专访日之泉地产童渊：跨界时尚 天河新天地的想象空间

　　童渊，在地产江湖从业25年，曾经多次创造销售神话，有“地产教父”之称。

　　他的职业履历，总是在不断优化。1990年加入香港利达行，从此进入房地产行业，之后辗转北京，中间自行创业，相继担任黄光裕旗下鹏润地产CEO，联华国际CEO及副董事长，昌盛集团CEO。这次，童渊选择了日之泉地产，一家刚进军房地产的企业，出任执行董事。

　　“大企业毕竟已经有了很多规定动作，可以自由发挥动作会很少”，童渊喜欢自由发挥，做一些有个性、有意思的事情。更重要的一点是，日之泉地产的老板是集团的少东家，一个80后，无疑，相比60、70年的老板，童渊的超前理念更容易被80后所理解和接受。

　　位于广州天河客运站旁的"天河新天地"将成为童渊亲自操刀的商业地产项目，跨界、时尚、个性、潮流、创意、玩乐是该项目的关键词，童渊最终目的是打造一个体验式的购物中心。

　　相比童渊加盟日之泉地产，其打造的这样超前、时尚的天河新天地项目或许更具有想象空间。而在未来3-5年，日之泉地产还将在广州各区打造5-6个这样“迷你版、年轻版、时尚版、快速版”的“太古汇”。

中国日之泉地产集团执行董事童渊

　　“在日之泉地产可发挥的空间很大”

　　赢商网：您曾在房地产行业创造过很多销售“奇迹”，在业界有“地产教父”之称，从入行到自己创业，后来又当职业经理人，请分享您在各个阶段的不同心得。

　　童渊：在1993年，和当时香港利达行的老板邓智达一起从香港来到北京，代理的第一个项目是万通新世界广场，当时可以说帮冯仑、潘石屹创造了销售奇迹。之后陆陆续续服务过很多开发商，包括孙宏斌、王健林、许荣茂等。

　　2003年，黄光裕成立了房地产公司，我加入了鹏润集团，担任总裁。2007年受聘高盛集团，被委任为昌盛集团总裁并在香港进行IPO，2008年赶上金融危机，上市不成功，这也是件很遗憾的事情。后来2009年加盟了联华国际，也是一家很优秀的企业，在东莞市场位列前五名，在商业地产方面也做得比较好。

　　可以说，入行25年来，房地产营销策划、开发建设、资本市场、IPO，这些房地产链条上的各个环节我都深度参与过。

　　赢商网：刚才说到，您有25年的行业经验，也服务过一些龙头企业，为什么这次会选择日之泉地产这个刚进入地产行业的企业？

　　童渊：日之泉集团有意往商业地产方面发展，也想让少东家担大旗。少东家是个80后，他在刚开始组建团队的时候就邀请我加入，感觉他充满活力，人格魅力也比较强，所以我就答应了。

　　也有很多规模比较大或者更有名气的企业邀请过我，不是说不好，而是这些具有一定规模的公司的模式或制度已经比较健全，有自己规定的动作，可以让我自由发挥的地方会比较少，我比较喜欢有多一点空间的公司。

　　总结过去二十多年的经验，实际上，房地产要做精、做得有内容，不仅仅是看集团有多大，实力有多强，反而是团队是否更专业、更专心、更用心。

　　在商业地产行业，我认为做得比较成功的企业中，瑞安算一个，慢工出细活，到目前为止只是做了五、六个项目。相比万达、华侨城、华润、中粮这些规模化快速扩张的开发商，我反而更认同瑞安的做法，规模不大，但每个项目都是精品，能体验当地的文化底蕴，他的连续性和生命力更强。

　　我认为现在做商业主要抓住几点，如何国际化、如何多元化、如何个性化。现在购物中心同质化严重，都像从同一个模具里刻出来的美女，要想吸引消费者，必须做出自己的个性。此外，还要和时尚等不同的行业进行整合，才能形成一个可持续发展的商业模式。

　　而日之泉地产也正式要做这样的一个企业，无论从老板、决策层还是整个团队，都是想要做精品，想要用心打造一个独特的品牌，这也是为什么我要扶持这样一个企业的主要原因。

　　“淘宝城”将成设计师品牌集合地

　　赢商网：作为日之泉地产旗下首个商业项目，天河新天地的整体定位是怎样的？主要面对哪些消费群体？

　　童渊：天河新天地位于天河客运站旁，地铁3号线和6号线上盖，总建筑面积9.6万平方米，涵盖酒店、酒店式公寓、写字楼、购物中心等多种物业形态，是集休闲、购物、娱乐、餐饮、住宿、办公于一体的城市综合体。

