知道,我们有老城根足球俱乐部。谢谢!

  李晓利:我做一下简单介绍,刚才侯总把我们公司项目介绍过了,我就做一个本人的自我介绍,我是老城根商业运营公司的招商总监李晓利,希望各位同仁以后能支持我们的活动,谢谢大家!

  赵治国:大家好,我是赵治国,我是浐灞半岛的,现在浐灞半岛目前在西安来讲,是建设比较老、也是建设比较大的项目,目前销售了有15000套,入住率大概是一半,我们希望在大盘里面做一个配套,让大盘的业主在里面休息、购物,不出浐灞半岛就可以实现居住、生活、医疗、教育,我今天是抱着学习的态度加入这个团体,谢谢大家!

  胡小勇:大家好!我是上海汇纳网络信息科技有限公司胡小勇。

  成坤钖:各位老总大家好!我是这里年轻最低的,我是世纪金花事业部的经理,我这个部门主要就是现在利用最新的电子信息技术手段,给传统的行业建立全新的服务、经营、销售,这是我现在主要做的,今天非常荣幸受胡总的邀请,跟各位老总交流交流,谢谢!

  王晶:各位老总大家好!我是成经理这个部门的,非常高兴有这样的机会跟各位老总学习。

  梁坚平:各位老总好,我叫梁坚平,我为什么参加这个会呢?我实际上不是地产界的,但是我有一个项目跟地产界有非常密切的合作,我们现在是利用互联网机顶盒,将来你们把房子卖给消费者,我们要做的一件事,就是他怎么样在很好的房子里,更好的体验到生活,我们做了一件事情,就是把看电视变成看电影,我们有这样一套设备,白天不用关窗户、晚上不用关灯,开放式的环境就可以看到非常好的效果,我想和地产界联手,你们精装的话不妨把这个也加入进去,对消费者也是一个吸引,另外就是购物中心也在招商,据我了解,现在购物中心的招商难度挺大的,很多东西进来同质化非常严重,所以说,我们就想到一个差异化经营,作为我们的角度,我们就用最新的影视手段,比如说最近骡马市就搞了罗马假日主题,搞了欧洲风情一条街,我去看了以后,发现跟电影一点关系都没有,为什么要这样做呢?吸引眼球啊,要不然谁来啊。我说我要做的话,可能跟电影还有点关系,也就是说,刚才下面跟几个老总交流了一下,希望在商圈里面,包括将来开发的新项目,我们引进最新的颜色,电影、电视体验式的,我们可以有手机电影院、互联网电影院,不是传统意义上的电影院,可以做成两个人一见,如果大家在这方面有什么需求可以找我。

  王伟:大家好!我是王伟。以前大家感觉太华路就是一个批发地,现在商业氛围逐渐的起来了。  

  梁刚:大家下午好!首先非常感谢唐总,给大家一个相互交流的平台,也是提供了一个我学习的机会,我是恒天置业的招商运营总监,我们集团目前在建的这些项目,我们的项目有曼城国际,我们的项目住宅是以精装为主,其他附带的有酒店包括写字楼、商业,恒天国际城这个项目,目前是西安市一环内最大的项目,现在朝阳门的项目又成为西安一环内最大的,是5万平米也是城东地区传统商业圈里面最后的一块,我们将打造一个很纯粹的商业步行街,我想着重说下朝阳门外的项目,我们做的商业布局跟其他城市综合体不太一样,我们不是在地块上满铺,一般情况下公摊率就在45%到50%,我们做的这一块,全部是切成不同的商业板块,分摊的部分直接是露天的,这样很多商业进驻运营的时候,实用面积非常高,面积不会浪费,这样我的容积率就会下降,商业对于建筑的一些要求很多东西是可以做的,之所以我说今天学习,商业是常做常新的一件事,所以我是很虚心的。

  黎娜:大家好!我们是韩国连锁知名的品牌,大家知道韩式咖啡现在悄悄的进入西安,而且呈上升的趋势,速溶咖啡在韩国是200家,我们直营的旗舰店在明年3月份开业,也希望到时候我们进行品牌推广的过程中,能够邀请到大家。

  谭如:大家好!我们主要是做现有的综合体,目前项目在高陵,明年会在华阴、华县开项目。

  唐彬:欢迎各位!

