合肥滨湖新区3公里内5个综合体 宝能城面临三大危机

　　继滨湖南部“大牌”万达和恒大进驻后，宝能“姗姗来迟”，滨湖南部商业地产项目进一步增多，未来，在这块商业地产的“红海”内，宝能城“左右受敌”，危机在伏，惹人关注。

　　危机一：直面“老大哥” 恐“左右受击”

　　5月7日，合肥宝能城“如愿所偿”，终于进驻滨湖新区，而业内最为关注的则是其52万方体量的商业，在滨湖商业日益饱和的情况下，宝能如何“突围”备受关注。“以地铁1号线南宁路站为中心，3公里内已有5个综合体。周边还有万达、恒大、中海等商业综合体”合肥某品牌房人士表示，“不得不说，目前滨湖区的商业综合体从体量来看是饱和状态的。未来市场去消化具有很大挑战。”

　　而对于宝能城的超高层写字楼的市场消化更是业内的关注的焦点，由于宝能城规划建设500米超高层。从目前的商业写字楼市场来看，也处于一个趋近“饱和”的状态。滨湖某位长期研究楼市的资深网友说，在宝能来到之前，“邻居”恒大就已经入驻，按照规划要求，恒大要建造超500米的“安徽第一高楼”，主要产品为白金五星级酒店、豪华酒店式公寓、五A甲级写字楼、商务式写字楼和大型综合商业区等。“恒大超高写字楼，地标性建筑，观景效果好，名声早已在外”。

　　此外，南部的商业地产“大佬”万达，拥有华东最大的星级酒店群，1个六星级酒店，1个五星级酒店，2个四星级酒店和3个三星级酒店，13万方大型购物中心，产品类丰富，品牌号召力大，投资吸附能力强。“一期住宅和公寓都已售罄，二期巨大体量房又将入市，拥有很好的商业产品的支撑基础。”

　　面对周边的较强对手，宝能如何应对？而按照规划要求，宝能则需要在地块范围内自持计容建筑面积不得低于46万平方米（含五星级酒店）；必须在高度不低于500米的建筑建成后6个月内，引进一家计容建筑面积不低于6万平方米的五星级酒店入驻，该五星级酒店房屋产权由竞得人自行持有。否则，均视为违约。

　　“恒大与万达品牌效应强，尤其是万达自身产品结构优良，游乐等配套能吸纳消费。而且万达、恒大的写字楼产品必然先声夺人，占据市场领先地位，提前吸纳投资、消费群体。”有滨湖开发商认为，“大佬”们就在家门口，宝能这个“后来者”在面临“先行者”已经占据强大市场的情况下，前景堪忧。

　　危机二：外地宝能“不温不火” 缺乏消费支撑

　　“都是酒店和写字楼等商业产品，区域内供大于求，且同质化非常严重，即使星级不一，但在一片产品相仿的区域内，若没有竞争力的产品，怎么战胜对手，如何突围，需要冷静思考。”滨湖某大型综合体项目负责人分析。

　　据了解，宝能商业地产的产品有“宝能allcity”、CBD型的“宝能环球汇”、城市综合体型的“宝能天地”和“宝能广场”以及社区型的“宝能新都荟”等。目前，已有两个建成并开业的商业项目为深圳南山ALLCITY和深圳龙岗ALLCITY。对于这两个项目,市场人士评价“不温不火”四个字。而在安徽芜湖的宝能城项目，省城长期从事地产营销的孙姓业内人士透露，该项目表现很一般,“没有人气，商业氛围需要长期培育。”“到2014年年中，存量加增量后，合肥写字楼的可售量将达到300多万，这是个可怕的数字，恐怕到2016年才能实现去化。”中奥博联前期事业部总监谢理一语道破合肥写字楼市场的存量尴尬。

　　同时，在6月6日，宝能城项目附近即将推出滨湖区BH2014-04号139.79商住用地推出，坐落滨湖环湖CBD板块，滨湖或再添一座城市综合体。

　　记者观察发现，在宝能城附近集结着40万方商业的国购中心、百大滨湖10万方商业中心、利港银河广场等商业项目，目前滨湖区在建和规划的商业综合体十分密集。同时在滨湖区中山路、紫云路和庐州大道附近的多个住宅项目中，几乎都配套了商业，其中万科蓝山、佳源巴黎都市等项目都有一定比例的商业。

　　危机三：宝能疯狂“圈地” 资金链引担忧

　　南翔文化产业公司董事长王辉认为：“面对滨湖商业地产情形，外行人很乐观、内行人很担忧。尤其是目前合肥商业地产面临严重饱和的状态，写字楼、商超等同质化竞争加大。还面临着电商的冲击。”而宝能2013年对外宣布，将用5年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。按此计算，宝能集团平均每年的投资都将超过200亿元，并且全部统一自持经营，这对任何企业而言，发展如此体量的商业地产都将面临极大的资金压力。

　　“先必须搞清楚一个问题，只有在寸土寸金的黄金地段建摩天大楼才有价值。”房地产专家周忻曾在接受媒体采访时指出：“如果地段不值钱那是在浪费建筑成本，这是一个简单的道理！”“欢乐城、松芝万象城......在合肥已有商业地产运营商因资金问题出现烂尾的现状。”业内分析人士指出，很多企业都想进军商业地产，但市场无法快速消化体量巨大的写字楼、购物中心。在激烈的竞争下，中间任何一个环节出了问题，比如销售不畅，就有可能造成资金链断裂，其后果是不堪设想的。