从化增城“撤市设区” 专家：对广州商业格局影响不大

　　（赢商网记者2月14日报道）广州“新型行政区划”的传闻在昨晚得到了印证。广州市政府昨晚公告称，2月12日，省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。

　　国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区，以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域；撤销县级从化市，设立广州市从化区；撤销县级增城市，设立广州市增城区。

　　此次调整后，广州市行政区划从原来的“十区二县级市”变为“十一个城区”的格局，新广州市辖面积由3843.43平方公里扩大到7434.4平方公里，市辖总面积超过上海。业内专家表示，此番行政区域的调整，助推增城、从化市场一体化、城乡一体化，而对商业地产发展而言，则有利于从化、增城形成新区域商圈，不过需要比较长的培育期。

　　不过整体而言，广州大商业格局已形成，未来短时间内，还是环市东商圈、北京路商圈、天河商圈以及番禺万博商圈为主。而与由于增城交通枢纽的区位优势，拉动人流，在未来10-15年内或会形成广州第五商圈。

　　黄埔、萝岗合并加速广州商业东移

　　其实，黄埔区和萝岗区合并的呼声由来已久。黄浦区和萝岗区相邻，但两区面积一大一小、人口一少一多，发展极不均衡。通过两区合并，让地广人稀的萝岗和地少人多的黄埔“优势组合”，通过行政区内的产业布局调整、人口结构调整、城区功能调整，促进区域更好地发展。

　　虽然，老黄埔区虽然历史悠久，但因为是老工业区，经济增长动力比较弱，商业氛围更是天河、海珠等城区没法比。而萝岗区则有“后来居上”的趋势，不仅市政设施建设不断加快，大型商业综合体更是集中涌现。特别是在去年，萝岗万达广场、绿地中央广场、萝岗奥园广场、敏捷广场纷纷开工建设，而之前，已经有香雪城、大壮广场、飞晟汇等商业项目正在建设。然而，萝岗由于居住人口不足，目前，还没有足够的人流支撑这这些商业项目。

　　“黄埔和萝岗合并，是非常好的结合”， 广东财经大学流通经济研究所所长王先庆教授表示，老黄埔区有着传统历史文化，而萝岗区则形成一大批商业网点，传统和现代相结合，有利于聚集新的人气，老黄埔区利用名胜古迹和景点吸引人气，而萝岗商业项目则可以吸引黄埔人流进行消费。

　　王先庆还表示，黄埔区和萝岗区的合并，会促使广州东部形成一个大的城市中心，加速广州商业的东移。

　　而暨南大学现代流通研究中心执行主任陈海权教授也认为，商业靠人流支撑，而新黄浦区的设立，拉近了和广州中心城区的心理距离，在不同程度上拉动人流往东移，“两区的合并对传统商业来讲有非常积极的推动作用”。

　　另外，在电子商务板块，黄埔区是国家电子商务示范区域，萝岗区在电商板块也有一些优秀企业，两区的合并实际上是对电子商务资源的重新整合，也会带动线上、线下商业融合发展，有比较积极的推动作用。

　　从化、增城商圈形成需要较长培育期

　　近两年，增城、从化从此前的“北优”、“东进”战略，提升到“城市副中心”的重要地位。此次从化、增城“撤市设区”正式纳入广州市发展的版图，在业内看来，这有望促进新区域商圈的形成，不过由于这两个区域受限于当地经济和收入水平的局限，商圈的形成需要比较长的培育时期。

　　去年8月，增城万达广场奠基，这被看做是广州东部商圈发展的一次比较重要的历程。而近三年来，多个大型商业陆续建成，已经建成的商业项目有位于荔城镇的东汇城、挂绿广场、泰富广场，以及位于新塘镇的金海岸广场、解放北路商业街，两个大型综合体信盈城、万达广场也正在建设当中。

　　陈海权表示，增城作为未来广州东部的交通枢纽，是很多商家都看好的区域。但是，由于增城一直是一个县级的市，事实上不管收入层面还是人流都受到了很大的限制，真正吸引广州人流基本上等于零状态，所以，商业前景并没有像很多开发商所期待的那样。

　　“撤市变区是加快人流移动的手段，但是短期内，增城的发展达不到黄埔和萝岗的状态。但是从东部交通枢纽来看，可能会逐步形成新的区域商圈，商业氛围也将逐步形成。

　　而从化由于地广人稀，处于山地、丘陵地带，工业也不发达，缺乏发展商业地产的土壤，导致多年来商业地产发展相对落后。不过，从业形成了两大板块的商业中心，一个是传统的以新城东路上的新世纪广场为核心商圈，广百百货、麦当劳等商家已进驻；另外一个商业中心是“小海板块”，总建筑面积约20万平方米的欣荣宏国际商贸城已建成，是目前从化唯一的大型商业综合项目。

　　不过，在王先庆看来，从化根本没有形成真正意义上的商圈，而本次从化设区，将是一个比较好的发展机遇，会在大的城市体系中重新构建一个商业体系，而从化也将被纳入。

　　对于从化商业地产的发展，广州房地产专家韩世同则提议，要结合当地条件与特色，从化旅游资源丰富，休闲度假项目也比较多，可以发展带有旅游、休闲特色的商业，比如奥特莱斯、汽车购物等。

　　新行政区对广州商业格局影响不大

　　不过，对于大广州的商业格局来讲，新行政区域变更在短时间内不会产生很大的变化和影响，因为“未来二十年以内广州市的商业格局基本已形成，主要以环四东商圈、北京路商圈、天河商圈，以及正在形成的未来番禺万博中心商圈为主”。

　　陈海权表示，上述四个商圈已形成各自的特色，其他商业副中心还是扮演辅助性的作用，这一商业大格局在短期内不会有大的变化。

　　而韩世同也提出了相同的观点，其认为，商圈的形成是循序渐进的，跟当地的经济发发展、硬件设施、收入水平等有很大的关系，番禺商业也是最近几年才发展起来，就是目前来说，万博中心还算不上是真正的商圈，而黄埔、增城、从化就更不用说了。

　　不过陈海权也指出，从长远来看，新黄埔区、增城一带的新东部商圈可能会在十年到十五年之后崛起，或许会成为广州第五大商圈，而这一商圈的形成则是靠轨道枢纽交通的带动。

　　据了解，去年《增城市“大交通”规划方案》（下简称《规划》）已原则通过，“大交通”体系规划布局包括交通枢纽中心、国家铁路、城际轨道、地铁、新型有轨电车的轨道交通规划。 根据《规划》，增城将规划建设两座交通枢纽，即广州东部交通枢纽中心、增城广场综合交通枢纽中心。

　　“未来，增城的交通枢纽作用会逐渐呈现，但人流的带动也不是短时间内能体现，这也是我为什么说需要十年到十五年时间的原因。”陈海权表示。