从化增城“撤市设区” 专家:对广州商业格局影响不大

赢商网 记者 陈巧明   2014-02-14 11:21

核心提示:整体而言,广州大商业格局已形成,未来短时间内,还是环市东商圈、北京路商圈、天河商圈以及番禺万博商圈为主。而与由于增城交通枢纽的区位优势,拉动人流,在未来10-15年内或会形成广州第五商圈。

  (赢商网记者2月14日报道)广州“新型行政区划”的传闻在昨晚得到了印证。广州市政府昨晚公告称,2月12日,省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。

  国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区,设立新的广州市黄埔区,以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域;撤销县级从化市,设立广州市从化区;撤销县级增城市,设立广州市增城区。

  此次调整后,广州市行政区划从原来的“十区二县级市”变为“十一个城区”的格局,新广州市辖面积由3843.43平方公里扩大到7434.4平方公里,市辖总面积超过上海。业内专家表示,此番行政区域的调整,助推增城、从化市场一体化、城乡一体化,而对商业地产发展而言,则有利于从化、增城形成新区域商圈,不过需要比较长的培育期。

  不过整体而言,广州大商业格局已形成,未来短时间内,还是环市东商圈、北京路商圈、天河商圈以及番禺万博商圈为主。而与由于增城交通枢纽的区位优势,拉动人流,在未来10-15年内或会形成广州第五商圈。

  黄埔、萝岗合并加速广州商业东移

  其实,黄埔区和萝岗区合并的呼声由来已久。黄浦区和萝岗区相邻,但两区面积一大一小、人口一少一多,发展极不均衡。通过两区合并,让地广人稀的萝岗和地少人多的黄埔“优势组合”,通过行政区内的产业布局调整、人口结构调整、城区功能调整,促进区域更好地发展。

  虽然,老黄埔区虽然历史悠久,但因为是老工业区,经济增长动力比较弱,商业氛围更是天河、海珠等城区没法比。而萝岗区则有“后来居上”的趋势,不仅市政设施建设不断加快,大型商业综合体更是集中涌现。特别是在去年,萝岗万达广场、绿地中央广场、萝岗奥园广场、敏捷广场纷纷开工建设,而之前,已经有香雪城、大壮广场、飞晟汇等商业项目正在建设。然而,萝岗由于居住人口不足,目前,还没有足够的人流支撑这这些商业项目。

  “黄埔和萝岗合并,是非常好的结合”, 广东财经大学流通经济研究所所长王先庆教授表示,老黄埔区有着传统历史文化,而萝岗区则形成一大批商业网点,传统和现代相结合,有利于聚集新的人气,老黄埔区利用名胜古迹和景点吸引人气,而萝岗商业项目则可以吸引黄埔人流进行消费。

  王先庆还表示,黄埔区和萝岗区的合并,会促使广州东部形成一个大的城市中心,加速广州商业的东移。

  而暨南大学现代流通研究中心执行主任陈海权教授也认为,商业靠人流支撑,而新黄浦区的设立,拉近了和广州中心城区的心理距离,在不同程度上拉动人流往东移,“两区的合并对传统商业来讲有非常积极的推动作用”。

  另外,在电子商务板块,黄埔区是国家电子商务示范区域,萝岗区在电商板块也有一些优秀企业,两区的合并实际上是对电子商务资源的重新整合,也会带动线上、线下商业融合发展,有比较积极的推动作用。

  从化、增城商圈形成需要较长培育期

  近两年,增城、从化从此前的“北优”、“东进”战略,提升到“城市副中心”的重要地位。此次从化、增城“撤市设区”正式纳入广州市发展的版图,在业内看来,这有望促进新区域商圈的形成,不过由于这两个区域受限于当地经济和收入水平的局限,商圈的形成需要比较长的培育时期。

  去年8月,增城万达广场奠基,这被看做是广州东部商圈发展的一次比较重要的历程。而近三年来,多个大型商业陆续建成,已经建成的商业项目有位于荔城镇的东汇城、挂绿广场、泰富广场,以及位于新塘镇的金海岸广场、解放北路商业街,两个大型综合体信盈城、万达广场也正在建设当中。

  陈海权表示,增城作为未来广州东部的交通枢纽,是很多商家都看好的区域。但是,由于增城一直是一个县级的市,事实上不管收入层面还是人流都受到了很大的限制,真正吸引广州人流基本上等于零状态,所以,商业前景并没有像很多开发商所期待的那样。

  “撤市变区是加快人流移动的手段,但是短期内,增城的发展达不到黄埔和萝岗的状态。但是从东部交通枢纽来看,可能会逐步形成新的区域商圈,商业氛围也将逐步形成。

  而从化由于地广人稀,处于山地、丘陵地带,工业也不发达,缺乏发展商业地产的土壤,导致多年来商业地产发展相对落后。不过,从业形成了两大板块的商业中心,一个是传统的以新城东路上的新世纪广场为核心商圈,广百百货、麦当劳等商家已进驻;另外一个商业中心是“小海板块”,总建筑面积约20万平方米的欣荣宏国际商贸城已建成,是目前从化唯一的大型商业综合项目。

  不过,在王先庆看来,从化根本没有形成真正意义上的商圈,而本次从化设区,将是一个比较好的发展机遇,会在大的城市体系中重新构建一个商业体系,而从化也将被纳入。

  对于从化商业地产的发展,广州房地产专家韩世同则提议,要结合当地条件与特色,从化旅游资源丰富,休闲度假项目也比较多,可以发展带有旅游、休闲特色的商业,比如奥特莱斯、汽车购物等。

  新行政区对广州商业格局影响不大

  不过,对于大广州的商业格局来讲,新行政区域变更在短时间内不会产生很大的变化和影响,因为“未来二十年以内广州市的商业格局基本已形成,主要以环四东商圈、北京路商圈、天河商圈,以及正在形成的未来番禺万博中心商圈为主”。

  陈海权表示,上述四个商圈已形成各自的特色,其他商业副中心还是扮演辅助性的作用,这一商业大格局在短期内不会有大的变化。

  而韩世同也提出了相同的观点,其认为,商圈的形成是循序渐进的,跟当地的经济发发展、硬件设施、收入水平等有很大的关系,番禺商业也是最近几年才发展起来,就是目前来说,万博中心还算不上是真正的商圈,而黄埔、增城、从化就更不用说了。

  不过陈海权也指出,从长远来看,新黄埔区、增城一带的新东部商圈可能会在十年到十五年之后崛起,或许会成为广州第五大商圈,而这一商圈的形成则是靠轨道枢纽交通的带动。

  据了解,去年《增城市“大交通”规划方案》(下简称《规划》)已原则通过,“大交通”体系规划布局包括交通枢纽中心、国家铁路、城际轨道、地铁、新型有轨电车的轨道交通规划。 根据《规划》,增城将规划建设两座交通枢纽,即广州东部交通枢纽中心、增城广场综合交通枢纽中心。

  “未来,增城的交通枢纽作用会逐渐呈现,但人流的带动也不是短时间内能体现,这也是我为什么说需要十年到十五年时间的原因。”陈海权表示。

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