同德集团王晔华：昆明广场的开发理念是挖掘人性需求

　　 在城市综合体项目林立的昆明，似乎每一个开发商都在想方设法让自己的项目与众不同，极力在商业地产风起云涌的今天去避免同质化，寻求差异化。但无论开发商的理念如何新颖，创意如何前卫，既然是商业项目，终究还是逃不出购物、餐饮、休闲、娱乐、生活服务这些业态，不同的是最终能够成功的项目，都能够真正抓住了市场需求，精准的找到自身的定位，最终获得消费者的认可。

　　用云南同德实业集团总裁王晔华的话说，商业地产就是一个研究人性的行业，只要把握住了人的需求，想做好商业也不是那么难。正是秉承着这样的商业理念，同德实业集团倾力打造的城市综合体项目“昆明广场”，没有高端大气的招商大会，也能让众多知名品牌商纷至沓来，没有铺天盖地的广告宣传，却仍旧备受关注。如今，昆明广场即将于8月份完美展示在世人面前，同德实业集团总裁王晔华也在日前接受了赢商网记者的独家专访，讲述了昆明广场一路走来的心路历程。 

云南同德实业集团总裁王晔华

　　基于市场精准定位  打造都市潮流约会圣地 

　　在同德实业集团位于昆明东风西路的办公大楼上，昆明广场269米的写字楼已经清晰可见，王晔华告诉记者，未来这栋写字楼将成为昆明北市区的地标。从这栋写字楼开始，记者的专访也在一阵闲聊后进入了正题，当被问到昆明广场想要给昆明带来一个怎样的商业项目时，王晔华表示，这不是他决定得了的。

　　“项目想要打造城什么样，首先要看这个项目所处的地段，以及这个地段所处区域的市场情况，并不是我们想做成什么样，就可以随心所欲的去做的。” 王晔华认为，在商业项目开发中，市场的决定性地位是绝对的，因此昆明广场的定位也源自于项目所处的市场环境。

　　王晔华向记者分析了项目的市场环境，昆明广场位于昆明的北市区，项目可以覆盖到的周边人口大概在200万左右，而在这一区域内居住的大部分是年轻的三口之家，主要消费人群也集中在30到45岁的工薪阶层，因此昆明广场肯定不适合做高档奢侈品购物中心。另一方面，昆明广场周边已经有了大型超市，所以项目如果再做以大型超市为主力店带动人流的购物中心，显然也没有优势。而与此同时，昆明广场自身的住宅就有2万人居住，7A写字楼也将有1万人办公，星级酒店部分也会聚集1千人左右的人群，这也更加决定了项目的商业不可能做成低端品牌集合。

　　排除了不能走的路，王晔华认为昆明广场的基本方向就变得非常清晰。经过对周边市场的深入分析后，他和他的团队围绕北市区的主力消费人群，以及项目自身带来的3万多忠实顾客，将昆明广场定位为一个都市潮流约会地。王晔华认为，这样的定位可以更好的满足上述消费人群在北市区的休闲、娱乐、学习、社交等方面的需求。在充分满足这部分人群的消费需求后，昆明广场还通过全业态的布局，兼顾到了其他层次人群的需求，最终将消费者都囊括到项目高达13万平方米的商业体量中。

　　“目前，昆明整个北市区的商业气氛非常浓郁，特别是到了周末和晚上，街上的人都非常多，但是这个区域内还没有一个正真被人们认同的城市约会地，所以我们有很大的发展空间。”对于昆明广场的市场定位，王晔华信心十足。

　　王晔华认为，未来的昆明广场，将具有巨大的聚合效应，形成“昆明广场商圈”，带给昆明一种全新的生活方式。其辐射半径将覆盖整个昆明市区，总体商圈覆盖范围会超过30公里 

同德·昆明广场效果图

　　众多优势集于一身  成就项目优良基因 

　　确定了做一个什么样的综合体，接下来就是怎样去实现。在未来的竞争中，项目的地段、覆盖人群、可达性、可视性、设计规划等先天因素，都将会决定这个项目的成败，而先天的不足，往往是在后期难以弥补的。作为一个对昆明市场具有敏锐洞察力的开发商，王晔华十分清楚这一点，因此，昆明广场从拿地到最终呈现，都始终注重培养项目的优良基因，让项目在起跑线上就先胜人一筹。