  通过简单的介绍,大家都相互认识了一下,赢商网的沙龙每个月大概有两期的沙龙,十个城市联动起来,一年总部给我们要求,大概有150场沙龙,就是商家和地产圈的结合,我给西安定的是一个月至少有两场,以后会把级别、规格一点一点拔高,希望形成一个智囊团,希望业界有一个相互交流的机会,整个沙龙分了三个层面,第一个是以开发商为主,我们可能也有品牌商家,还有一些是以商家为主,还有一些是主题性比较明确的,把一些业态和开发商结合起来的主题,以后的沙龙,希望大家多来捧场,以后我慢慢把西安的商业地产圈建立起来,不光是要搞沙龙,还要搞线下友情亲情的活动,真正把它打造成一个圈子。

  张莉:感谢大家对赢商网的支持,希望我们做的专题、稿件,对大家能有所帮助,希望有更多的老总对我们进行指导!

  唐彬:下来我们进入正式的话题环节,我们今天想谈一点新的商圈,刚才做了一个简单的介绍,等会介绍到自己的项目,可以谈一下对项目所在商圈的认识,可以结合自己的项目,谈一下商圈存在的一些问题,大家可以相互讨论一下。 

  

  老城根侯娟娟:新兴商圈大兴新区发展前景可观

  侯娟娟:我就我们项目而言,我们在大兴新区,作为一个新区来说,高新区、曲江新区是省级的新区,大兴新区是莲湖区下的新区,影响力各方面比不让它们,我们项目在红庙坡十字西南角,目前我们项目在龙湖的隔壁,老的西安人一听红庙坡觉得特别远,觉得那个地方的消费很低,我们作为一个狭长的商业街,大兴新区在今年4月份开西洽会的时候,我们跟莲湖区做了一个交流,从莲湖区政府来说,今年进行土门商圈的改造,政府对老的城区改造都在计划当中,作为大兴新区来说,它又是土门新区的一个后花园,二环之内再找这样一个地确实很难找了,西安当地人对钟楼、小寨都很熟悉,今年市政府牵头对土门商圈进行整合。

  西安老城根商业运营管理有限公司商业运营副总经理  侯娟娟

  作为大兴新区整个的战略发展方向,目前城中村改造已经全面完成了,在十字有金辉地产,在我们隔壁是龙湖,在我们隔壁的对面,红庙坡十字的西北角也是龙湖,龙湖在这边有几个大的楼盘,销售都是非常好的,在我们西头是泰澳国际,从这个项目而言,其实对于大兴新区来说,商业是空白,住宅是足够了,目前的区域人口达到了32万,按照三年到五年的规划,可能要达到50万人口,对于一个50万人口的区域,其实最需要的就是城市配套、商业,这一块目前是没有的,龙湖现在改成新乐会,它肯定也发现了商业配套的要求,作为我们来说,我们也跟龙湖密切的沟通,我们这一块的目标,就是想营造大兴商圈,作为企业来说,我们自己喊口号,自己做商圈,从市政府的规划来说,我们也是符合他们的要求。

  另外一个,就是针对新商圈来说,利用一个项目打造一个商圈是很难的,现在目前开发商,赢商网给我们创造了这么一个交流平台,我觉得非常好,单体做商圈不能谈商圈,只能说项目,谈商圈必须大家联手做,才能把商圈做好,过去的商圈小寨也好,钟楼也好,它是非常成熟的,不言而喻西安人和外来人口都知道,新商圈开始还是有很大的难度,但是作为我们来说,我们做这个项目的时候,也是对全国各地的项目做了考察,我们要把项目真正的特色、亮点做出来,我们做项目来说,首先就是如何把客人、消费者吸引过来,这是我们做的第一个文章,第二个客户来了之后我们如何给他提供好的配套、好的服务,第三个就是如何维系好客户,长久持续性的发展,我跟唐总是合作单位,我们的目标就是打造大兴商圈,通过最近我跟政府之间的对接,我们也得到了政府的大力关注和支持,先简单一下我个人的看法,谢谢!

