专访毛大庆：“重运营”成万科转型商业地产第一位

　　“我曾经得了很严重的郁抑症，整宿整宿睡不着觉……一到夜里眼睛盯得跟灯泡似的……看待事情非常非常悲观”，说这些话的人很难让人联想到，此人会是万科集团执行副总裁毛大庆，而“得病”的这段时期，也正是万科向商业地产转型与升级的最艰难的时期。　　 

　　毛大庆很少做专访，除非，这家媒体是他信赖的。赢商网，中国商业地产第一门户网站，于是才有了这次机会。　　 

　　毛大庆接受赢商网记者独家专访

　　毛大庆对赢商网记者说，他曾经咨询过崔永元，看了心理医生，做了各种测试，确实患上了抑郁症。期间去美国跟王石吃了一顿四个小时的午餐，被王石定义为“不正常”。“我就像祥林嫂一样在那一直说一直说，最后王石忍无可忍的说，你这人怎么这么负面呢？”毛大庆介绍说，直到郁亮总裁下决心带领大家恋上跑步。　　 

　　“跑上”马拉松，喜欢并深深的爱上这项目运动后，他又恢复成那个健康、乐观、积极向上的毛大庆。“开始的时候跑不完全程，没关系，郁亮给我们找教练讲课，现在，我不仅能跑完全程，而且，我可以给你们讲马拉松教程”，毛大庆露出了孩子般的微笑。不仅如此，他把跑马拉松的精髓运用到万科的企业管理与发展中，“找准路径、把握方向、专业对待、持之以恒，就会成功。”。　　 

　　而此时，恰逢金隅万科广场成功开业，万科商业地产的马拉松刚刚启程。　　 

　　然而，万科的商业地产也正是从金隅万科广场的摸索中找到了模式。　　 

　　在中国的房地产行业十几年的高速发展中中，最具代表性的、站在行业最高点的代表人物曾经是王石、任志强、潘石屹，特别是2008年的房地产“拐点论”就是出自王石之口。但自从4月“看空楼市”内部讲话被业内和全社会传了数周之后，1968年出生的毛大庆，这个中国房地产经理人的代表，便开始站在中国房地产最高的舆论尖峰上，他对于行业的忧虑，多么真实的代表了专业人士对市场和自身的思考。这也标志着新生代的职业经理人们，开始取代正在退休路上的老董事长们，带领着这个行业进入了一个新的时代。　　 

　　而赢商网记者对毛大庆的采访，便是从金隅万科广场开始的。　　 

　　金隅万科广场一小步 万科商业地产一大步　　 

　　去年11月27日试营业的金隅万科广场，自入市以来便受到万众瞩目，“它不仅是万科集团商业地产第一个真正意义的购物中心，更决定着万科今后的商业地产模式如何操作”，中经联盟秘书长陈云峰如是认为。　　

　　毛大庆讲马拉松哲学 

　　时隔一个月，万科集团董事会主席王石在参观金隅万科广场后，当天便在其微博发表：“一向专注住宅业务的万科开始进入商业领域建筑和服务，临近2013年末，综合社区商业中心陆续深圳、北京、苏州开业，人气沸腾、捷报频传!”足见其满意程度。

　　事实上，除了表达对金隅万科广场等商业项目的肯定外，王石更是对万科进军商业地产这一转型战略的首次公开认可，同时，也为万科各地分公司在商业地产上的探索更进一步增加了底气。

　　而对于购物中心这个商业地产最高级的产品来说，开业前两三年是其培育调整期，即使营收、客流、提袋率等数据表现的不尽明朗，也算正常。然而，毛大庆对于开业不到半年的金隅万科广场却非常满意，“它的经营业绩和收入基本上已经很稳定了”，毛大庆对赢商网记者说，目前金隅万科广场从周一至周四、周五至周日的营收数据来看，呈现稳定曲线态势。“而从相近体量、相近时间开业的商场的评效和营业额来看，金隅万科广场的成绩位居上游”。

　　“7年到8年回本没问题”，万科执行副总裁毛大庆对万科第一个商业项目以及未来万科商业地产发展表现的信心十足，当记者要求打分时，他甚至给刚刚开业不到半年的金隅万科广场打了75-80的高分。　　 

　　与此同时，他还表示，对于一个刚刚投入市场的新产品金隅万科广场，在运营5个多月的情况下，已经过了试验期、孵化期，或者说危险期。　　 

　　不过，他也坦言，对于商业项目来说，最重要的是如何运营，而目前金隅万科广场的精细化管理做得还不够好。接下来，他们将深入研究如何将精细化管理模式运用到项目中。　　 

　　励精图治 毛大庆亲自兼任万科商用事业部总经理　　 

　　众所周知，万科集团的总部设在深圳，但只有一个部门虽属万科总部、但却设立在北京，那便是万科集团商用事业部。　　 

　　金隅万科广场开业不久后，坊间一直流传，毛大庆除了担任在万科执行副总裁、北京万科总经理外，又被委以万科商用事业部总经理，此次赢商网记者借独家专访毛大庆的机会，确认了该消息。　　 

　　“企业人事调整只是表面，企业战略的需要才是起因。不难看出，这三个重要职务集于一人，只能说明，万科集团对于“金隅万科广场模式”的认可，和万科在商业地产领域做大做强的决心。”熟谙企业管理之道的陈云峰秘书长这样评论。　　 

