杨红旭：部分中小房企资金紧张就是在等死的节奏

　　据经济之声《央广财经评论》报道，中国房地产研究会等机构昨天发布《2014中国房地产上市公司测评研究报告》说，房地产板块整体低迷，偿债压力上升到三年来的最高，盈利比率持续下滑。具体来看其中的统计数据：去年上市房企总资产均值是362.89亿元，同比上升24.33%；房地产业务收入均值92.08亿元，同比增长46.62%；资产负债率均值同比增加1.09%，达到65.81%。其中，房企的负债情况尤其值得注意。

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。

　　经济之声：资产负债率均值达到65.81%，这说明上市房企现在面临的压力程度如何？

　　杨红旭：首先，2013年房企扩张步伐比较快，营收的增幅比较大，但是房企的负债率也在进一步的提高。另外，房企的一些利润率包括市场回报率还在进一步的下滑，说明它是高增长，高杠杆，但利润率是在整体下滑。负债率跟风险有关系，去年整个市场比较好，所以，很多企业拿地量是比较大的，部分企业尤其像福建的闽商扩张的比较激进，导致整个负债率进一步的提升，而且基本上已经创了2009年以来的最高点。这说明整个去年负债率是比较高的，高负债率是建立在房价还会涨的预期上的，也就是2014、2015年的市场还会继续火爆；但假如说2014年2015年没有市场预期那么火爆甚至说大幅降温，这些高杠杆高负债率就会遭遇市场的挑战。

　　所以，我认为至少去年部分企业的判断是失误的，它认为未来两年市场还会继续的火爆，但其实目前市场是降温了，这样的企业如果去年拿地量过大，负债率过高，融资金额过多，都会在今年和明年受到一个挑战。

　　经济之声：那负债率高我们还做另一方面的理解吗？银行也被绑进来了，能做这个结论吗？

　　杨红旭：也可以这么说，银行是一个方面，但是银行可能还不是最重要的。因为最近几年，开发区的融资结构当中的银行开发贷款已不占最主要的。房地产信托，房地产私募基金和民间高利贷这三块的构成比银行贷款还要高。所以，如果高负债不能很快的进行区划降低杠杆，第一会影响银行的资产债好和差，银行的扩张率可能会进一步提升。第二会对某一些房地产信托，有些项目会遭遇兑付危机，可能因为项目不好卖了，能不能连本带利的还给信托投资者是一个疑问；还有这些民间的高利贷，包括就是保险基金，可能也会遭遇到信贷风险，这个要看不同的区域。

　　经济之声：也就是它的负债来源的也是很多元化的，不同的借贷主体他们会分散自己的一个借出资产这样一个配置。另外您觉得从房地产企业的角度来看，他们会不会通过这种进一步的降价，来促进量，来降低这样一个负债率？

　　杨红旭：负债率这个指标说明企业资金面是比较紧的，尤其是在整个销售如果难以顺利展开的情况之下。但总体来看，负债率高就意味着企业今年如果不能的有效降低负债率，就意味着他们必须要通过促销、回笼资金来减轻负债压力。所以，目前这个数据表明了2014年和2015年部分企业必须要进行促销降价和回笼资金，否则的话资金面的威胁是比较大的。

　　经济之声：也就是降价是必须的，但降价能不能换来量还得看市场认不认这个价格。对吧，这是您对于未来的判断。另外还有一个问题，就是从房地产企业来说，它们一般的做法都是项目制，那么项目这种公司有高负债是可以理解的。那地产商您觉得到底缺钱还是不缺钱。

　　杨红旭：大部分地产商永远缺钱，因为它即便有钱的话，它还是要买面粉。然后的话才有面包生产和销售。另外，一些中型、大型企业要提高向上率，要去争行业的排名和名次，必须要保持一定的速度。所以，房企永远是缺钱的。只不过，今年的情况要比去年还要更缺钱，去年的销售比较火爆，即便拿地量比较大，资金相对比较轻松的。同时也统计发现，整个去年二三季度，房企的资金面是比较宽松的；但是到今年的第一季度，上半年的话，资金面是快速的收紧；目前的话，已经是紧张状态。所以，今年开发企业的资金链会慢慢的收紧，直到下次楼市回暖，才有可能会缓解状况。

　　经济之声：那会不会像有些人预测的，会预测未来纪念会有一个大洗牌，1/3的企业有可能被吞并。

　　杨红旭：每次市场调整的话，都会使部分企业退出这个行业，部分企业被迫收购经营，比如2008年、2011年都是这样的，但市场复苏之后，很多企业重新扩张，有些外行重新冲进来做开发。而此次企业洗牌的程度和企业退出的数量多少取决于楼市降温持续的时间长度和深度。这次的降温周期量可能比较长一点，这次挤出去的企业的数量可能比上两次要多一些。

　　经济之声：听说了一个传闻就是很多的大的房地产商都在一手在搞自己的房地产建设，另外一手会有一笔钱来做房地产开发基金，或者几家合钱来做基金，那这些基金可能就是在等着一些企小企业资金链段了之后，来收便宜货的时候，那这种做法属什么行为？

　　杨红旭：开发企业成立自己的房地产资金是今年的一个做法，尤其大企业一般都是这样。但是国外房企资金是向社会投资，投资的不仅是房地产项目，还有一些金融性物业，比如一些商场。而我国开发商成立投资资金，就相当于它自己在为自己融资，这不是特别公正的做法。因为，这其实是做一个融资渠道，然后拿了钱之后，不是很故意的紧急去找项目，一般的话，只是投资给自己的项目。

　　经济之声：未来可以预见的就是资金可能会越来越紧，那您觉得房企的风险要怎么来预防？

　　杨红旭：中小企业的话，现在基本上没办法了，部分企业未来会越来越难受，部分企业的话就是等死的节奏。因为前几年有些企业的话扩张过度，尤其是高位的拿到一些地，有些企业在一些非常不景气的地区。就类似像浙江片区整个都不行，所以这样的话，有一些企业的话，让销售的话，难以有一个好的扭转，融资面进一步恶化，像深圳的光耀地产，经营的话比较的艰难，而且融资也很困难，银行已经对它是关门了。所以这样的话，很多企业只说是慢慢熬，我估计的话在未来一年、两年部分的企业，会熬不住，最后就是一个破产，甚至老板跑路，其他的话并没有很好的措施。

　　经济之声：而且一般的买房人买房时也会想，买到手如果是大企业肯定还能盖完，小企业完全它死了没有盖完成了烂尾更难受。

　　杨红旭：市场不好的时候，大品牌有一个品牌议价，就是品牌的信誉度包括美誉度可能会吸引部分人去买它的房子。而越是小企业的话，品牌越差的企业，人家会担心它会不会烂尾。