  唐彬:老城根这个项目,应该对西安是一个震撼,整个拉长3.3公里,沿着3.3公里的中轴线上,做了很多体验性的东西和地标性的东西,这个商圈我跟龙湖的人,包括跟泰澳的人聊过,这是谁有先后的问题,如果你们做的特别厉害,对泰澳的招商肯定存在压力,泰澳下来也是几十万方,从主题的购物中心、商业步行街都有,龙湖现在把主题定的相对明确一点,现在定的是家乐会,我觉得这个商圈在未来一、两年,这一块是非常有意思的,因为这三个项目都是在一年、两年都要起来的,而且项目会有一定的差异性,现在都没有完全起来,都处于招商阶段。

  侯娟娟:可能作为我们项目而言,都在前期阶段都存在争资源、抢品牌的过程,我们做事情,就是大家共同在打造商圈,我们的定位是有区别的,我们大量的是功能店,零售店是少的,比如说龙湖、泰澳和我们应该是联手的,比如说龙湖先开业,它的品牌招商好对我是有带动的,大家应该共同托起,而不是抢资源、抢品牌。

  唐彬:侯总对他们这个项目非常有信心。

  侯娟娟:我们这个项目2011年我们已经开始准备了,为什么今年才推市呢?我们已经准备好了,我们打算2015年开业,开业的时候等大家看吧。

  赵治国:我们以前一直做地产开发,没有做过商业,今天也是抱着学习的态度,以前是开发完住宅,卖掉就走人了,现在我们想开发一个大的社区的邻里中心,这个概念在西安这边基本上还没有做,现在也是在储备这样一个商业的模式,比如说我们这个项目住满的话,大概在未来3到5年,大概可以卖掉3万多套房子,人口有10万人,这就相当于一个县城的人口,我们的开发中期,我们的动力源在哪里呢?就是为大家配套的邻里中心,我们想做成体验式的,想做一些大型超市、院线,包括一些体验性的业态,包括一些孩子的、美容方面的,这也是目前我们研究的一个课题,如何能做到整个社区的邻里中心,从前期的定位到最后的营业,到最终达到很好的效果,目前我们没有一个方法,只有通过目前开发商大量的垫资,可能未来20年才能达到平衡,这是需要一些品牌商家支撑我们,品牌的商家进入一个新开的大盘,必须考虑入住率是否可以支撑它的业绩,这就是我们如何扶持品牌商家,到我们项目共同做一个系统的配套,我们现在也是跟一些华润、人人乐、大润发沟通过,也在一些院线沟通过,他们未来看好社区商业的发展,包括我们也要做一些健身会所,我们跟美格菲等都沟通过,他们也愿意到我们那里,但是他们承租能力是有限的,它是属于我们主力商家的配套,主力商家都牵扯到一个承租能力低的。

  浐灞半岛营销总监  赵治国

  目前西安市开发商一拿地,拿3000、4000亩,然后没人住,住到那没有地方购物,没有办法看病,没有办法到银行办业务,我们计划在明年开工,大概有3万方左右的邻里中心出来,我们跟星巴克沟通,是不是可以建立一个社区店,我们也是希望开发商牺牲一些利益,把品牌商家在社区店里扶持起来,我们现在的想法,就是我们这样的一个大盘,到2016年开业的时候,4、5万人如果承载3、4万方的商业,我们现在慢慢在酝酿,在未来两年我们打算投5个亿进去,这是未来城市发展的一个趋势,慢慢的向城际商圈发展,我相信侯总的项目,未来将是城西的一个亮点,我们很期待。

  侯娟娟:我们项目的重点是如何把人气吸引过来。

  赵治国:只要开发商能相信老百姓他有这个消费能力,只要你的产品具有亮点,它一定能让开发商和投资人满意。

  唐彬:刚才赵总谈的社区邻里中心,侯总应该也去过,北京万科毛大庆正式宣布万科正式做商业地产,前一段时间一个项目已经开业了,西安曲江就能看出来,已经快十年了,曲江的社区配套一直解决不了,一下子大唐不夜城一下把问题解决了,但是作为一个新区,你们的入住率现在是4、5万,靠这4、5人把这个商业撑起来,我估计还是很难的。

  社区商业是一个很痛苦的东西,你们现在亏钱都不一定把商招来,特别是华润万家这种,包括你提到两个问题,包括品牌的问题,社区这个千万不要往品牌方面定位,很多商业只要合适就可以,只要能解决老百姓的吃住行就可以了,也许我就想吃个肉夹馍、一个酸辣粉,如果你在4、5万人的承载量,再加上品牌,从我自身感觉可能会有一定的痛苦。

  

  胡小勇:商业将发展成为社区、电商、实体店结合的模式  

  胡小勇:在未来的几年西安会开大量的购物中心,我看到现在体量比较大的也有一些,大家最关心的其中有一个点,就是能吸引多少人来是关键,比如我们的合作伙伴万达的客流量是不错的,但如何把这些客人在不同的定位层面上,从而把它利润最大化发挥出来,是我们现在这套系统的功能优势所在。刚才唐总谈到了社区店,它的经营模式和客户体验是怎么样的,从一个角度来讲,就是线下让客户体验,比如说淘宝的数据魔方很便宜,但是线下没有这些,我们想做的事情,就是希望做一个商圈,通过采集商圈的消费指数和客流指数的分析,再加上一些消费个体的信息,通过对数据的加工分析对商家的经营予以协助,我们现在已经有这样的基础可以采集到了。

  上海汇纳网络信息科技有限公司西安分公司总经理  胡小勇

  唐彬:你们通过什么监控呢?

