新城控股副总裁欧阳捷:如何塑造商业地产核心竞争力

赢商网   2014-04-11 15:09

核心提示:新城控股副总裁欧阳捷认为,一个企业转型商业地产,首先看商业模型。标杆企业这么多,外资一般是深耕,而本土企业是规模扩张,还有一些企业做得是小而美,很小一个项目做得很漂亮,像广州的太古汇。

  (赢商网4月11日报道)如今,房企大鳄走马圈地全国布局,要能在激烈的商业地产市场竞争中立于不败之地,如何塑造商业地产开发企业可持续性的核心竞争力?成为商业地产开发行业最为关切的问题。

   在赢商网主办的商业推动地产论坛第九届年会上,面对行业的现状,新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷今日下午发表主题为“新形势下,如何塑造商业地产开发企业可持续性的核心竞争力?”演讲,向业内人士分享新城控股在商业地产发展过程中的经验之谈。 

       以下为欧阳捷的主题演讲稿:

  如何打造商业地产开发企业的可持续性的核心竞争力,首先要谈一个观点,你的核心竞争力基于什么?基于战略。今天上午我也谈到了,一个企业转型商业地产,首先看商业模型。有很多企业是稳扎稳打型的,也有小而美的。标杆企业这么多,外资一般是深耕,而本土企业是规模扩张,还有一些企业做得是小而美,很小一个项目做得很漂亮,像广州的太古汇。

  这些核心竞争力是完全不一样的。战略是基于形势的,不同形势下的战略是不同的,我们对形势有几个判断:

  第一,住宅地产市场容量接近见预。未来五年房地产市场的增幅还会下降,不但下降,总的销售额还会下降,基于以下5个观点:

  1、适龄购房者。

  2、人均住宅条件。

  3、占全国市场成交量近50%的三线城市市场逐步饱和,二线城市市场也已稳定。三线城市基本实现一套房,甚至是两套房,城市的密度在下降。

  4、行业集中度将再提高。就是城市的集中度在上升,我们进入城市的企业不多,但是在行业中占据了市场的主体份额,50强企业的市场份额占据了很大部分。在未来三五年中,50强企业占据市场将超过50%。

  5、房价短期内上涨动力不足,供应将很快上升、货币紧缩。

  6、合约销售额增长依赖土地储备量,但未来增速下降。

  第二,商业地产市场容量接近饱和,我们可以看到,沈阳有824万人口,综合体是4千万,在三年时间内,可以达到4千万,还不算商业临街店铺等,意味着沈阳市民每个人拥有一个卫生间的商业综合体的面积。在这种情况下,未来的商业非常稳固。像上海也有很多,上海的综合体量、商业面积也非常大,人均达到2点几平方米。

  商业项目业绩差异较大;商业项目培育期越来越长;电商冲击标准化零售业态,国美的领导也分享了经验,电商的冲击虽然很厉害,不至于影响线下的实体。我们算了一下,所有的业态,比如服装、鞋帽等一旦交给网络,线下不卖,也就是6万多亿,所以电商的冲击没那么大。;商业项目资金成本低廉是关键。

  所以,我们发现整个商业地产中,区域不平衡,区域内也不平衡,城市之间不平衡,城市内部也不平衡,不平衡中蕴藏着机遇,抓住机遇是企业实现战略的能力。

  我们总结一下,市城镇对于住宅人口的拉动作用的委结束,消费的快速增长和消费方式在转变,商业模式和商业设施的更新提升了机会。有几个大的背景,快鱼吃慢鱼,大鱼压小鱼已成为不可逆趋势,没有江河地位就没有行业地位。

  最后,我们的观点是不进则亡,不快而亡。抗美援朝时候,不打到三七线,就回不到三八线。

  我们的住宅标准化和专业化比较完成了,百年住宅也推出新的产品,综合体开发商业模式已经形成,企业融资平台已经建立,商业开发设计、招商运营能力大为提高,商业团队已经初局规模。

  在未来的发展,是布局+模式等于竞争力,我们举个简单的例子,我们在住宅市场的时候,比如在湖北开发项目,在我们研究湖北的时候,我们发现黄冈市在过去十年内,人口流出95万,相当于个一个中等认识,武汉市人口净增长182万,2000—2010年,整个四川省流出3百万,而成都市增加了200多万人口。所以,选择布局非常重要,当然了,还有模式。

  形成控股发展的背后逻辑是什么?

  第一个是远景,让城市生活更加美好,努力提升人居与生活的价值和品味,丰富城市商业与人居的内涵。

  第二个是核心价值观,也就是诚心、开放、创新、共赢。不管是开发商,或者是顾客,或者是员工,我们都强调这样的原则。

  新城控股是1993年成立的,总部位于上海,已经在香港上市。目前的新城控股在全国排名比较靠前,稳健性、经营效率都排名第五。所以,未来五年的战略目标就是跑赢大市,同时具备足够的抗风险能力,我们对具体的指标都有明确的要求。

  对于商业模式来讲,第一个是恩双核驱动,商业综合体+住宅,注重销售和持有资产平衡。第二个是高战略,高强度投资,高增长市场,高适销产品,高周转资产,高组织效能等于符合增长率。第三个1+3布局,长三角+环渤海+珠三角+中部城市群,长三角1—4线城市终身发展。

  商业系列是吾悦系,住宅产品线是幸福系。我们变成了国家住宅产业化的示范基地,在住宅方面形成百年住宅,在全国已经通过建设部的批准。

  新城如何打造核心竞争力,我们讲究几个观点,一个是实现战略实施的核心,还讲几大核心能力,第一个策划能力, 获取土地能力,三边会审,战略投资等等的方式。第二个是规划设计,拿地之前已经把规划做好了,做规划的实现的标准化,我们的规划设计可以做在前面,通过研究创新,通过干扰性的研究,不断提升产品的优化能力。第三是项目招商先行,主要是品牌资源整合能力、租约谈判能力。第五是工程管理,主要是工程实施能力、成本策划能力。第六是营销推广,主要是市场分析能力,客户挖掘能力、整合营销能力。第七是商业管理,主要是商业运营能力,企划营销能力,商家管理能力,物业能力。我们的精细化管理也有得一拼,我们还有业主资源的共享,通过活动把资源充分挖掘出来。

  还有平台建设的管理、团队建设,我们实行辩明华管理,专业化团队,包括我们的快速复制到位。

  我们的一个项目就是吾悦广场,我们强调一个理念——以心致诚,因你而真。不管是谁,我们希望打造一种理念,能够和大家共同分享行业的经验,共同分享我们的成果心得,帮助行业一起成长,再次谢谢大家!

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

文章关键词: 新城控股欧阳捷
赢商网原创新闻,转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信