　　万科商业地产模式全新出炉：重运营，轻资产，保安全　　 

　　与做住宅产业化思路类似，万科对商业地产也采取标准化、产品线、专业化思路，同一产品线下的项目管理结构、商业组合相似，这样更容易进行资产打包以及运营管理，适合商业地产的金融化趋势。　　 

　　而对于目前的万科商业地产，毛大庆解释为正处于起步期的第二阶段——实体操作运营。因此，他对万科商业的未来核心模式定义为：重运营、轻资产、保安全。　　 

　　毛大庆讲万科的马拉松精神

　　事实上，今年春节过后，包括郁亮、毛大庆等万科集团高管们对外陆续都表达了“万科将转型为轻资产重运营服务商”。但在重运营轻资产之后加上个“保安全”，这是毛大庆第一次对媒体传达。　　 

　　“重运营是第一位的，”毛大庆说，万科在住宅领域做了30年，已经具备深厚的经验，而商业地产是个非常专业的领域，对于万科而言，商业项目的建筑设计落成与开业，都不是问题，“关键是如何把它运营好”。　　 

　　提到运营必然少不了人才这一关键要素。而在这方面，万科的基础相对比较薄弱，毛大庆提出万科一方面进行自身的人才储备与培养计划，比如吸纳社会中其它优秀企业的人才，同时也会对万科住宅领域的人才进行培养；另一方面与合作方进行良好的沟通与合作。在北京的众多项目中，万科与其它房地产企业合作的案例历历在目：与金隅集团合作的金隅万科广场、与中粮合作的中粮万科长阳半岛、与住总金第合作的金第万科金域东郡等。　　 

　　提到轻资产，不免让人联想到凯德商用的“轻资产”模式：只持有一部分小股份，而将大部分股权出售。一方面，万科这么做实非不得已：不能散售，又不得不售，因为上市公司必须保证现金流和账面利润。把这类商业项目的重资产转化为轻资产经营，万科仍然保留着10%左右的股权，并完全对项目拥有品牌和管理权，特别是锻炼了自己完整的招商运营团队，这样，经验被积累沉淀下来，人才总是在培养中，模式才能形成并被复制，万科才能打造强大的商业地产帝国。　　

　　“我们在资产管理的基础上做资本运营，把资产和资本有机的结合起来”,毛大庆（专题阅读）对赢商网记者说，这是所有做持有型经营性物业的企业必须修炼的一课。　　 

　　对于保安全，毛大庆解释，实际上就是指针对目前万科（专题阅读）在各个城市储备的大量的非住宅资源，如何专业的、有针对性的把它做成配套的产品，从而达到对于资产安全的保障。当然，这更是为万科财务数据所考虑。　　 

　　他希望，这些商业配套未来能给万科带来可观的利润收入，这是一个宏伟的目标。因为做了30年住宅开发的万科，目前的净利润规模也不过150亿左右。而商业模式一旦形成，10几年后，养活万科企业的，可能就是这些持有型的商业物业。　　 

　　未来能挑战万达商业地产老大地位的或许只有万科 　　 

　　在和赢商网记者的交谈过程中，毛大庆反复说到，如何把商业或持有型资产做的更专业、更有价值，达到实现良好的、有一定专业的运营能力是万科新10年的目标。而一位接近万科的知情人士曾透露，万科全国将会以每年9-10个万科广场系列项目开业。　　

　　毛大庆接受赢商网记者独家专访

　　“除了昌平的金隅万科广场外，在北京未来还有5个商业项目相继开业”，毛大庆向赢商网记者介绍到，位于长阳的中粮万科半岛、亦庄的金第万科金域东郡、通州台湖新城、大兴义和庄项目以及昌平七里渠项目，“我们基本上未来是一年甚至不到一年就开一个”，这仅仅是万科在北京，全国市场万科更是大有可为 。　　 

　　万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。北京金隅万科广场则属于“万科广场系列”的首个项目。　　 

　　然而，区别于只卖金街，购物中心全部持有的万达，万科显得更“聪明”。“我认为商业领域与资本市场进行结合才是真正的专业化商业地产的操作模式。”毛大庆称。商业地产有4种套路，全部持有运营、带租约销售、只销售不管理、整体销售给基金但仍然负责招商和运营管理。而据赢商网记者了解，金隅万科广场正是采用最后一种模式，金隅万科广场在与基金谈好整售后，万科管理层持有10%的股份，品牌和运营管理权管理权仍在万科，但压力也流了下来。　　 

　　而在中经联盟秘书长陈云峰看来，万科在房地产企业中是行业的典范和领袖，其清晰的战略、一二三线城市完美的布局、制度化与精细化的管理体系、新推出的合伙人制度、以健康为导向的企业文化，一直是业内的佳话，一直被模仿，永远不会被超越。而当前段时间毛大庆经历“内部讲话”风波时，陈云峰更坦言，“一般的企业遇到这样的问题，大多数领导首先会指责、批评、至少是埋怨，而在万科，王石、郁亮一方面第一时间为爱将开脱，另一方面郁亮更少有的以总裁身份接受专访，公开出面为其打气，全面肯定毛大庆对行业冷静的思考，更把他能保持危机意识、及时预见风险大大夸奖，视其为行使行业领头羊企业的社会责任，多好的领导、多好的企业、多好的文化，这是万科受人尊敬和不断强大的永恒动力。”　　 

　　记者开着玩笑问毛大庆：“你是喜欢管理层都在跑马拉松的万科，还是喜欢实施军队化管理、天天开会的万达时？他笑而不答。