  胡小勇:主要通过视频监控,跟POS机接口,就是可以知道其他的商业数据,另外还有一些超声技术,形成客户的定制化。

  成坤钖:刚才听各位老总大概聊了一下,现在目前来看,传统零售行业受到的冲击是特别大的,为什么说到这个呢?传统零售行业受到冲击特别大,传统零售行业就在转型,未来几年传统的商业地产商慢慢竞争对手会越来越多了,传统零售商在转型,就是在搞商业地产,这是全中国传统零售行业慢慢在尝试的一条路。

  给侯总这做一点广告,因为我们也在谈合作的事情,线上的技术手段非常多,前一段时间双11、双12,对传统零售业影响非常大,我们现在想各种各样的办法应对,最有效的就是信息技术手段,刚才说到客流怎么样统计和查询,以前按照传统的方式做,很多深度的数据挖掘不出来,我们第一是建立全新的渠道,达到一个全渠道经营、全渠道服务、多渠道整合的作用。

  世纪金花的电商是我在负责,我们2008年就开始做电商,当时大环境不是很好,传统零售行业涉水的不多,做了一下效果不是很好,到今年传统零售企业一窝蜂做这一块,因为淘宝、天猫传统的电商平台对零售行业威胁越来越大,现在传统零售行业看数据,2013年传统零售行业自然增长率都在大幅度下降,现在像包括王府井、银泰、金鹰等全国大的零售行业都做电商,我们世纪金花今年也要做这一块,我们做这一块现在分几个步骤。

  第一就是建立渠道,我们和消费者要达到无缝的链接,要让客户在任何的地点可以购买到我们的商品,我们可以给他推送营销信息,让他了解到我们的资讯。

  第二个现在都讲大数据,什么叫大数据?我们从各个渠道抓消费者的行为数据,每个消费者扮演的消费角色是多种多样的,每个消费角色有什么样的潜力,是商家要去挖掘的。

  前一段时间麦肯锡有一个数据,他们在英国做了一个调查,全英国的网络定单有多少是来自实体店,又有多少是由网络这个渠道产生的,最后有39%是因为网络这个渠道,而产生出来的,为什么会有39%出来呢?证明本身其实有这么多消费潜力,只不过因为原有体系渠道不够完善、做的不够好,所以这些潜力才没有挖掘出来,我们现在要做的大数据,就是分析消费者,给消费者精准化的营销和服务。

  现在大家都知道,大家现在买车,可能去4S店,比销售员还更了解车,就是在消费者越来越明确的时候,我们依然和消费者保持那样的黏度呢?他们知道有淘宝、知道有天猫,还依然可以来我们这里买东西。

  唐彬:电商这一块,我们做了一个智能化社区的平台,我看过金花的网站,半年基本上没有更新,包括你们的会员力度,我看基本上更新很少,前一段时间我看每家购物中心的电商到底在做什么,实际上中大国际的网站也做的没有东西,银泰百货,它实际上是淘宝有人,除了线下的部分,线上通过淘宝的大平台给它带来大量的人气。

  王健林前一段在年会上也说了,在7个城市宣布做电商和实体点的结合,银泰是借助淘宝的大平台。我们要做一个社区、电商、实体店结合起来。

  谭茹:各位老总好,我先对我们项目做一个介绍,我们公司整个的发展,做的是县域的商业综合体,目前来说,大家接触的比较少,在未来的3到5年,我们要走的是关中一条线,目前这个项目是在高陵,是作为我们的第一站,高陵这个项目建筑面积在6万平米,是一个商业综合体,现在主力店谈的是华润万家超市等,初步已经达成了战略合作协议,进一步的店面都在招商中,因为今天我们也带来一些招商手册,大家需要了解,一会可以传递给大家看一下,大家对县域综合体感兴趣,大家可以多聊一下,我就不耽误大家的时间了。

  

