房产经纪人VS影子银行 北京散售型写字楼迎艰难时刻

　　商业地产专业机构誉翔安正在遭遇5年以来最大的挑战。据其合伙人王珂掌握的数据，上半年北京散售型写字楼销售总额只有50亿左右，而正常的年份，年销售总额是300亿元。

　　21世纪不动产北京上古新锐执行董事吴疆也有相似的感觉。春节过后，写字楼市场急转直下，许多能够在市场上买半层或者整层的中型客户突然不见了。

　　和经纪人们直接争夺客户的是影子银行。

　　影子银行的诱惑

　　今年上半年，王珂公司所代理的某单体写字楼项目，完成销售额3亿。表面上看，实现了开发商的销售目标。但实际上，经纪人们用了一倍的工作量。“过去卖3亿(写字楼)，只用储备5亿资金量的客户，如今储备了10亿才换来3亿的销售额。”王珂感叹。

　　2012年3月，吴疆曾在微博中透露：3月份融科望京成交逾3亿元，4月半月即成交四层，国投广场还有数个大单在跟进。吴所指的写字楼分别是位于北京望京区域的融 科产业中心和位于北京西客站南广场东南侧国投广场。但那几乎是经纪人们最辉煌的时刻。如今，严峻的挑战让许多人都想到了放弃。

　　一些房地产销售员，甚至转行去了金融行业。今年5月，一个高端住宅的销售人员告诉21世纪经济报道记者，他准备离职去做理财销售。在王珂看来，“影子银行”不但在动摇房地产销售队伍，也在很大程度上分流了客户。

　　根 据高和资本统计，2010年限购令发布前，投资5年以上的商业地产年化收益率为10%，投资一、二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%。新政出台 后，投资商业地产年化收益率为9%，而住宅投资年回报率不超过5%。而眼下，用租金计算的商业地产回报率已降至6%左右。连年上涨的租金“撑大”了开发商 的胃口，商业地产的售价不断上涨。尽管租金也在上涨，但远不及售价。价格上涨吞噬了新入场投资者的利润。

　　而近两年风起云涌的“影子银行”，以其高回报诱惑了大批物业投资者。公开数据显示，大型商业银行发行的3个月理财产品收益率约为5%，股份银行发行的收益率约为5.5%，一年期的理财产品介于6%至7%之间。而信托公司发行的1至2年期产品收益率更高。

　　华宝证券数据显示，2013年，信托产品中规模占比最大的是房地产和基础产业信托，分别占总规模35%和20%，规模分别达到3857.58亿元和 2145.99亿元。平均年收益率最高的为房地产信托，为9.55%。其次为基础产业信托，收益率为9.27%，工商企业类信托则为8.72%，金融类信 托为7.71%。

　　来自用益信托工作室最新数据显示，今年6月房地产信托平均收益率已经升至9.82%。而小额信贷公司、民间融资所能提供的收益率更高。他们“吸干了”一部分投资客的钱包，尤其是散售型写字楼的目标客户群体。

　　最坏的时候不过如此？

　　如果说“影子银行”是房地产经纪人们的直接竞争对手，市场发生变化则是多个因素共同作用的结果。

　　究竟是谁在买写字楼？吴疆将客户群分成三类。第一类是大宗购买的客户，集中于央企、国企和金融机构。第二类客户是中间层，小型企业及上市公司。第三类客户主要是从住宅市场转战而来的投资客，因为住宅限购，转而购买写字楼。

　　宏观经济的变化，改变了客户群的构成。“四万亿”刺激计划中，第一类客户曾是北京写字楼整售市场上最主要的购买群体。

　　第二类客户，主要和经济结构转型有关。当年SOHO中国核心客户群体结构中，60%都是能源型客户。他们主要来自于陕西、山西、内蒙古等地。河北的铁矿主也是主要客户。在北京地区活跃着一批专业投资客群，占总成交的30%。剩下的10%是自住型需求。

　　能源型客户业界称为安全性资本，他们对租金并不敏感。即使当年SOHO写字楼租售比夸张地到达50年才能收回投资的程度，SOHO中国的写字楼产品依然热销。然而，这些客户已基本退出历史舞台。

　　新趋势是，金融、互联网公司，传媒企业、电商企业、高科技企业，成为销售型写字楼的购买主体，他们买楼的目的大多是自用。王珂告诉21世纪经济报道记者，一 些光伏产业的公司也来购买北京写字楼，追求的不是高溢价，而是安全性和保值，并用来做财务过渡。第二类客户也是各家代理公司主要在寻找的群体。

　　吴疆认为，基本面并没有变化，“最坏的情况不过如此。”第一太平戴维斯的最新数据显示，尽管有新项目入市，但二季度北京市写字楼空置率环比仍下降0.4个百分点，至3.5%，继续为全国最低水平。二季度超过八成的甲级写字楼获得95%以上的高出租率。

　　上古新锐在望京代理的某甲级写字楼项目，过去每个月都有一二百组的来访客户，虽然观望气氛仍然浓厚，但市场并不缺乏客户，也不缺乏资金。第一太平研究部经理董月也告诉21世纪经济报道记者，仍有一些投资者积极寻觅投资机会，许多项目都处于磋商阶段。

　　王珂在和21世纪经济报道记者交流时表示，写字楼产品具备其它投资产品不具备的优势。写字楼贷款不受限制，可以充分发挥资金的杠杆效应。同时，写字楼可以满 足企业的融资需求，通过抵押的方式实现再融资抑或是从银行获得经营性物业抵押贷款。他推荐资金配置比例是，50%投向不动产，30%投资债券，20%进入 股市。

　　吴疆相信，一旦宏观经济有所好转，二手房市场回暖，大宗交易者开始入市，小型投资者也会纷纷出手。