陈劲松:中国房地产进入分化下半场 深圳会进一步分化

　　(赢商网记者深圳报道)“前海起航有一个最基本的背景，这个背景就是中国房地产进入下半场。”1月7日，由世联行主办的“深圳下一个黄金年代·前海启航”高端论坛在深圳喜来登酒店举行，陈劲松发表演讲《分化的时代，城市我们如何再认识》中明确指出。

　　下半场意味着什么呢？陈劲松表示，上半场是单边上扬，一个单边上扬的市场，如果没有宏观调控，就一路上扬的市场，这个市场非常好办。

　　他举例，2013年，中国的地产商盆满钵满，整个行业销售额上升30%，然而在中国是没有这样的行业。只有房地产，这个行业大家都超额完成指标，所以今年年底大家大碗喝酒、大块吃肉。

　　不过，各大地产商销售业绩飘红，但是房地产股票却跌得一塌糊涂，如龙头老大虽然销售再创记录，不过万科的股票也在跌。“为什么？为什么这么高速增长的行业，股票如此之低呢？”陈劲松认为，是资本市场认为我们房地产这个行业进入了拐点。

　　陈劲松指出，资本市场认为中国房地产单边上扬的市场结束了，已经进入了行业下半场，而下半场最主要的特点就是分化。一提到分化，那就是意味着市场具有不确定性，因此资本市场会对不确定性给很大的折扣。

　　如今，中国房地产进入了什么样的时代？这不仅仅是房地产行业的想要知道的问题，更是社会市场经济非常关注的问题。

　　对此，陈劲松有自己的理解，他认为，中国房地产达到了高位平台的时代。

　　什么是高位平台时代？陈劲松如此解释，第一，今年接近7万亿销售总额，2008年金融危机，2009年出台4万亿之后，我们在高位平台上整理。第二条线是销售总额，2011年我们的开工量达到定点，今年好是因为2011年的开工量，2012年开始下滑。

 世联地产董事长陈劲松先生

　　陈劲松指出，高位平台期意味着以下四个基本特征：一是总量在高位震荡，就是销售额和销售面积在高位震荡；二是开工量的增速急剧下滑，从全国而言；三是待区划量维持增长；四是结构分化。

　　“也就是说高位平台期就进入了一个总量增速下滑的阶段和震动阶段，我们知道一个单边上扬的市场和一个单边下跌的市场，我们怎么办都好办，一旦进入高位平台期我们怎么办？具有高度的不确定性，它是非常不好决策的。”陈劲松担忧如是说。

　　虽然未来的房地产时代具有很大的不确定性，不过也不用完全悲观消极。陈劲松表示，中国开始进入了富裕时代的开端，这是利好的消息。同时，2014年，中国房地产也正式进入了准金融行业。

　　“跨越中等收入门槛之后，很多人说房地产要崩盘，这不存在，只要富裕社会，跨越中等收入门槛不存在所谓崩盘的问题，只有分化的问题。所以说我特别不赞同用涨和跌来说2014年以后的市场。”陈劲松如此认为。

　　如今，整个深圳前海甚至中国下半场在高位平台、在富裕时代来临、在进入准金融行业的时候，我们来看城市分化，这是非常有意思的。

　　关于深圳与前海，陈劲松认为，一线城市未来是资产的故事，高位整理、富裕社会、房地产金融化，深圳前海完全是资产的故事。内涵的价值有租金、重新审视从租金带来的一系列金融产品。中国一线、二线城市租金的上扬是非常明显的，深圳还稍差，上海租金上扬的还是很厉害。一线城市在这种情况下已经度过了它的城市危机期，城市有个危机期，就是很多城市度不过去，底特律，它的产业有问题，底特律就破产了，纽约就没有，纽约的城市主导产业一次又一次经受历史的改变。

　　而深圳是中国的纽约，从出口加工区，一个劲的定义自己，它为什么能一个劲的定义自己？因为它有条件，目前深圳前海进一步定义新时代的自己。

　　陈劲松又指出，未来深圳有进一步分化的空间。城市分化最基本的结论，国际都市核心区一般平均是93平方公里，都市核心区的均价，国际级的，人均8万美金的，每平方米大概是9000美元，中国一线城市的房价接近国际水平。

　　国际都市边缘区房价是中心区的40%左右，中国一线大概50、60，略微偏高，也就是说中国的都市核心区的潜力随着资产故事的来临可能会进一步分化。（赢商网 陈泽佳）