  恒天置业梁刚:商业竞争合作才能达到双赢

  唐彬:他们现在在做一个很大的事,未来在陕西做县域综合体的,希望在陕西做10到20家县域综合体,前一段在高陵推出了一个5万平米的项目,在千余里面做综合体,从目前来看是很大的商机,但是也有很大的压力,因为我们了解了很多品牌商,进县域会有很多指标性的要求,以后我们作为本土的开发商,如果要走出去的话,如果在西安拿地越来越难拿,也有可能往陕西的二线、三线城市布局。

  陕西恒天置业集团有限公司营销总监  梁刚

  梁刚:咱从大的趋势来说,西安市不再是以前最早的传统的三大商圈、五大商圈、六大商圈,西安到2020年的城市规划,有九个中心,把钟楼商圈、解放路商圈这种固有的方式给打破了,西安市九个中心里面,随时随心都可以找到自己需要的,不是说为了买了一些需要的东西,专门跑到钟楼或者解放路,早年间我们做的就是资产运营、资产管理,就是所谓的现在的商业地产,那个时候解放路和东大街形成一个什么情况呢?你拿一块砖,放在那个地方,就有人过来问你价钱。既然是政府提倡这种规划,就是九个中心,商业的中心在什么地方呢?比如说像侯总这个项目,这个项目打造的这个片区,只是说第一个是体量,第二个就是人口,从理论上讲商圈的大小,或者这个商圈覆盖的人口是多少,对商业的贡献率和支撑率有多大,人们的购买能力是多大,我们知道人流等于商流,为什么皇城以内商业逐步在衰败呢?因为大量的人口现在居住在皇城以外,我是老西安人,所以把皇城内老叫城里,在城中心这一块的商业逐步衰败,这也是很正常的,在那一块买东西的大部分都是外地人,想看明城墙就去城里转转。

  在红庙坡形成一个商业中心,没有任何问题,因为严格意义上说,红庙坡在早年间本身就是这个片区的商业中心。

  还有一块是商业的竞争,我更喜欢说的一句话,商业强调一个氛围,强调一个环境,商业就是花轿子,是需要大家共同抬的,不是我做一个项目,你做一个项目,大家就互相竞争。

  我说一下我们朝阳门外这个项目,在500米内在建的商业体量达到200万,我们周围的几个老总关系都很好,没有主题的商业不叫商业,也没有办法去做,有主题的商业各自在做各自的商业,就像在论坛之前,我跟唐总在一起聊的时候,任何一个商业体里面都想招一些大的品牌商,你想要我也想要,对于一些品牌商,也想多开店,我们要考虑商家的感受,第一就是运营成本,果近距离两家抢它,本来是40块钱的租金,最后它跟你谈38,然后拿跟你谈的38块钱的价跟另外一家谈,36行不行,大家做商业是同行,大家要相互的沟通,我们做这个项目,长乐路地区康复路商圈1984年就有了,那一带有54个商城,我们要做的就是提高我们的门槛,提高别人跟我竞争的成本,我只能做到这一点,我定位的就是整个康复路商圈的一个升级,我能做的很多东西别人没有办法做,康复路已经经过四代商业模式的更替,我旁边有很多项目他们做的时候,还是延续了以前的模式,我们现在做的并没有说自己是高屋建瓴的一个项目,我们的基础还是延续朝阳路小商品、商品集散地的特点,在这个点上进行改造,这样做的时候,很容易和其他的项目进行一个区别。

  举一个很简单的例子,在长乐路地区,很多商城建好以后进行招商,包括世纪金花,有一些品牌的代理商就在康复路,的确是这样的,连中大国际有的代理商也在康复路,当你有差异化的时候,对传统业态没有冲击,我们招商的时候,更多的要做到双赢,这种双赢就是我们要满足自身的盈利,同时也要考虑招的商家的运营成本。

  只有合作共赢才能达到双赢,否则你只考虑你自己挣钱,不考虑别人,你这个店根本就开不起来。

  再就是我说一下电商这一块,从我个人的认识来说,它只是一个销售的手段,正常传统销售模式上附生的一个手段,像王健林和马云的打赌,我觉得要么是双赢,要么是两败俱伤,因为他们谁把谁都替代不了,说电商很多人都很看好电商,我就说一个我个人的观点,中国的这个现状,不管是老百姓还是各商家、企业,最缺乏就是诚信,因为大的环境、很多大的环境,不是说所有人都不诚信,而是他想诚信,这个行业不允许他诚信,你诚信了没有办法生存下去,电商我只能看到图片,我没有办法看到实物,更没有办法体验,我买回来的东西不合适怎么办?一、两百块钱就算了,这就很划不来。