　　其中购物中心3.7万平方米，定位"知性、艺术、个性、潮流、品味、创意、玩乐、美食"，主要消费者以大学生、年轻精英、潮流人士为主，这个消费群体很注重生活质素，有自我的购物个性，注重商品品牌、注重时尚潮流的更替。

　　按照项目的商业功能定位，可以分为五大板块，分别为：潮流地铁铺，满足个性化的潮人需求和地铁即时消费；品牌零售，各式品牌服饰零售店、精品店等；淘宝城，营造广州最齐全最丰富的淘宝市场，满足不同年轻群体零售需求；娱乐休闲板块，以KTV、主题桌游、美容为住；餐饮版块，各式特色餐饮分布于商场的各个楼层。

　　赢商网：天河新天地中规划有“淘宝城”项目，在目前电子商务对实体店有比较大冲击的情况下，打造该项目的目的是什么？将与怎样的运营模式与线上“淘宝”进行差异化竞争？

　　童渊："淘宝城"项目并不是普通意义上的淘宝，而是想要打造一个设计师的集合地。我们计划到国外，包括台湾、香港、韩国，将优秀的、有经验的设计师品牌引进来。这些设计师品牌门店有两种，一种是这个品牌够硬、名气够大，可以独立开设门店；另一种是，几个品牌一起，打造成一个品牌集合店。

　　现在我们手上大概有300个国际设计师品牌，第一期我们只会推80到100个品牌，然后以"末位淘汰"的方式，销售好的就留下来，销售不好就淘汰，然后其他的品牌补上，这样的做法在韩国很流行。

　　另外，在未来的三、五年，我们计划会在广州开发三到五个这样购物中心，都会引入这些设计师品牌，在我们购物中心中可控的培养这些设计师品牌。

　　赢商网：在“淘宝城”中会打造电商平台吗？怎样利用大数据做到线上线下相融合？

　　童渊：线上线下都会做，线上会有专门的团队继续进行运作，做好电子平台的搭建，物流、网上支付，可以选择和天猫合作，也可以和移动等平台合作，这些都还没确定。不过无论是线上还是线下门店的管理，设计师都不用直接参与就可以得到一站式的服务。

　　实际上，在韩国，电商的转换率和到达率都很高，也有类似天猫这样的平台，但类似乐天百货都有自己的电商，并且线上线下结合的比较好。

　　虽然我们的数据肯定没法和万达相比，但我们会针对商场周边20万人流做比较精准的分析，比如这20万人流会有多少人进来消费，消费完会介绍多少人再进来消费。而且我们也计划打造自己的广告公司、公关公司、模特公司、电商公司，每年都会有不同的大大小小的活动，投入大笔的营销费用，吸引人流。

　　赢商网：天河新天地预计两年后开业，那么现在的招商情况怎么样？

　　童渊：这个项目在前期规划和定位用了差不多一年的时间，现在整体的定位基本明确，目前探索的并不是租金的高与低，而是思考能不能找到更好的方向。

　　大的主力店，比如影院、超市、KTV都已经有商户意向合作。三楼"淘宝城"和负一层，很多设计师品牌都很积极和我们洽谈，但是我们需要时间去考察。另外，中华广场中负一层的品牌我们也计划引入，只不过我们现在正在做选择，评估这些品牌在两三年后的销售情况，希望引入后劲比较足，线上线下结合比较好的品牌，类似优衣库、杰克琼斯的品牌会成为我们首选。

　　餐饮方面，很多品牌都想进来。因为天河客运站周边稍微上档次、卫生一点的餐饮都没有，另外，天河新天地二期会开发接近20万平方米的类似TIT的创意产业园，估计会有3万人进驻办公。这三万员工吃饭都会成为问题，更别说公司接待。就算没人一天消费30元，一天等于100万，一年就有3个多亿，这块餐饮的蛋糕很多人都想要吃。

　　在商家选择方面，会有一定的考核标准，比如是否国际化、是否多元化，是不是有个性，在所处的行业内是否品牌知名度较高等。

　　同时，注重商场内部的差异化。比如，餐饮在泰国菜、越南菜、马来西亚菜、西餐这些菜系里，只选择最有特色、最受市场欢迎的一个品牌，对商家进行细分化，使得商场内同一品类的商家同质竞争比较少，顾客的选择也多了。