　　选择北京路与白云路交汇处来打造昆明广场，王晔华看中的是这里得天独厚的区位优势。昆明广场所处的位置，是北京路独具价值核心的路段，周边配套成熟，金星立交、环城路、二环快速高架桥等重要交通节点近在咫尺，交通条件优越，具备了形成未来城市中心的基础条件。

　　在坐拥独特区位优势的同时，总体量高达100万平方米的昆明广场，还坚持以国际品质来打造项目，在项目的建筑规划、景观设计方面都具有很高的起点。昆明广场的规划设计、建筑设计由国际知名设计机构凯里森完成，而景观设计则由国内著名的山水比德完成。最终展现出来的，是一个涵盖集中型商业购物中心、社区型商业、休闲型城市广场、7A级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓、高尚住宅、学校、幼儿园等全部物业形态，极具地标性的商业项目，也是一个真正意义上的城市综合体。

　　昆明广场13万平方米的商业部分，也有着独具匠心的规划和设计，以“精致、时尚”为主题的购物中心、以“动感、休闲”为主题的悦汇坊、以“娱乐、餐饮”为主题的A7城、以“配套、服务”为主题的社区商业街，四大主题板块有机结合，相互补充，共同形成了昆明广场与众不同的商业格局。

　　王晔华告诉记者，昆明广场的四大主题商业板块，让整个项目成为了目前昆明商业展示面最长的城市综合体，无论消费者从哪一个方向来，都可以第一时间进入到项目的商业部分，而每个部分之间又有便捷的交通动线设计，消费者可以很轻松的在各个区域之间自由切换。

　　在未来的昆明广场，消费者还可以享受到全商场的免费WIFI覆盖，上千个为商业购物专门提供的豪华停车位。整个项目与国际都市商业发展齐头并进，利用一座国际型的消费中心来引导人们塑造国际生活方式，集世界尖端潮流于一体，将精品与优品融为一身。

　　如果以上这些优势还不足以让昆明广场赢在起跑线上，那么项目与昆明首条地铁的无缝对接，将会更有说服力。王晔华告诉记者，昆明广场在拿地之初，就已确定了商业部分要与地铁进行无缝对接，在项目规划设计的过程中，也结合接驳项目的地铁出口，对人流动线进行了精心设计。普通的地铁出口都是6米宽，而昆明广场的地铁出口则达到了8米。

　　未来，在昆明广场的购物中心负一层，以及悦汇坊地下商业街，都将有地铁出口直接到达，无论是回家还到写字楼上班，只要是通过地铁到达昆明广场的人流，都先要进入项目的商业部分，这对于项目商业部分的人流带动，无疑会带来巨大的推动作用。 

　　科学业态规划注重体验  项目前景赢得商家认同 

　　精准的市场定位与项目优良的先天基因相结合，使得昆明广场的轮廓已经逐渐清晰。然而购物中心及附属商业 100%自持的昆明广场，怎样来对13万平方米的商业进行业态规划与布局，将直接影响到项目的市场定位能否最终落到实处，项目的先天优势能否发挥到极致。

同德·昆明广场购物中心

　　“在项目总的定位下，我们更加强调体验式的城市生活空间概念，将吃、喝、玩、乐、文化、商务、家庭融为一线，注重消费感受，致力于以五星级优越的购物环境搭配亲民的消费体验，给消费者带来完全不同的感觉”王晔华表示，昆明广场巨大的商业体量，能够支撑起项目全业态、全方位的布局，为消费者提供更完善的服务。

　　根据项目四大商业板块的不同主题，昆明广场也形成了四个主题分明的业态分布区。在购物中心部分，以精致、时尚的零售品牌为主；而在悦汇坊地下商业街，则主打酒吧、轻餐、娱乐为主的业态；在A7城，消费者可以尽情的享受各色美食；而在社区商业街，则聚集了生活所需的各种配套、服务业态。

　　在昆明广场的业态规划中，体验式业态无疑占据了重要部分。王晔华告诉记者，昆明广场的开发理念始终是在挖掘人性，业态规划也是如此，人们社交、娱乐的需求，以及对购物过程的体验，是电商无法代替的，因此昆明广场的体验式商业既体现在业态组合上，同时也包含在消费环境塑造上。昆明广场的定位，就觉定了它更多是社交性的，约会性的综合体。

　　为了提升项目品味，打造更加完美的环境体验，昆明广场还规划了适合于年轻人释放小资情节的书店，书店里面会有很多有情调的文艺、外文书籍。王晔华表示，书店这种业态对于项目来讲并没有利润空间，但是昆明广场需要这样的业态，没有好的购物环境，体验式就失去了基础，所以昆明广场更注重消费者在项目内部的感受。

