停贷效应恐蔓延至资本市场 上市房企万亿流动负债高悬

　　2月24日，房地产类贷款紧缩扩大的效应已经蔓延至资本市场。日前，兴业银行等部分商业银行传出收紧房地产及相关行业贷款的消息，钢铁、水泥等相关产业链的融资条件同时收紧。

　　当天早盘，包括“招、保、万、金”等地产四巨头在内的地产股、华夏幸福等上市房企均被封死在跌停板上。

　　而四大地产巨头中，跌幅居前的保利地产和招商地产跌幅均逾8%，跌幅最小的万科A全天跌幅也超过6%。

　　当天，保利地产董秘黄海对本报记者表示，他已听闻了兴业银行停贷的有关市场传闻，但个人并没有收到确切消息。“截至目前，公司开发贷并没有受到影响，一切正常进行。其他如个人按揭方面也正常。”

　　值得一提的是，在房地产类贷款紧缩扩大背后，上市房企流动性负债居高不下的风险也日渐突出，或将成为拖累其未来业绩的隐形“杀手”。

　　截至去年三季度末，135家上市房企流动负债合计高达1.476万亿元，占报告期末负债总额的71.37%，较上年末（调整后）的1.26万亿元，增加了2160亿元，增幅为17.14%。其中，地产四巨头中，资产负债率最高的保利地产和万科分别高达80.20%和79.54%。

　　市场风声鹤唳

　　当天，有机构人士对本报记者表示，周末关于金融机构逐渐收紧对地产企业贷款的消息逐渐扩散。截至目前，已有银行暂停房地产夹层融资业务和供应链金融业务，并对房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款进行了严格的总量限制。毫无疑问，政策的一再加码将使得今年的房地产市场较为艰难。

　　大成基金有关人士直言，“此次银行收紧政策超出了我们的预期。我们判断，地产基本面处于下滑中继，房地产产业链预计仍将下滑。”

　　“市场之所以如此敏感，甚至有些风声鹤唳，源于大家对于房地产未来资金链断裂以及由此引发的深度衰退的担忧。”上述机构人士称，“可以肯定的是，在当前这样一个房地产整体供过于求、货币政策偏紧、银行存款增速下滑的环境下，银行业对于房地产风险的重新评估，将会提高房地产贷款的风险权重，收紧普通的开发贷和按揭贷。”

　　“对开发贷而言，事实上过去半年以来，银行一直有不同程度的收紧，主要制约因素在于流动性。我们认为，未来不排除银行进一步收紧开发贷的可能，对开发商资金链造成负面影响。”长城证券分析师苏绪盛表示。“一般来说，楼市的先行指标是流动性，大致领先楼市3~6个月，因此，继2013年年中流动性环境恶化之后，4季度和今年上半年的楼市低迷是可以预料到的，短期依然看不到好转的可能。”

　　“如果上半年楼市维持低迷，开发商资金回笼不畅，考虑年中会有一波信托兑付的小高峰，那么对楼市和开发商资金链的影响将会雪上加霜。”苏绪盛如是说。

　　对此，有市场人士戏言，“过去一周以来，全国已大面积出现楼市成交萎缩的迹象。我们仿佛已经听到了冰山碎裂的咔嚓声。”

　　“事实上，杭州等地开年后掀起的大幅度降价潮，也从另一个方面证实了房企对于楼价后市判断的谨慎预期。”前述机构人士也称。

　　信托融资风险提升

　　该机构人士认为，在经历了2013 年的快速加杠杆，房地产企业的杠杆率水平已处于历史高位，这本身即意味着房地产企业在今年的融资滚动需求仍将处于高位。而商业银行的行为模式变化无异于同时掐断了销售回款、外部融资这两条路径。因此，房地产的资金链风险将在未来一段时间处于高位，或将成为上市房企的业绩隐形“杀手”。

　　统计数据表明，截至去年三季末，135家房地产上市公司累计负债总额高达2.068万亿元，较上年末（调整后）的1.703万亿元，大幅增加了3650亿元，增幅达21.43%。

　　对此，平安证券分析师周雅婷也表示，截至目前，房地产行业整体净负债率72.9%，处历史高位。特别是部分净负债率较高的企业将首当其冲。就房企资金来源而言，开发商开发资金来源中，银行贷款占比14.1%，自筹资金为38.8%，而相当部分的自筹资金来自信托及银行表外融资。

　　而上市房企中，净负债率位列前五的上市公司分别是京投银泰、西藏城投、天津松江、中天城投、泰禾集团。截至去年三季度末，资产负债率居前十的上市房企中，鲁商置业、京投银泰、天津松江、华夏幸福、中天城投、*ST珠江、阳光城、西藏城投、国兴地产、金科股份期末资产负债率分别高达92.94%、90.71%、90.56%、89.62%、89.57%、89.24%、86.82%、85.95%、85.39%、84.74%。

　　其中，华夏幸福期末流动负债余额高达451.03亿元，金科股份、鲁商置业次之，分别为351.44亿元和225.05亿元，而中天城投和阳光城也达192.89亿元和161.14亿元。

　　“如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商的融资能力产生打击。”周雅婷称，“我们发现，净负债率最高的公司中地方融资平台型企业占据了大部分，在今年强调地方投资去杠杆和挑战地方政府债务结构的指导方针下，这些净负债率较高的公司同时大量利用信托渠道进行融资，风险值得密切关注。”

　　周雅婷表示：“在银行收缩房地产融资的前提下，开发商将首先缩减拿地规模，新开工将根据库存规模看碟下菜。”