合肥人均商业面积超2㎡ 由此判定商业过剩有误区

　　近日，同策咨询研究部发布了《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》，合肥位列人均商业面积数据超标的19个城市之一，人均商业面积超2㎡。此前也存在合肥某区域商业同质化，过剩的言论， “人均商业面积”这项数据对判定商业是否过剩尚存在误区。

　　数据存误区 非评定商业地产过剩指标

　　同策咨询研究部这份《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》认为，在国内，一个城市的人均商业面积标准为1.5㎡，超过即意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象。而包括合肥在内的天津、重庆、杭州等16个城市人均商业面积超1.5㎡，其中合肥超2㎡。

　　尽管省内诸多专家认为数据知识一个参考指标，但有的专家更是对数据统计本身产生疑问。“人均商业面积”的数据意义到底是什么?

　　合肥学院房地产研究院凌斌对这一数据做出如下评论：“影视作品中，有多少商场购物中心写字楼的镜头是取景于合肥?取景于上海、香港的商场购物中心写字楼的应是作品远远多于合肥吧?合肥人均商业面积大，犹如农家的人均居住面积比市民的人均居住面积大，似乎比之无任何意义。”

　　有学者指出：评价商业地产是否过剩的唯一标准不是人均商业面积，而是商业地产是否能够持续经营和不断升值。

　　舶来品：人均商业面积 透视商业发展变化

　　“人均商业面积”，这个听起来十分讲科学的数据标准诞生于美国，最早由上个世纪八十年代的美国媒体提出并广泛传播，届时美国大型购物中心以及随后的综合体大体量商业如雨后春笋般地发展起来，当时美国媒体试图对不同地区的商业面积进行比较，并找出人均商业面积这个概念，希望以此说明一个地区商业面积到底是缺少还是过剩，人均商业面积由此诞生。　　

　　这项名为“平均”数据下存在的误区及掩盖的不平均现象。就合肥而言，从三里庵到黄潜望及环天鹅湖一带，初步统计，已有14家城市综合体。14家城市综合体的承载能力已经超过了该片区的人口总量。一旦“平均”将弱化了个别区域的商业地产实情。

　　我们无需特意摒弃“人均零售商业面积”这个概念或指标，我们还是可以从一个城市人均商业面积的变化，看出这个城市商业的整体发展变化，同时也可以作为城市发展对比的参考数据，也许这才是这项数据成为国际标准的实际意义。