一线城市商业地产过剩 “小而美”社区商业渐成主流

　　最近，北京（楼盘）广渠金茂府的高端商街金茂街吸引了不少眼球。广渠金茂府作为方兴地产旗下的高端楼盘，将北京四环内住宅带入了10万元时代，而其社区商业何去何从也因此备受瞩目。

　　    龙头房企万科的商业地产之路始于社区商业，万科近来在这一领域也是动作频频。在激烈竞争的大环境下，商业项目如何增加客户黏性是其在市场站稳脚跟的关键。为了实现差异化竞争、提升客户满意度，开发商开始由单纯关注商铺销售转向重视商业经营。

　　    电商抢滩社区商业

　　    值得一提的是，今年“五一”过后，号称北京最大的BHG精品超市正式关店，开业时间不足两年。与它同期开业的华联商厦则去年9月就关业整顿了。

　　    事实上，这并非首家关门的大型购物中心。去年年底，位于北京北三环的大钟寺中坤广场就转型写字楼，主力店“HQ尚客”百货撤出，鸦中关村广场购物中心业态调整暂停出租，过半商铺停业；今年4月底，望京华堂商场也关门转型写字楼。

　　    近期，全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球总结出2014年零售地产的趋势。数据显示，截至2013年，我国购物中心总数已达3500家以上，每年新建的购物中心如雨后春笋般分散在我国各大城市中。预计到2015年，有望突破4500家。我国商业地产将呈现出供应过剩的情况，中国零售物业市场两极化将进一步加剧。

　　    在一线城市大型购物中心过剩，优胜劣汰之际，“小而美”的社区商业渐成开发商认可的商业地产主流。近期，除万科等房企发力社区商业之外，京东、顺丰等电子商务企业也开始抢摊社区商业，更让人增加了对社区商业的关注。

　　    从京东与全国上万家社区门店合作，到518家顺丰“嘿客”的入侵，电子商务分羹社区商业的意图更加明显。一直以敏锐市场嗅觉著称的电子商务，此轮抢摊社区商业并非空穴来风。

　　    实际上，在很长时间里，中国购物中心曾一度存在盲目追求超大体量、辐射超广的个案和现象。而随着城市商业副中心规划的逐步推行，社区购物中心的概念逐步走进了人们的视野。

　　    社区商业地段依然是关键

　　    何为社区商业？按照业界的定义，社区商业是相对于商业街或者是商业中心、购物中心而言的，它应该紧靠居民区，主要为四周的居民服务。社区型购物中心的物业体量相对较小，目标客户为周边社区居民，旨在满足周边居民的一体化购物娱乐需要，但业态更丰富也更灵活。

　　    以广渠金茂府金茂街为例，体量8000平方米，据了解，金茂街将由开发商统筹商业类型，为业主提供最便利的、最符合身份的高端商业类型，预计下半年投入运营。

　　    位于CBD东四环的金茂府，周边配套已经相当成熟，项目周边聚集了众多的顶级消费场所，到华贸中心、新光天地等仅1公里的距离。沃尔玛、家乐福、乐购等大型购物超市满足日常购物的需求，从项目驱车5分钟即可到达三环富丽VIVA广场。

　　    在业界人士看来，金茂街的挑战也是来源于此，不过，作为豪宅配套的社区商街，金茂街以金茂府业主为核心消费客群，熏辐射周边其他高端项目的客群，这些客群具有较强的高端消费购买力，属意打造特色社区商业，走差异化路子，避开与上述大型购物中心的直接竞争。

　　    在运营模式上，方兴地产推出了金茂街“ＣＳＣ”（Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ｓｔｒｅｅｔ ＆ Ｃｌｕｂ） 全新商业格局，将商街和会所资源进行整合，同时引入多重体验式消费业态，如精品展厅、主题餐厅、休闲体验、星级会馆等。试图凭借全新商业格局和模式，在消费观念不断升级的背景下，迎合需求趋势。

　　    戴德梁行华东区写字楼部主管、董事沈洁表示，在美国、英国等商业较为发达的国家，大多数购物中心都是社区商业，日本便利店巨头罗森和７－１１在中国的成功，可以成为中国房地产开发商经营社区商业参考的发展路径。商业和住宅互动，销售和物业管理互动，将优质的持有型社区商业打包发展成连锁零售业，将是房地产公司未来重要的利润增长点。

　　    业界专家认为，商业的社区化、精致化是趋势，小容量的、更有针对性的商业设施和商业模式，定位更明确的点对点的商业服务机构，更便于服务到人，服务到家庭。掘金社区商业，关键是选好地段。这与华人首富李嘉诚“地段、地段还是地段”的投资标准，不谋而合。

　　    高纬环球发布的社区商业趋势显示，无论是国际品牌，还是国内品牌，通常会优先考虑市中心成熟商圈之店铺位置，其次再考虑新兴商圈，也印证了这一点。