银行地产避险样本：民生银行核心模式定位投行化

　　不管从哪一个维度考虑，对于商业银行而言，若想在房地产行业从单边上涨转入结构性调整期的不确定性大环境里，同时实现“掘金”与“避险”，重构业务模式目前都变得迫在眉睫。

　　民生银行（需求面积:100-300平方米）地产金融事业部今年接到的业务指标是42个亿，相比去年增加了6个亿，但增批的信贷额度却只有28个亿。显然，按照传统的贷款依赖模式，目标很难完成。

　　据地产金融事业部总裁叶天放介绍，其最终确定执行的方案，是将投行化经营作为核心商业模式，减少占用资本，取而代之以动用几乎全部的资本工具，在资源和风险之间进行合理匹配。

　　核心模式定位“投行化”

　　民生地产金融事业部今年初以来新成立了六个专门委员会和三个产品部门来推动投行业务拓展，由专门部门负责投行创新业务，经风险委员会审批后就快速推出复制。

　　重点推进的业务模式包括推动发债，一个是保障房私募债,与各地保障房中心或者保障房的平台建立合作；二是中小企业私募债，对大型房地产集团公司另外的业务板块适用。

　　除此之外，现金管理、重组并购、直投也是民生银行地产金融事业部的重点业务布局领域。

　　目前越来越被地产商青睐的融资产品永续债，第一单就是由民生银行推出，合作方为恒大地产，此后该模式被平安、包商等多家银行跟进。

　　基本交易结构为，首先银行资金借道关联基金子公司为在港股上市的房企设立项目资管计划，然后以委托贷款形式，向该港股上市房企下属的项目公司发放贷款。

　　由于该笔贷款不设固定期限，所以根据境外会计准则可计入“永久资本工具”，计入权益项。这也就意味着，发行永续债在为发行人提供资金支持的同时，并不会拉高其负债率。

　　民生银行地产业务未来的两个拓展重点，一是“从房子做到地”，即从一级土地经营中获取收益，关注现有土地变性、旧城改造、棚户区改造中的业务机会；二是从大众市场转化为更多关注物流地产等细分产业。

　　除此之外，民生的计划还包括未来不只服务于开发商，还将渗透到贯穿土地获取、开发建设、运营管理、建材采购、房屋交易等的全产业链。例如房屋中介、社区服务商、物业提供商等都将被纳入目标客户名单。

　　叶天放举例称：“房地产业的中介机构里有很多类型的交易平台，跟我们的现金管理平台可以对接。比如采购，像恒大每年开个大会就有供应商300多户，可以通过交易融资产品服务这些供应商。还有很多中小开发商的采购可能是通过电商平台来撮合的，这些电商平台就有线上现金管理服务的需求，融资和现金管理都可以在线上完成。”

　　强调全面风险管理

　　此前银监会公布的统计数据显示，目前房地产贷款占全部贷款的20%左右，其中，个人按揭贷款占整个房贷的75%左右，尽管无论从规模还是不良率整体都暂时在可控范围之内，但伴随着房地产行业整体进入深度调整期，部分地区住宅价格下行，地产商资金链断裂危机也时有发生，个中风险仍引发了普遍关注。

　　对此叶天放表示，住宅价格对我们不是最有意义的事情，更关注企业的运营策略，应看重融资方整体的调节能力。即强调“全面风险管理”，从关注表内资产覆盖到全部资产。　　 

　　据其介绍，在具体操作层面，一要做实规划，不能出系统性风险，要清楚哪些区域、哪些客户，该采用什么样的风控手段，风控定价，要清楚客户潜在的本质，而不是只看报表。二要加强过程中风险监控，前面的审批把关再严格，后续过程中风险也会出现变化，需要监控人员多下户，具备问题资产的运营能力。三要提高风险处置能力。流动性需要及时进行处理，要研究怎样把资产盘活，怎样不出风险，怎样出了风险还能盈利。

　　在实际业务运作过程中，民生银行亦有一套自己的标准，比如为了防止监控不严带来的风险失控，除了目前全国27个城市设立的33家分部外不做异地业务。除此之外，被其认为很难做到楼盘现金流平衡的综合体类地产项目也涉及较少。

　　据民生提供的数据显示，地产事业部截至一季度末贷款总额1074亿元，不良贷款余额4.44亿元，不良率0.41%。