六大开发商转型“高大上” 谁能真正成为城市运营商？

　　（赢商网记者报道） 过去，房地产开发商往往被打上投机客、土地买卖者、资本操盘手等“土豪”标签。如今，万科、绿地、龙湖、首创置业、利海、北大资源等开放商纷纷提出理想目标——要成为城市运营商，立志变身“高大上”。

    新型城镇化推进、纯住宅地产触碰天花板，巨大的机遇与挑战面前，大批的房企开发商谋求转型，在探索的道路上，万科立志要做城市配套服务上，在社区配套服务中推陈出新；绿地放眼产城一体，推进城镇化建设；龙湖转身生活服务集成商，向着“三好”目标前进；首创置业开发新模式，其中“产业+奥特莱斯”的商业模式引发业界关注；由传统房地产企业转型的城市运营商，利海走出了“产镇一体”道路；拥有北京大学和方正集团两座“靠山”的北大资源集团，利用资源优势扩张……在这一场高水平的较量中，谁能真正成为城市运营商？赢商网一探究竟。

　　万科“先声夺人”：做城市配套服务商

　　城市配套服务商，这是全世界最大的住宅开发商“万科”最新的企业定位。万科从单一的住宅开发，到商业地产，再转型“城市配套服务商”，正式提出“5S服务”的概念，真可谓先声夺人！

　　2013年，万科旗下商业综合体、社区食堂、生活广场产品均已面世。万科集团副总裁毛大庆在公开活动现场表示，未来的北京万科，会有一个全产业链的业务结构，有住宅、商业、写字楼等。在其商业地产规划中，以万科广场为主的大型购物中心，提供超市、影院、名品、时尚、美食、娱乐等业态。万科红广场、翡丽郡金街、公园里金街等街区式商业，满足居民日常生活购物需求，还加入美食、宠物服务、花店等业态。

　　此外，万科将在住宅地产项目上提供“五菜一汤”——第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店以及“幸福街市”。未来，万科还将参与体育公园、医院、养老地产等诸多方面与城市配套服务相关的项目，实现“一个主业，两翼齐飞”的战略。

　　绿地：产城融合是未来城镇化的根本

　　绿地集团顺势而为，率先筹划“产城一体”的策略以适应城市运营商的定位，而绿地将自己定位为城市的运营商，就需要基于对城市国际化、生态化、现代化的运营特色而构建的战略计划。

　　“城镇化不是房地产化，但城镇化离不开房地产，无论就业、生活都需要房地产，没有房地产谈不上城镇化。”绿地集团董事长、总裁张玉良坦言，未来城镇化的根本是“产城融合”。

　　去年12月25日，绿地集团整合集团在在北京成立“产业发展中心”，通过复合地产以及园区开发，利用全方位服务“手段”吸引企业集群发展，以规划一定的城市功能来满足就业人口的需求，将产业功能、城市功能、生态功能融为一体。

　　龙湖：向生活服务集成商转变

　　拿地、开发、融资、金苹果计划、生活服务中心，从2013年上半年开始，重庆龙湖看似眼花缭乱的频频动作，背后的深层次逻辑却非常清晰。龙湖集团CEO邵明晓提出为客户提供“好产品、好去处、好服务”全新的“三好”理念，意味着“三好”龙湖新探索的开始，而龙湖生活中心的成立，便宣告龙湖开启了B计划，由开发商向生活服务集成商的转变。

　　龙湖地产将房地产开发和城市化建设之间的关系模式分为三个阶段：最初，开发商通过买地进行开发，实现销售利润最大化;第二阶段，开发企业配合政府进行区域建设；第三阶段，房地产开发企业成为城市发展的动力之一。

　　首创置业：“住宅+产业”驱动业绩增长

　　早在数年前，首创置业董事长刘晓光提出要成为“城市综合运营商”，2012年首创置业正式推出“住宅+X”战略，X包括了奥特莱斯、旅游、教育、养老等各类产业。如北京房山项目为“住宅+奥莱”模式，浙江湖州、海南万宁等也将复制这一模式。此外，京津未来智慧城、江苏昆山“两岸城”、海南黄竹镇等项目都是“住宅+X”模式，投资规模在几十亿到上百亿之间。

　　尽管“住宅+产业”的模式，使得公司的负债率有所上升，但由于首创置业的国企背景和母公司首创集团的资源优势，首创在资金上具有较强优势。而首创置业凭借近年来的发展模式创新及调整，首创置业跑赢了大市，并将继续在战略、资本、产业、服务等领域全面发力创新，以此驱动业绩增长。

　　利海：用产业体系支撑“人的城镇化”

　　由传统房地产企业转型的城市运营商，利海一直致力于卫星城市的建设，以旅游、文化、养生等产业驱动城市建设，走出了“产镇一体”道路。

　　据了解，利海集团的运营模式，是产业驱动型的立体复合新城镇开发。以绿色理念为导向，科学规划为先导，以现代农业、生态旅游、泛地产和文化创意等产业为支撑，通过产业的整合带动“新农村建设、产业化与城镇化”的融合发展，实现城市的效能优化和土地价值提升，让经济效益、社会效益和生态效益同步增长。与其他企业不同，利海还考虑各方共同效益发展，例如，郑州的雁鸣湖项目，围绕雁鸣湖就进行了32平方公里的整体规划和市政配套。

　　北大资源：做“资源整合型”的城市运营商

　　拥有北京大学和方正集团两座“靠山”的北大资源集团，率先提出要做“城市运营商”的理念，因为背靠北京大学这样的金字招牌，北大资源集团拥有别家企业，难以比拟的资源优势。

　　2010年，北大资源提出将资源和地产结合的发展模式，并将北大资源集团定位为“资源整合型城市运营商”。去年6月，河南省城镇化重点项目“北大资源城”正式开工，据了解，北大资源城项目是由北大资源集团参与城市规划，与开封市政府合作开发运营的城镇化重点项目，项目规划含科技园区和生态居住区，还配套建设有商业中心、购物中心、金融中心、酒店等生活服务设施。

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