  对于我们这个项目来说,我们也做了电商,因为我们是开发商,是在做商业整体的运营管理,我们并不参与直接经营,我其中有两栋商务公寓,两栋18层的商务公寓,我把相关的配套、软件、硬件全部都做到,就是做成淘宝街这种形式,让更多的人以一套公寓的价格买一套商铺,我是连网购和零售都做了,作为我们来说,最大的一个便利,我们跟中国温州服装产业园合作,它们有4000多个商家,他们4000多个商家可以进入到我们项目中。

  我们自己本身要做一个门户,我们跟淘宝合作做一个专门的门户网站,有很多商品提前生产出来以后,像服装哪一类的,最害怕的就是压货,我当时卖服装的时候也是这样,我比很多人做的好的一点,就是基本上没有压货,你可以定单式去制作,我相信大家在网上都进行过网购,很多的网店都挂一个牌子,就是目前缺货,七天后到货,定了以后然后做产品,拿定定单然后生产,两天就生产出来了,我这一块是作为他们的窗口,咱们暂且不说它是高端还是低端,我这么大体量的城市综合体,首先是我对项目的定位,什么叫城市商业综合体,我就提出一个三八定律,就是八小时的睡眠时间,八小时的生活、娱乐时间,八小时工作,一年365天,就是由每天组成的,每天由24小时组成,你每天的业态就包含在整个商业综合体里面。

  比如说有写字间,这是工作的地方,我有居住,我有酒店,有各类的商业,比如说像我们的商业集群,我有一个台湾餐饮中心,一万多平米的商业街,就是餐饮步行街,全部都是台湾的小吃,而且那个小吃全是档口,没有座椅,台湾的小吃就是你买了拿着走着吃,我们还有一栋楼是做餐饮的。

  很多的商业的项目上面是有建筑的,有的是住宅,有的是公寓,公寓就好得多,如果就住宅,你底下的商业肯定是不好做的,好的一点就是大框架公寓或者酒店、写字楼下面的商业相对好做,我们这更多的商业,我们都是分块的,分块出来以后,哪一栋上面没有建筑,我就做餐饮,对于商家进驻的时候,不会因为改造花很大的成本。

  最后一点,还是招商这一块,招商尽可能的跟周边多沟通,在招商之前多了解这些商家的要求,但是千万别以商家为主,商家说我现在需要什么样的面积,我们在招商之前,比如说社区商业,社区商业3万多平米,一般从传统的商业模式上说,1万平米以内的叫社区商业,3万平米以内的叫区域商业,达到5万平米的时候,就是城市商业了,因为它是拿商圈的人口和支出比例计算的,当你没有那么多人的时候没有办法做,我相信浐灞周围的楼盘已经开起来了,我倒建议不妨把社区商业升华一下,就做成一个片区商业,做成片区商业很多商家就愿意来了。

  唐彬:你们这个电商模式是一个比较新颖的模式,因为在康复和轻工这个地方,包括世纪金花现在也在觉醒,我们跟丹尼尔的王国庆也在谈,他们也有这个想法,就是实体店和电商的结合,因为梁总开过店,有一些比较精辟的话,就是开过店的人才有资格做招商。

  王伟:西安的消费群体是这么消费的,到周末更希望到外面去,特色商业街就是在秦岭、环山路那一块比较好,西安特色的商业肯定在西安周边,西安市西大街做了这么多年,因为西大街有银行、有房管局、有公安局,作为一个城市要打造一个品牌、经典、百年老街,最好跟消费者的需求是相对应的,西大街现在很多商业都空着。

  千万不要一说商业就是签超市,超市的盈利非常低,超市的租金是很低很低的,目前到北京、上海看的话,大的商业把超市都往外踢的,别指望去超市的人群可以逛商业街,这就是看你的商业是卖还是养的问题。

  为什么大明宫可以发展的很快呢?因为我们商业从来没有卖过,都是自持,可以做到统一管理、统一经营。

  唐彬:现在也开始卖了是吗?

  王伟:我们是卖给我们的商户,我们卖的是经营权,商业这一块养和卖是两种思路,万达最成功的首先是地产才是商业。

  唐彬:王总从专业的市场角度考虑,你们作为专业市场,现在有没有什么样的变化呢?购物中心是增加体验的,你们有没有增加一些呢?

