碧桂园三四线原则：去化明星项目 利润率提升是关键

　　2013年“黑马”碧桂园完成了1060亿的销售额和约1593万平方米合同销售建筑面积，进入千亿阵营。但其年报显示2013年净利润率为13.6%，同比下降2.8%。

　　营收巨幅增长的背后，利润率并没有增长，反而在下降，加之原CFO伍绮琴突然辞职，引发碧桂园股价大跌。

　　股价的变动反映了投资者对于内地三四线楼市的担忧，而碧桂园应对不当、公告时机不对则加剧了股价的下跌。那么，真实的三四线楼市究竟又是如何？碧桂园今年业绩能否有保障？

　　碧桂园管理层显然对此充满信心。“我们去年的销售目标是620亿，但结果却超过了千亿，”碧桂园总裁莫斌称，今年1280亿的销售目标完成没有问题，很可能会超越。

　　4月2日，碧桂园宣布新任CFO人选，原中国海外发展有限公司执行董事兼财务总监吴建斌将出任碧桂园执行董事兼首席财务官，当日碧桂园股价迎来8.73%的涨幅。

　　公告显示，吴建斌在4月1日已获委任为公司执行董事，其首席财务官任命则在4月30日起生效。吴建斌原是中国海外（中海地产）的财务总监，是一个财务战略专家，更是一个资本运作高手。

　　CFO的新任命提振了碧桂园股价。“中海地产以其质量好、盈利能力强著称，其成本控制能力和低息融资能力在业内领先，而这正是碧桂园需要学习的。吴建斌的加入是有一定正面影响的。”北京兰德咨询总裁宋延庆表示。

　　长期来看，熟悉吴建斌的香港投资界人士表示，吴建斌与诸多机构投资者、长线投资者关系密切，过去曾主导了多次中海外的低息融资，其加入碧桂园有助于公司重建与大型机构投资者的关系，提升碧桂园公司的信用评级。

　　而在高管更迭之外，投资者更希望了解的是，碧桂园大量位于三四线城市的项目状况究竟如何？

　　根据易居中国联席总裁丁祖昱的研究，碧桂园深耕三四线能在去年取得巨量业绩，首先是因其复合定位。碧桂园很多项目都在三四线城市，比如惠州（楼盘）碧桂园十里银滩、海阳碧桂园十里金滩等。这些项目碧桂园采取了复合式的定位方法，既可以作为周边客户的第一居所，又可以作为旁边二线城市（车程1小时内）客户的第二居所（休闲度假），再加上巨大的价格优势，极具投资价值，最终把这些别的企业认为是难点的项目打造成了明星楼盘。

　　宋延庆也认为，碧桂园在三四线城市扎根好，竞争力强，产品能够填补当地的空白，价格杀伤力强（郊区的别墅相当于市区的住宅总价）。

　　值得注意的是，碧桂园销售额TOP10项目占集团销售额比重超过了50%。碧桂园把集团资源整合、优势兵力集中在了明星项目上，既保证了销售业绩，又树立了行业口碑，诠释了二八法则。

　　今年在三四线城市能否继续成功？易居房地产研究院研究员严跃进认为，需要紧盯目前此类区域的市场需求。建议涉足三四线城市的房企，可以开发郊区的大型居住社区。因为从目前农地流转等进程看，此类产品将成为市场主流。而碧桂园的优势在于，其在郊区市场发展的经验较丰富。

　　丁祖昱则认为，碧桂园今年的压力会大很多：碧桂园的明星项目大多数在三四线城市，由于受到城市地位、经济、人口的条件限制，本地客户需求实际很有限，这些城市的基本面很难改变；非明星项目的去化问题。碧桂园不是只有十来个明星项目，今年碧桂园在售项目预计超过100个，大多数项目只是正常销售，一部分项目还存在去化困难，而这些项目消耗了碧桂园大量的资源和团队，这些项目不起来，碧桂园就不会真正改变。