解读保利淡市拿地策略：主攻一二线城市、抄底抢地

　　在当前一片冷清的土地市场中，“抢地”字样显得犹为抢眼。7月11日，保利地产以总价33.88亿元摘得厦门市同安区一宗商住地块，溢价率31.42%，楼面价10381.5元/平方米，刷新同安地块单价新高。

　　该地块出让共吸引了保利、中骏、建发和住宅四家房企到场竞拍，保利经过116轮举牌得以摘牌。如此火热的土拍场面在当前土地市场中并不多见，但在保利地产看来过程和结果似乎都显得较为合理。

　　保利地产相关负责人表示，厦门土地供应紧张，近两年地价持续走高，公司此次新增地块地价在厦门整体土地市场中仍属合理范围。其同时指出，当前土地溢价走低的市况中也隐藏着机会，保利下半年仍会有选择地补充土储。

　　淡市地王与回避三线

　　据了解，厦门同安新单价地王位于同安新城滨海西大道东侧官浔溪南侧，土地面积15.29万平方米，建筑面积共32.64万平方米。

　　保利相关负责人表示，尽管有溢价，但该地块价格仍比较合理，“厦门土地供应少，而且房价和成交量稳定，前两年市场上升时这个价格可能还拿不到”，并表示此时拿地也是出于集团补充区域土储的需要。

　　2010年10月，保利地产通过联合招商地产以底价10.12亿元摘得集美区一地块，首次进入厦门市场，该项目目前已经入销售尾声，此次新增的同安项目是保利地产在厦门近三年拿地空窗后的第二个项目。

　　上述人士表示，保利地产今年的投资计划略高于去年，且当前冷清的土地市场中也不乏拿地的机会。尽管不失对后市的信心，但保利地产今年的拿地策略也在进行调整。

　　今年上半年保利地产新增地块19块，新增土地建面602万平方米，同比增加6.6%，权益地价159.6亿，同比增长22.1%，但其二季度拿地节奏较一季度已明显放缓。

　　据统计，今年二季度保利新增土地建面230.7万平，权益地价55.3亿，较一季度环比下降37.9%和47.0%。

　　与此同时，保利在拿地的区域选择上也在向一二线城市收缩，“上半年新增地块主要是底价获取，重点针对市场情况比较好同时集团土地储备不足的区域来补充。”

　　2013年，保利地产在土地市场大举拿地，全年新增54个房地产项目，新增容积率面积1827万平方米，总地价568亿元，并进一步扩大布局，进入了太原、遂宁、清远、湛江、韶关、肇庆等6个二三线城市。

　　相较于去年对部分三线城市的投资，今年保利地产的拿地更倾向于一二线城市，同时放慢了扩张步伐，上半年新进入城市仅有莆田和洛阳。

　　从区域来看，今年保利新增土储分布在广州、东莞、清远、韶关、天津、长春、沈阳、福州、石家庄等城市，其中广东为布局主力，新增项目共9个。

　　国泰君安分析师表示，保利二季度拿地趋于谨慎，正在转向市场相对景气且熟悉的区域拿地。因而主要在区域去化排前以广州为中心的华南地区继续拿地。

　　“集团策略还是以一二线城市为主”，保利地产相关负责人解释，去年公司新增的三线项目都是在靠近中心的地段，但“整体对三线城市还是比较谨慎，因为市场推货难度比较大。”

　　抄底补仓降低土地成本

　　但在保利延续其淡市拿地策略的同时，市场也有忧虑其杠杆率的声音。中信证券数据显示，2014年一季度保利净负债率达到113%，超过行业平均水平的净负债率在公司业绩增速回落时引起部分投资者的担心。

　　保利地产相关负责人对此回应，年中负债率的上升受结转影响较大，随着结转量增加下半年负债率应该会回落，且通过销售回款、境外发债及稳定的银行贷款和授信，公司目前现金流稳定。

　　同时其续指，“现在土地机会不错，溢价正在走低，而且很多开发商的资金状况不如过往理想，集团手头现金较为充足，下半年还会继续关注土地市场机会，有选择地补充土储。”

　　淡市抄底是保利地产下半年土地策略的主要考量因素之一，但有分析指出当前市况下保利继续拿地的背后也有着未来降低土地成本的任务。

　　7月7日，保利地产公布6月销售数据，上半年累计签约金额651.39亿元，同比增长2.35%；签约面积501.22万平方米，同比减少10.82%。在销售放缓的同时，保利上半年平均售价站上高位，达到13134元/平方米。

　　保利地产相关负责人对此解释为上半年集团产品结构中商业比例较大，拉升了整体均价。但有分析人士则认为，均价企高背后是保利过往两年较高的拿地成本对定价空间的挤压。

　　中信证券分析师认为，2013年至今公司所销售的存货不少是2012年获取的土储，平均楼面地价高于2011年和2013年，成本有明显提升，且该年布局结构中三线城市占比近三成。

　　“2013年下半年到2014年上半年销售乏力是因为销售产品的成本线较高，公司并非高毛利企业，一旦选择降价对利润冲击将比较明显”，上述分析人士表示，此种情况也让保利需要尽可能加快去化和继续补充土储来保证未来土储成本线的空间。