牵手险资设50亿基金 嘉凯城城镇化商业模式已现雏形

　　嘉凯城探索两年多的城镇化商业模式，已初现雏形。

　　继去年底以8625万元获得浙江诸暨市店口项目之后，嘉凯城5月5日晚间发布公告称，以9600万元获取浙江省淳安县千岛湖镇一宗核心地块。

　　此前的4月25日，嘉凯城宣布，联手中国再保险（集团）股份有限公司旗下的中再资产管理股份有限公司，共同设立规模不超过50.01亿元的城镇化发展基金，其中，中再资产方出资占比为80%。中再资产公司是全国首批成立并运营的四家保险资产管理公司之一。

　　千岛湖镇地块，是以打造集休闲、体验、娱乐、游憩等功能于一体的“嘉凯城·名镇天下城市客厅”城镇商业项目。嘉凯城计划在浙江27个小城市培育试点地区，选择约10个小城市进行这一系列项目的布点。

　　按照该公司战略规划，拟用5年的时间在以长三角为主的主力区域打造出200个左右的城镇商业项目。据嘉凯城年报，2014年公司计划投资8-10个新型城镇商业运营项目，其中城市客厅项目不少于6个，计划新设不少于7家名镇天下管理平台公司，新增签约面积30万平方米。

　　嘉凯城城镇化商业的路径已逐渐清晰，但同时必须寻求到商业项目营收平衡的解决之道。此次与中再合作，成为嘉凯城复制城市客厅的最大筹码。

　　“城镇化不仅为地产行业带来了机会，也给保险业的资金投资运营提供了可能。通过投资于城镇化建设项目，险资在助力国家新型城镇化战略推进的同时，也有望获得更好的投资收益率。”一位保险业内人士认为，此前泰康人寿及太平资产等险资已纷纷布局养老地产及园区地产，此次中再资产携40亿巨资联手嘉凯城打造专项城镇化基金，显示出城镇化融资创新及商业机会挖掘已进入全新阶段。

　　据了解，中再嘉凯城城镇化发展基金投资方向，包括城镇化的商业、办公、保障房、旧城改造、城镇棚户区改造和城中村改造、新城镇化居住类项目等，尤其是城镇化商业项目。公告显示，此次合作中再资产将有望获得每年8%左右的稳定收益，远高于2012年和2013年保险行业3.39%及5.04%的年投资收益率。

　　“嘉凯城主推的城镇商业业务做的是城镇化最核心的部分之一。中再嘉凯城城镇化发展基金整合了嘉凯城规划、设计、开发、金融和商业运营等各方资源，真正促使嘉凯城集团步入集团金融化和规模化发展的轨道。”公司副总裁、董秘李怀彬接受21世纪经济报道记者时说。

　　2013年嘉凯城初步搭建起城镇商业投资、商业资产运营、房地产金融服务“三位一体”的城镇商业资产运营模式。当年出资10亿元成立新型城镇化战略实施主体嘉凯城城镇化公司，并快速组建了5家名镇天下城镇商业资产管理公司，并发起设立近15亿元的城镇商业发展基金等，从而在城镇商业业务上打造出集投资、运营、地产金融等为一体的全产业链运营模式。

　　李怀斌表示，嘉凯城城镇化商业模式前期支付带来的风险，目前已通过前期规划实现政府回购部分解决，既客观实现政府参与，也可以让就地城镇化顺利落地。

　　中国城市规划设计研究院副院长杨保军认为，政企合作将会是新型城镇化的一种新趋势。嘉凯城城镇化商业模式如果更注重提供服务，比政府主导会有更多益处。“最好的办法就是企业全建设，自负盈亏，如果要政府托底，就会有风险。”杨保军认为，城市有真实需求，再借助市场化能力建设是王道，“之所以前些年有些地方出现这么多负债，就是由于过度追求城镇化的结果。”

　　李怀斌强调，嘉凯城不是通过产业新城或者产业集聚的方式来服务城镇化，而是基于已经有产业集聚的区域，提供服务支撑体系的完善。嘉凯城想做的就是把政府公共职能放在核心的区域，项目做成以后，具有唯一性。

　　杨保军也认同此观点，“政府财政比较吃力的现状下，把政府财政和土地资源，怎么通过市场化方式解决公共财政，或许是企业参与新型城镇化的一个思路。”杨保军说，企业在以社区为单元做服务供应商，改善老百姓生活服务质量方面确有不少商机。