  王伟:我们明年钻石店会开业,大明宫对外宣称是做商业地产开发的,建材家居这一块,我们首先要考虑产业链的问题,高端、中端、低端都必须有,在西安东西南北都要有店。

  大明宫先锋置业有限公司营销策划部总监  王伟

  唐彬:你们会增加餐饮吗?

  王伟:南大有华润万家,也有餐饮,我们是在往这方面靠。

  唐彬:建议不要在二环内做特色商业,但是西安现在已经做到三环了,因为王总做过很多西大街的项目,我们原来做媒体,对西大街也一直很关注,西大街的百盛也曾经卖过,它的运营相对是比较成功的。

  唐彬:其实西安成功的案例不是很多,但是西安有很多失败的案例,这是给我们一个很大的提醒,养和卖是一个矛盾,但是也是开发商必须面对的问题,不卖的话,解决不了开发商当下的现实问题。

  梁坚平:我是做房地产项目增值的一个东西,我们有一个想法,物质生活丰富以后,家庭将来肯定是精神文明的消费,电影肯定会进家庭,现在这种电视机的尺寸肯定不合适,越来越大,现在已经做到一米二乘二米四,我们利用互联网,把看电视已经变成看电影了,现在我们积极的寻求规模化投资,打算大规模上市,打算跟大尺寸电视机叫板,再就是想和房地产企业联手,房地产卖房子将来可能越来越精装化,比方说刚才也说了,你买我房子送个电视机,现在电视机不值钱了,那我送你一个电影院怎么样,这就是一个噱头,量产的话,成本也不是很高。

  西安影之星数字放映技术有限公司总经理  梁坚平

  唐彬:有两个核心的问题,第一个就是电影院走入家庭,人还是喜欢电影院,真正要达到电影的效果,那一套音响是价格不菲的。第二个观点,就是你这个商业模式,设备这一块现在已经不是很核心的东西,真正要做的话,海信、海尔,他们已经把数字化的屏幕,三星他们已经做的很薄了,原来在北京投了几千万搞大屏幕,现在商业模式不成立,弄的很被动,数字化的问题也许两年就把你颠覆了。

  更多的是有些有钱人家,可能会弄一个放映室,如果这样可以达到电影的效果,这个更有效果。

  梁坚平:现在有钱人在自己的房子里装电影室,我们现在要把这种高端的东西平民化,你提到一个问题,我给你讲长虹74寸的电视机出来了,价格是129000块钱,我们的市场价比不上它的零头,价格很低,大屏幕带来的感受远远跟我们看电视机不一样,我们卖的是一个享受,我们这个屏相当于三台60寸的电视机。

  唐彬:回头你做上两个成功的案例,像侯总这边,她那边做了很多大屏。

  梁坚平:哪位有样板间,我们就可以做示范,你们可以先到我那看一下,体验一下。

  赵治国:你可以在我们的别墅样板间装一个。

  

  商业地产泡沫蔓延 西安新城区域是否会出现过剩?

  唐彬:不管是大兴也好,还是浐灞也好,前一段我跟西安市商务局聊,浐灞招商局现在让我们做一个事,就是现在大盘也比较多,实际上政府担心的就是配套这一块,现在根本跟不上,老百姓投诉也比较大,因为政府可以卡,比如说这个地方你们弄了院线,其他人想弄就不给批,如果龙湖再弄一个,三公里之内不能批三家院线,第一个就是看院线技术上的指标,第二个就是政府现在已经做这个事,原先曲江就出现过,没有规划开发商自己在弄,前两年盈利点都在住宅,现在转到商业,商业一多也害怕,最后死了一片。

  现在谈一下新城商业地产,是不是在你们那个区域过剩呢?

  侯娟娟:首先刚才王总说了,在二环内发展特色商业有点难度,我这一块给予否决,借用三分钟时间,大家可以看一下我们的项目短片,了解了以后大家才可以谈论它。我们首先是在二环内,第二个,作为我们来说,这个商圈周边的住宅人是够的,支撑是够的,第三个,现在大家都在研究商业,比如说我买东西,我到任何场所都可以买,但是我用什么样的东西吸引消费者来,这是我们要研究的课题。下一个,就是家庭影院,家庭影院有它的好处,外面影院有外面影院的好处,做商业要研究很多东西。

  这个片子就是我们简短的建筑篇,我的商业篇明年会出来。

  侯娟娟:我们真真正正的商业街才360米,360米以后全部是独栋的商业会所,主要提供私密性强一些的,后面是一个演艺中心,只有6栋,大部分是公园,我们拿地的时候政府要求我们要建公园,周围住宅太多了,我们地下一层是停车的车位。

  赵治国:我们现在头疼的是搞街区式的还是搞盒子式的?

