原卢湾滨江引领价值热点 高端住宅项目或最先受益

　　戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管 伍惠敏

　　刚刚并入黄浦区的原卢湾滨江区域，目前正成为上海滨江新一轮开发的热土。随着诸多开放商的涌入，大体量的商业将进一步助推该地区住宅价格的上升，表现出强烈的升值潜力。

　　两大利好带来发展新机遇

　　2007年4月，上海市政府正式决定对外滩地区实施综合改造工程，这标志着“外滩一体化”工程正式实施。截至目前，这一工程已实施7年。2013年起，外滩全面进入规划实施阶段。2014年4月，黄浦区外滩594(北块)商办地块项目正式开工。整个外滩区域开始进入整体发展的黄金期。随着外滩一体化建设的不断推进，加之自贸试验区的红利效应，“浦江两岸竞朝晖”的盛景指日可待。

　　后世博时代，与外滩金融集聚带的建设相配合，原卢湾滨江文化博览商务区正努力发挥其文化博览、创意产业、商务办公的集聚功能。世博会成功举办之后，上海市政府投入超170亿巨资，在原卢湾滨江区域打造集“高尚居住、商业办公、绿化广场及滨江休闲”为一体的生态滨江地带。

　　戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，“外滩金融一体化”和“后世博”两大规划利好无疑使原卢湾滨江区域最大的机遇点。预计在未来五年内，这两大规划都将是上海市中心区域发展的重心所在。基于此，已有业内人士直接将该区域称为“世博外滩”。伍惠敏表示，“滨江”不仅是一种景观资源，更代表了上海的浦江情结，近年来，随着上海城市的发展，传统的“滨江”概念已经从正外滩区域向外延伸。从土地本身的人文属性来说，“卢湾”是海派文化的重要象征之一。行政的卢湾消逝了，文化的卢湾还在，且受到了更多人的追捧。在这一背景下，原卢湾滨江区域的发展极受瞩目。因此，结合滨江文化、世博资源，展现更具时代感的城市文化，应成为原卢湾滨江区域最合理的发展方向。

　　高端住宅项目优势明显

　　在上海豪宅市场整体需求量能充裕，且保持长期稳定的大背景下，市中心新兴顶级居住板块的形成主要依靠以下几大条件——区域规划利好、稀缺性资源、实力开发商、标杆级项目、高尚配套等。

　　戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示，高端住宅价格的上涨与区域环境的成熟，有着非常明显的联动关系。以新天地居住板块为例，2001年“新天地”国际商业休闲区初具雏形，2002—2003年翠湖一期“雅苑”入市，当年成交均价约1.6万元/平方米;2003—2006年“新天地”商圈不断成熟，写字楼项目“企业天地”也开始入市，2006年翠湖二期“御苑”入市，当年成交均价5.1万元/平方米;2007—2008年，“新天地”时尚地标区完全成型，2008年翠湖三期“嘉苑”入市，当年成交均价8.5万元/平方米;2009—2010年，“新天地”继续拓展，三期商场开张营业，扩容计划披露在即，同期，翠湖天地压轴产品“The Manor”上市，当年均价13万元/平方米。密集的商圈通过强大的辐射力，令整个板块的居住环境发生了整体性的质变。地标级的高端商圈，推动区域的配套水平、居住氛围、市场认知达到了顶级豪宅板块的标准。

　　与新天地相比，原卢湾滨江区域的发展支撑点豪不逊色，规划上得益于外滩一体化、后世博两大利好、稀缺资源方面坐拥“市中心+滨江”的地段优势;在开发商和知名项目方面，华润、绿地、绿城、融创等已相继进驻，标杆级的豪宅项目和重量级的商业项目也已启动，大体量商业将很快形成规模效应。因此，伍惠敏预计在未来5年内，原卢湾滨江区域的高端住宅项目价格将呈现明显的上升走势，逐步跻身上海顶级豪宅板块的行列。

　　价值洼地：住宅区仍有升值空间

　　从目前来看，原卢湾滨江的产品还处于价值洼地。2014年1月至今，该区域标杆住宅项目“绿城盛世滨江”的成交均价为6.5万元/平方米。这一价格在滨江豪宅群里，显得十分亲民。位于陆家嘴滨江的汤臣一品，成交单价在15万元/平方米左右，同一区域的滨江凯旋门的报价则高达16万元/平方米。而位于北外滩滨江的白金湾府邸，报价也在13万元/平方米左右。

　　伍惠敏表示，这是由于该项目是绿城收购所得，在户型设计等方面存在一定的局限性，如果排除这些制约因素，单价预计可以达到8—9万/平方米左右。但相当于滨江豪宅项目普遍1万元/平方米以上的报价来说，原卢湾滨江区域还处在价值洼地。

　　事实上，任何新兴的顶级豪宅板块，都必然会经历一个逐步成熟的过程，香港知名的“九龙地铁上盖”也是经历了多年的发展，最终成长为知名的顶级豪宅区。以新鸿基的上海滨江凯旋门项目为例，该项目在2005年上市时的均价为13—17万/平方米，目前，复式“天际独立屋”的价格均超过2亿港元，是世界上最贵的住宅物业之一。

　　因此，就长远发展而言，原卢湾滨江区域无疑拥有明显价值潜力，未来该板块的豪宅价格，将可能与新天地板块的一线豪宅比肩。