　　开发商独到的商业眼光结合项目绝佳的先天优势，最终赢得了众多品牌商家的入驻。谈到项目的招商，王晔华十分自豪，目前整个昆明广场的招商工作基本结束，已经进入了局部业态的微调阶段，而项目自始至终都没有举行过招商大会，整个招商工作取得的成绩，凭借的是商家对项目前景的认可。

　　在签约入驻昆明广场的商家中，不乏万达IMAX影城、俏江南、丝芙兰、汉堡王、GAP、MOTHERCARE等众多首次进入云南市场的企业。其中，万达IMAX影城拥有13个影厅，是目前西南地区最大的万达影院，入驻昆明广场也是看中了项目优势和前景。

　　在招商工作顺利推进的背后，昆明广场对进驻商家的要求却十分严格，不仅需要具备相当的市场知名度，还要能够高度切合项目的整体商业定位，即提供有格调的时尚、潮流产品或服务，能带给昆明消费者全新感受。

　　 差异化打造竞争核心  用新服务与商家共赢 

　　采访中，王晔华和他的团队对昆明广场的精雕细琢，让记者看到了一个用心去做项目，用心去感受消费者的开发商。然而回头再看，似乎昆明广场终究还是逃不出购物、餐饮、休闲、娱乐、生活服务这些业态，同样的业态其他项目也有，昆明广场与众不同的精髓又体现在哪里呢？

同德·昆明广场效果图

　　王晔华首先给记者举了一个例子，在北京的西单、广州的天河城，同一个区域内都汇集了众多的商业项目，放眼一看，每个项目的业态同样也没有超出常见的这些类型，但是他们中间就有做得非常好的，消费者特别愿意去的。

　　王晔华认为，既然是同一个行业，那么这个行业所固有的基本属性是大家都会有的，然而在相同的业态下，每个项目自身必然有它自己独特的标签，看似相同的业态其实也有不同，这些细微的差异最终体现出来的，就是整个项目对于消费者心理的把握，谁把握得更精准谁就会获得更大的成功。

　　以影院为例，王晔华进一步向记者阐述了其中的奥妙。在昆明广场周边很多项目都有影院，但是昆明广场的影院有IAMX，规模上也达到了13个影厅，还有有VIP影厅，等等一系列的方面，都是其他影院所不具备的。同时，昆明广场的影院还有很大的公共空间，用来做卖品，这些卖品也不单单局限于爆米花和可乐，还有咖啡、冰淇淋、电影相关纪念品等等。像这样的细节差异体现在昆明广场的方方面面，一个小的细节可能不足以形成差异，但是诸多不同聚合在一起，就会让消费者感受到明显的不同，项目的独特气质也就更进一步的得到体现，而这种体现是细致入微、深入灵魂的。

　　从最初的规划设计，到后续的定位招商，对于一个商业项目而言，最终的一切，都将落到后期的运营管理上。王晔华和他的团队认为 ，后期运营管理的核心仍然是要关注“人”。一方面要以顾客的感受为出发点，另一方面还要以商户的盈利为出发点，只有联合入驻的商家服务好消费者，项目才能最终实现自身的价值。

　　目前，同德实业成立了自己的商业管理公司“悦汇商业管理公司”。王晔华表示，作为未来昆明广场的运营管理团队，悦汇商管的人员构成有海归，有曾供职于万达、苏宁的管理人才，还有很多曾在昆明本地成熟商业项目中供职的商管人员，无论是对于整个商业地产行业的了解，还是对于昆明市场的把握，这个团队都有十足的优势。

　　对于后期运营，悦汇商管一直以来的观点都是：运营管理必须前置，在定位、规划设计之初就应该介入。基于此，项目尚未开业，昆明广场的运营就已经开始。今年5月20日，昆明广场和政府共同举办了“我爱昆明约会昆明”大型公益活动，取得很好的效果。这个活动也将持续进行，伴随整个昆明广场的全部后期运营。给昆明广场植入一定的精神文化来吸引消费者，从而提升品质。

　　未来，同德将开发的商业体量超过100万平方米，商业地产将会是同德未来长期发展的重要方向，随着昆明广场今年8月份开门营业，致力于深耕云南市场的同德实业集团，也将在昆明商业地产的发展中，翻开它崭新的一页。