亚太商业地产第二季度交易额达320亿美元 增长38%

　　根据仲量联行(纽交所代码: JLL)最新公布的数据显示，在2014年一季度季节性放缓之后，二季度亚太区商业房地产市场的交易额达到320亿美元，较上季度增长38%。不过，鉴于买卖双方在价格方面的分歧，二季度的交易额与去年同期基本持平。随着市场买卖双方力量重获平衡，预计今年下半年市场交易额将强劲反弹。

　　仲量联行亚太区资本市场部总监Stuart Crow表示：“在今年一季度季节性放缓的基础上，二季度亚太区商业房地产直接投资额出现回升，其主要支撑因素是该地区部分地标性物业组合交易以及较大的房地产投资信托基金（REIT）私有化项目。鉴于租赁市场有加速走强的迹象，同时私募股权投资者受到抑制的需求将得以释放，预计2014年全年该地区商业房地产直接投资额将与2013年的历史性高点持平。我们预测今年下半年的投资交易活动将非常活跃。”

　　2014年第二季度，跨境交易占亚太区商业房地产直接投资交易总额的1/3以上。其中，CPPIB/Dexus巨资收购了澳大利亚联邦物业办公楼基金（Commonwealth Property Office Fund），推动了澳大利亚市场交易额的大幅增长。本季度澳大利亚商业房地产投资交易总额累计达到78亿美元。与一季度类似，二季度澳大利亚和日本两个市场在整个亚太区的投资交易额中仍占据主导地位，不过日本市场本季度的投资交易额降至84亿美元，同比下降18%。

　　仲量联行亚太区资本市场研究部总监Megan Walters博士指出：“鉴于核心市场之间的价差以及竞争激烈的因素，越来越多的投资者在资产质量和市场选择上向风险曲线上游移动，并考虑在非核心市场进行投资。亚太地区租户市场状况的改善，为这一发展趋势提供了支撑，在租金市场表现强劲的背景下，未得到良好管理的资产为投资者提供了交易性市场机会。今年上半年，亚太区债务资本市场表现平稳，基本利率波动较小，绝大多数市场的利润率仅小幅降低。新的融资渠道以及替代性策略继续为投资者在各个市场带来商机，同时投资者更加关注债券的到期期限以及再融资风险。”

　　各主要市场表现要点

　　二季度，澳大利亚的商业房地产直接投资交易额达到78亿美元，同比增长7%。如果将CPPIB/Dexus收购澳大利亚联邦物业办公楼基金这项交易排除在外，整个澳大利亚市场的增长率低于市场预期。不过，跨境投资者对澳大利亚市场的关注度仍然很高，特别是中国投资者在二季度开展了多项收购。

　　二季度，日本商业房地产交易保持活跃，但其交易额降至84亿美元，同比下滑18%。日本市场增长放缓，其主要原因可能是四月份日本消费税率的提高，使得大量交易提前至一季度。此外，由于投资者为观察消费税率提高的影响而采取观望态度，市场人气也暂时受到影响。不过，鉴于未来有多宗大型交易等待成交，同时鉴于投资者的关注度不断提高，日本市场的投资人气仍被看好。在日本宏观经济好转的带动下，房地产租户市场继续走强，从而带来租金上涨的压力，并带来更多的市场投资机会。

　　在一季度放缓之后，二季度中国大陆商业房地产交易额有所好转，达到49亿美元，但同比下降14%。总体而言，中国大陆市场开始回稳。今年年初，受宏观经济增长前景不太乐观以及信贷大幅增长的影响，市场一度表现疲软。如今，投资者对市场的关注度再度上升，随着众多私募股权买卖双方在市场定价方面找到平衡点，预计市场流动性将进一步增强。一旦市场买卖双方力量取得平衡，投资者对价格表示满意，市场出现更多的商机，投资交易活动就将趋于活跃。

　　继一季度放缓后，二季度新加坡商业房地产市场同样复苏，投资交易额达到21亿美元，同比上涨4%。但与2013年上半年相比，2014年上半年该市场的投资交易额仍下降18%。上半年新加坡的租赁市场在去年的基础上得以恢复，由于预计未来两年间供应量有限，新加坡的租赁市场前景看好。有鉴于此，投资者开始考虑各种交易机会。在境外投资者表现并不十分活跃的背景下，来自离岸机构的投资兴趣不断增长。

　　二季度中国香港商业房地产市场交易额达到18亿美元，扭转了一季度表现疲软的局面，同比上涨24%。不过，这种增长主要是一宗大型办公楼交易所推动的，目前香港市场投资人气总体仍然相对疲软，来自中国大陆的投资者对香港的开发资产兴趣不断增长。

　　二季度，韩国市场继续成为市场关注的焦点，在投资额增长的同时，境外投资者的关注度不断提升。本季度韩国房地产投资交易额达到29亿美元，同比增长26%。今年上半年出现的一系列境外投资者交易，表明韩国商业房地产市场基本面不断好转，同时其提供的债务条款也很有吸引力。投资者日益将韩国市场视为替代传统核心市场的一个良好选择。

　　在印度，随着投资者继续向风险曲线上端移动，印度商业房地产市场交易额开始回升。今后，新政府制定的有利于商业发展的政策以及汇率逐步回稳的印度卢比，将进一步吸引那些寻求高额投资回报的投资者前来印度商业房地产市场投资。

　　2014年，受企业扩张增速暂时放缓的影响，印尼租赁市场同样增长缓慢。今年年初，受人们对新兴市场增长表示担忧以及印尼卢比汇率波动的影响，印尼商业房地产市场投资人气表现疲软，不过其宏观经济已开始趋稳。一旦7月份的印尼总统大选结果出炉，投资者和租户将进一步明确印尼的未来政策走向。