众安分拆中国新城市上市：押注城镇化 风险不容小觑

　　（赢商网记者报道）随着城镇化进程的不断加快，越来越多的房企希望搭上这一顺风车，发展商业版图。

　　众安房产在长期准备拆分中国新城市在港上市后，今日向全球发售股份，预期上市日期为6月27日。中国新城市将专注于商用物业发展商、业主及营运商，专门在长三角地区的二线城市开发商业综合中心。未来，会随着城镇化及老年化发展相关产业，如农业现代化及养老管理服务。

　　中国城镇化虽然给房地产带来发展机遇，但经过前几年的大规模扩张，三四线城市商业地产发展已趋向饱和，风险不容小觑。而在城镇的农业现代化及养老管理服务方面，中国新城市之前并未涉及，也存在一定的不确定因素。

　　计划全球发售4.68亿股

　　根据中国新城市招股文件显示，计划发售4.68亿股，当中10%公开发售，10.1%为优先发售项下预留股份，90%国际配售，另设15%超额配股权。招股价介乎2.12港元至2.92港元，每手1000股，入场费2949.43港元。以发售价中位数计算，集资净额为10.97亿港元。

　　对于此次全球发售所得款净额，中国新城市称，约70%将用作为国际办公中心发展提供资金，包括20%将用作国际办公中心A3项目的建设及发展提供资金，50%将用作为国际办公中心A1及A2项目的建设及发展提供资金；约20%用作其他项目的建设及发展提供资金；约10%将用作营运资金及其他一般企业用途。

　　中国新城市表示，倘若发行股份的所得款净额不足以拨付上述用途，拟投过不同途径支付短欠的款项，包括营运产生的现金及银行融资，并相信，发行新股份所得款项净额加上其他融资渠道，将足以拨付上诉用途。

　　中国新城市2011年、2012年及2013年收入分别为1.97亿元人民币、1.64亿元人民币及8.76亿元人民币；年内溢利分别为2.5亿、8650万元及3.95亿元。公司收入主要来自物业销售、物业租赁及酒店经营。2011年、2012年及2013年，物业销售收入占总收入分别为37.6%、22.7%及84.9%，物业租赁及物业管理收入占总收入分别为33.4%、44.5%及9.1%，主要来自众安恒隆广场项目租金收入。

　　对于2013年毛利率由70.5%跌至42.1%，财务总监兼公司秘书郑承熙表示，期内隐龙湾项目的物业销售大幅增加，而物业销售的毛利率一般低于物业租赁及管理收入的毛利率，故造成毛利率下跌。

　　押注城镇化发展隐藏风险

　　资料显示，众安房产成立于1997年，起步于商业地产开发，2007年11月13日在香港联合交易所有限公司主板上市，成为浙江省第二家在香港主板上市的房产企业，并创下当时浙江房企在港上市融资之最，众安房产以浙江本土市场为核心，率先进入合肥、淮北、苏州等长三角地区主要城市。

　　分拆上市后，中国新城市将集中于中国的商用物业开发（包括服务式住宅及酒店）及扩大业务至土地开发及其他与城镇化相关的业务及服务，众安集团将专注于中国住宅物业开发。

　　众安及中国新城市已订立不竞争承诺，以处理余下众安集团及本集团的潜在利益冲突及划分其各自业务。有关商住综合楼的发展，中国新城市与众安集团在不影响各自于不竞争承诺的责任的情况下，可个别地为发展项目中的相应商业及住宅部分投标。

　　具体而言，中国新城市为为商业物业发展商、业主及营运商，专门与长三角地区的二线城市的副城市中心开发商业综合体，三大业务范畴为物业销售、物业租赁及物业管理、酒店运营。业务模式为出售若干物业以及时收回支持业务、运营及扩充计划的资金，并策略性地保留其他物业作为稳定的经常性租金收入及长期资本增值。

　　值得注意的是，未来，中国新城市还将通过与中国当地政府部门订立合作协议，扩展至中国不同城镇及县市的土地发展业务及其他与城镇化相关的业务及服务，包括用地总规划、土地征用、拆迁与安置，公共设施及设备建设。此外，为抓住中国持续城镇化所涌现的商机及发展机遇，亦扩展至与其他县市城镇化相关的业务及服务，其中包括农业现代化、农产品供应及提供养老管理服务。

　　董事局主席施侃成表示，中国新城市将以新型城镇化业务为核心，以现有商业为基础。其介绍，中国新城市未来增长点是三个方向，首先是提出农业产业化，把传统的农业用现代加工和现代物流配送方式转化，直接面向消费者；其次是养老产业，通过专业养老机构来保证老人们快乐生活；最后是利用具有民族特色的古镇，通过综合开发、土地利用，让城镇整个经济提升。

　　据了解，中国新城市的旗舰项目是杭州萧山区恒隆广场，设有三间酒店、商场及办公大楼。截止2013年12月31日，已经开发及管理其他三个商业综合体，分别为杭州萧山的国贸大厦、综合服务中心及隐龙湾，并计划另外开发三个商业综合体，分别为国际办公中心、众安时代广场及嘉润广场，总建筑面积是65万平方米。未来有个收购项目，面积有120万平方米。

　　由此看来，中国新城市未来的发展版图主要位于三四线城市，围绕着新型城镇化进行开发。尽管中国新城市方面强调，不仅仅是土地开发，更多的是经营配套商业，进行产业开发，但三四线城市已经接近饱和，风险隐藏。