  侯娟娟:街区式的运营成本会非常高,我们现在就搞独栋的。

  唐彬:曲江那个天幕西安人都会去看,但是现在秦汉唐存在一个什么问题?把天幕看完了以后不留客,这是它存在的最大的一个难题。

  侯娟娟:我们有一个儿童职业体验馆,我们采取的招商策略是,好的品牌我们请你来,不好的品牌我们就不让进,在满足周边30万人的同时,我们想打造一个大家能去玩、能去体验的东西。大家现在都喊体验的口号,其实何为体验?我觉得用业态体验没有意思,你能吸引消费者来的,给消费者带来的视觉、身体的体验是最重要的,我们这有地铁八号线。 整个项目是系统化的管理,包括有多少ERP系统。

  唐彬:现在西安市打不开局面,就是没有一个能说道的,我们现在在谈体验式消费,所有的商家都是在摸索,拿万达来说,现在虽然把服装这一块慢慢的去掉了,但是去掉一定的比例也有一定的问题,服装少的话很难受的,你进到大唐西市就有这种感觉,服装品牌特别少。

  社区商业挺有意思的,也是很多开发商都要解决的问题,从某种程度的话,你们想做盒子式的,未来是没有问题的,但是前三年、五年怎么办,你们往里面贴,商家如果没生意,你这个钱是贴不起的。

  侯娟娟:我们给这个项目定位,还是取决于酒吧的感觉,我们商业街里做了非常多的露台。

  梁坚平:你们在打造西安的一张新名片。

  胡小勇:如果说我在二环做这种有特色的,即便是堵车,大家也愿意去,我建议您在老城根做的有特色。

  唐彬:汉城湖起来,逛完汉城湖就到这个项目吃饭,是这样一个互动的关系,其实袁家村很多东西是学不到的,如果在西安另外一个地方造这个东西,不一定它可以成功,袁家村这帮农民进去是没有任何租金的,现在都是它的村民,他们现在卖红薯条、卖其他的,是没有租金的,袁家村是非常有钱的,这些村民每家每户都有一个大宅院,再一个它是长出来的,它是慢慢慢慢一点一点长成这个样子。

  胡小勇:还有原生态、原汁原味的东西,我最早去袁家村的时候,可以看驴拉磨,可以给里面舀两勺黄豆,这些东西是商场带来不了的。

  王伟:西安市的商业才开始,你说成都、重庆武汉过剩吗?王府井进了这么多年,还没有开业,我们的商业不是过剩的,我们谈西安商业地产发展,我认为西安商业地产发展才刚刚开始,包括一些外来的商业才慢慢进来。

  唐彬:前一段时间重庆、北京、上海很多外来的招商会,都开始进入西安,他们就找到我,我问他们为什么来西安,他们在成都,未来两年有将近2000万的商业推出来,他们也在招商,但是觉得已经精疲力尽乐观,然后到西安是作为他们的一个补充。我接触过了几家公司,他们在西安没有客户积累,意味着要从零开始,包括这几年媒体也在发生巨变,我们下周五要到广州、重庆开年会,西安的商业地产和重庆、成都的商业至少有3、5年的差距,西安说白了现在就是一个大唐不夜城,现在大家都当旅游看,没有静下心来体验。

  王伟:西安商业以前就是世纪金花、民生、开元,小寨军区销售是非常非常好的,就依赖这些多年的消费者积累,世纪金花从1998年开始做,都是西安比较接地气的商场,你要改变这些人去别的地方买东西很难的,这个东西是引导,我们需要银泰、万达来西安,这是一个引导的过程。

  唐彬:你们大明宫的项目准备怎么定位呢?

  王伟:现在定位是开一个世纪金花的奢侈品购物中心,金花是属于运营管理商。大明宫一直在转型,如果没有万达的话,我们会自己做,现在有万达,所以我们找一个运营管理商做,这样更能发挥各自的优势。钻石店是一个高端的家居卖场。

  唐彬:现在万达已经开始转型了,现在万达开始做文化旅游地产。

  唐彬:首先今天非常感谢大家,这么寒冷的天,感谢侯总给我们提供这么好的地方!

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