城市综合体扎堆南通崇川 在建城市综合体超430万㎡

　　城市的发展离不开商业中心的支撑，日渐拥挤的南大街已独力难支，作为南通传统的“中心”区域，陷入用地荒的的崇川主城早已是寸土寸金，新的商业中心段正逐步向新城及新东区方向延伸。随着中南造成运动的开始，以200万方中央商务区为核心的新城区正辐射着广袤的周边区域。

　　在建城市综合体超430万方

　　相当于1/10个市北新城

　　作为老牌主城片区，临近传统商业中心，凭借便捷的交通及成熟的城市配套，崇川区地价虽日渐高企，但这并没有阻止房企拿地的步伐。星光耀、圆融、绿地、金地、国城、五洲等房企纷纷入驻。随着主城区置业人口逐步增多，原有的南大街商业圈早已满负荷运行，虽经历改建及地下扩建，但其商业承受能力仍然过载，从某种程度上说，主城区正面临一定意义上的“商业荒”。

　　如今，这一“商业荒”已“烟消云散”，就在5月28日，位于工农路与虹桥路的近30万方的城市综合体文峰城市广场针对电器卖场和文峰千家惠超市开始试运营，当日便迎来客流高峰。而到6月20日，这一城市主干道上的大型城市综合体将迎来整体正式开业。

　　主干道沿线城爆发集聚区

　　沿着工农路，另外两家综合体项目星光耀广场、圆融广场也正在如火如荼的建设中，圆融广场商业部分外部玻璃幕墙正在紧张的施工中，而星光耀广场也将在今年圣诞节前后正式开业。届时，加上业已繁华的中南城，崇川区工农路沿线将形成新兴的商业经济走廊。

　　（工农路已成为南通的主干道 沿线汇聚了4个城市综合体项目）

　　除此之外，南通另外两条主干道上也集聚了大量城市综合体项目，包括青年路上的金地国际、国城生活广场，人民路沿线的绿地新都会，目前这些项目都正在紧张的施工中。而位于崇川区与市北新城连接点的五洲国际广场也将于9月前后投入运营。

　　不难发现，崇川区现有的城市综合体几乎全部集中在南通主干道沿线，地利之势占尽。而在接下来的半年里，崇川区将迎来综合体开业狂潮：包括文峰城市广场、五洲国际广场、星光耀广场等三个项目都将迎来开业节点。随着个城市综合体项目加紧施工，崇川区城市综合体在2014年将进入集中爆发期。

　　据不完全统计，崇川区现有在建及在运营商业综合体总数超8个，宗体量达430万方，相对于1/10个规划开发中的市北新城。其中，仅中南CBD就达200万方，自11年开业以来，已逐渐成为新城区核心，现阶段仍有住宅、公寓、商铺等产品在售。星光耀广场、圆融广场、五洲国际广场、金地国际等项目体量也在40万方左右。

　　8大综合体之争 商业中心面临过剩风险

　　随着崇川区城市综合体越来越多，到2015年，崇川区将迎来商业综合体供应井喷的局面。开发商通过综合体中的公寓项目大量快速的回笼资金，然而对于商业部分，特别是开发商自持部分将面临过量供应的风险。

　　根据崇川区现有的城市综合体项目公布的数据来看，包括中南城已在运营的商业中心在内，崇川区现有在建的所有城市综合体项目的商业部分已超过100万方。

　　而据业内人士介绍，在不考虑人口结构和消费力差异的情况下，一个10万平方米的购物中心，主要辐射周边3-5公里的半径范围，拥有30-50万的人口支撑会较为合理。按此计算，崇川区现有的逾100万方商业中心最起码需要300万的人口支撑。

　　而根据南通统计局显示，南通市区（不含通州区）常住人口为120万左右，崇川区户籍人口则只有54万多，商业体所需的人口基数远远超出现有户籍人口，是现有人口的6倍之多。从这一统计数据来看，崇川区的商业体量实质上已面临过剩风险。

　　商业项目需差异化 综合体面临客户之争

　　尽管崇川区现有人口仍不足以支撑规模如此庞大的城市综合体群，但随着新城、新东区城市配套的不断完善，以改善型置业为主的崇川区再次迎来置业高峰，随着置业人群的不断流入，未来一段时间，随着时间的推移，崇川区人口将会迎来新一轮增长期，对于商业形态的消费需求也将随之提高。

　　而在客户源方面，有业内人士指出，城市综合体越来越多的今天，同区域内的综合体项目正面临越来越多的商业竞争。以工农路为例，从南通大饭店到中南城，逾4公里的工农路沿线就齐聚了圆融广场、文峰城市广场、中央商务区、星光耀广场等4个商业综合体，正面竞争将不可避免，而对于项目客户的争取也成为摆在眼前的重要问题。如何取得双赢局面则取决于各项目在功能定位、商业形态方面的差异化。而对于这一区域内的四个综合体项目来说，几乎都定位中高端，且在商业招商形态方面基本处于同质化，未来不得不面临揽聚客源的挑战。