银泰城押注三四线城市 或面临银泰百货孤掌难鸣局面

　　（赢商网记者报道）就在上月刚豪言“未来十年打造100座银泰城购物中心”的银泰集团，似乎隐藏着重重危机。

　　从目前已开业和在建的银泰城来看，银泰集团旗下绝大部分购物中心都位于二三线甚至四线城市，并以银泰百货（需求面积:80000-100000平方米）为主要依托。就在银泰集团高歌猛进之际，业界不禁为其担忧。在前一轮的城镇化房地产大举进军二三线城市之后，这些地区的商业已接近饱和，在加上消费能力和经济水平的限制，经营将面临非常大的压力。再加上商业项目的投资回报周期较长，如此快速的扩张，对现金流也提出了很高的要求。

　　其实在银泰集团之前，宝龙地产就采取“农村包围城市”的扩张宝龙城市广场，先后遭遇青岛、福建等地宝龙城市广场人气冷清、经营不善。而同样以二三线甚至四线城市为扩张主力的银泰城，未来发展如何，会否重蹈宝龙城市广场的覆辙，唯有让市场见证。

　　押注三四线城市

　　根据银泰集团的官方介绍，银泰城是作为中高端商业综合体，位于一线与二线城市的副中心、或经济发达的三线城市核心区，汇集国内外知名品牌购物中心、星级酒店、写字楼、公寓、住宅等。

　　自从2013年开始发力商业地产以来，银泰集团在银泰城的开发上可谓快速。2013年，只有杭州银泰城、浙江海宁银泰城、杭州城西银泰城、西安小寨银泰城四座银泰城开业，而在今年上半年，已经有5个银泰城开业，下半年还计划开业五家银泰城。也就是说，在2014年，将有9座银泰城开业。截至2014年6月23日，银泰集团在建和已建的购物中心已达30家。

　　6月24日，银泰集团在北京宣布，计划未来十年将打造100座银泰购物中心，平均每年开出10座左右购物中心。

　　发家与浙江的银泰集团，银泰城的布局也主要集中在大本营。在今年开业的5个银泰城中，四个位于浙江，分布于宁波、台州、湖州、临海，在建的银泰城中，也有杭州、温州、绍兴、金华、慈溪、平阳等地。并将触角延伸到了陕西西安、安徽合肥、山东淄博、湖北孝感、四川攀枝花。

　　在银泰城的布局中，无论是位于浙江的项目还是跨省份发展，大部分都是位于二三线甚至县级市，仅有少数位于类似杭州下沙、杭州城北这些区域。

　　上半年开业的银泰城中，温岭银泰城和临海银泰城所处的都是浙江台州市下辖的县级市。而在今年2月份刚奠基的温州平阳银泰城，平阳县相比临海城市级别还更低，只是温州市下辖县，人均消费能力更为低下。

　　面临运营管理、现金流挑战

　　纵观银泰城的商业模式，以商业综合体为形态，除了购物中心，还包括酒店、写字楼、公寓、住宅等，销售公寓、写字楼、商铺以回收资金，购物中心则以银泰百货作为主力店，配以餐饮、影院等业态。

　　“以售养租”是国内大部分商业地产开发商的普遍做法，即出售外街商铺、写字楼、公寓，保留购物中心核心商业物业，而这种做法普遍也存在散售商铺的招商经营困难的问题。银泰集团的做法也不例外，银泰城中一般设有外街商铺出售，并且被爆出一些违规的商铺操作。据临海当地媒体报道，临海银泰城将建设规划部门审批用途为丙类库房的物业变成地下商铺进行销售，并出现了“业主集体要求退房退款”的事件。

　　在百货行业有较长事件积累，并打造了银泰百货这一百货品牌，对于银泰集团在涉足商业地产领域无疑有着一定的优势。依托于银泰百货，无疑为银泰城的扩张提供一定的基础，银泰百货对于银泰城的作用，正如万达百货之于万达广场，不仅作为银泰城的主力店，其品牌效应也为银泰城的招商起到加速的作用。

　　不过业界专家认为，在非一二线城市，特别是县级市或者县，银泰百货由于定位过高，对城市人流吸引能力过于薄弱，客户资源过于狭窄单一，不足以支撑起整个银泰城的运营。

　　此外，虽然银泰集团很早就涉足百货领域，但在商业地产开发方面的经验并不算多。而现在，银泰集团采取快速规模化、复制的方式进行扩张，一年开出10个购物中心项目，其后期的运营管理以及人才支持都将面临非常大的挑战。

　　对于前期投入大、回报期较长的商业地产而言，企业拥有稳定的现金流投入尤为重要。虽然银泰商业作为上市公司，融资渠道相对充足，又有百货板块提供现金流。然而，为了保证每年有10个左右购物中心开业，必须每年不断的拿地、开发，据赢商网统计，目前银泰集团有接近18个银泰城正在开发，所需投入资金可想而知。