日之泉地产首个商业地产项目“天河新天地”效果图

　　跨界时尚 打造“性感”的购物中心

　　赢商网：个性、艺术、时尚是天河新天地中的特色，那么，在天河新天地中是如何把商业和时尚进行结合的？

　　童渊：我们想做的不仅仅只是商业地产，而是商业和时尚相结合，未来可能会和很多时尚品牌、名人、明星、团队进行跨界和整合。

　　现在有一些购物中心和文化、艺术相结合，比如上海K11、北京芳草地，但我认为文化和艺术太高了，虽然时尚广义可以包含文化和艺术，而但从狭义来说就是一种潮流。我们的定位是可持续的时尚，引领潮流，这是我们做商业的一个方针。

　　赢商网：在广州，购物中心集中在天河区，您认为，天河新天地有怎样的独特之处吸引消费者？

　　童渊：我比较喜欢逛街，但是逛街的目的性很强，进入一个购物中心之前，我已经知道我要买怎样的商品，但如果商场里有其他的品牌很吸引我，导购有很好，橱窗也做得很好，价格也在可接受的范围内，我有可能会改变我原来的计划，从而购买这个吸引我的商品。

　　现在手机已经成为人们不可或缺的生活必需品，成为都市白领们的情感寄托，往往过分依赖手机的人是很寂寞的、没安全感的，我们会研究目标客户群的习惯，营造这样的一种环境，让这些人来到这里之后，不会感觉到寂寞，有安全感。

　　天河新天地要打造一个让消费者进来就有消费冲动的购物中心，这样的购物中心更受很多人喜爱。

　　赢商网：在元岗-天河客运站商圈虽然住宅区比较密、交通枢纽人流量大，但是一直缺乏中高端商业项目，您对该商圈未来发展是怎样看的？

　　童渊：我以香港最典型的三个地方为例，尖沙嘴的海港城、铜锣湾的SOGO百货和时代广场，这三个项目所在地最开始并没有这么旺，也不黄金地段，但因为这些开发商做了很多工作，专注运营，项目做得成功，对区域进行提升，把所在区域也变成了黄金地段。最明显的时代广场，原来是菜市场和电车总站，现在非常旺，是圣诞节、新年倒数的圣地了，这就是他的成功。

　　我希望同样的事情也可以有机会在广州发生，并且可以在天河新天地发生。

　　天河新天地在地段上有一个优势，那就是双地铁站，现在的3号线，未来的6号线都经过。统计的数据显示，现在周边的人流不少于20万人次，未来6号线开通，人流量会更多。

　　从品牌上来讲，我们会参考太古汇，贴近市场，打造年轻而有档次版太古汇。

　　复制“天河新天地”布局5-6个项目

　　赢商网：天河新天地只是第一期，那么整个项目规模多大？整体的开发节奏是怎样的？

　　童渊：天河新天地面积大概有10万平方米，还有一个类似TIT的创意园，面积大概十几万平方米，辐射的不仅是天河片区，可能是4平方公里，乃至10平方公里的办公配套。未来可能还会有二期、三期的开发，预计整个片区规模将达到60万平方米，将在8年内完成开发。

　　赢商网：未来，日之泉地产在商业地产开发方面是怎样规划的？

　　童渊：我们不仅仅是打造天河新天地这个项目，未来3-5年内，会在广州番禺、海珠、白云等各个区域复制天河新天地项目，以年轻人为主，打造迷你版、年轻版、时尚版、快速版的"太古汇"。

　　整个地产集团的发展，会扎根于广州，辐射全国，但是首先把广州的样板做好，把品牌、合作战线做得更彻底，然后再往外拓展。

　　跨界也成为日之泉地产的发展方向，商业方面已经有很多合作，有线上线下，时尚产业、餐饮、电玩也会成为跨界的方向。

　　接下来，地产开发不排除会发展办公楼、SOHO、精品酒店，甚至老人精品公寓，但是，我们的发展定位核心是会选择城市中最好的地段，甚至是在地铁商盖，现在开发的几个项目都在地铁沿线上。

　　赢商网：和住宅地产开发不一样，商业地产除了您刚才提到的运营团队以外，资金也是很重要的一个方面。

　　童渊：我们和其他商业地产开发商不一样，第一，我们不屯地；第二，项目基本上同时开发，项目之间开发期相差不到两年；第三，项目规模比较小，基本在10到20万平方米之间，而且是好的地段。

　　所有，相比一些100万平方米以上的项目，我们希望通过亲力亲为，精耕细作，把项目做得更加精细。你会感觉到，我们每一个高管对项目很了解、很清晰，知道自己在干嘛，研究消费者，引入消费者需要的品牌，扮演好桥梁的角色。

　　商业地产板块往后肯定会从集团业务中独立出来，只不过我们要更加专注，思考如何在竞争这么激烈的情况下，能够走出适合市场的商业模式。