王玮：一铺养三代的历史 三代养一铺的现实

　　 最近一段时间收到最多的骚扰电话就是推销产权商铺的，由此也可以推断这些开发商真的有点急了。对于商铺关键是“商”, 所以作为一个常年从事商业的人我是不会相信任何保底或回报之类的承诺的。第一这种承诺根本没有法律保障，第二完全违背商业发展规律。因为他们根本都不懂租 金其实都是靠最终的销售额实现的。如果你再进一步的和他说散售商铺管理失控也限制了未来调整和增值的机会则更是对牛弹琴。不过我还是要对不少有计划购买商铺并且预期肯定都不低的人们多说两句。

　　1、一铺养三代的历史

　　中国有句老话“一 铺养三代”，其实这是源于古代传统市镇中心的街铺之于当时其所覆盖的商圈人口而言的，由于历代统治者对商业资源的控制和中国实际上大多数时期都是贫穷的供 不应求的供给经济，所以谁要是拥有一个商铺（通常是街铺）自然是可以提供对其所涵盖区域（现在叫商圈）的有效辐射，而且因为商品稀缺和供不应求商铺就像计 划经济年代零售渠道一样，销售哪还需要推广？所以“一铺养三代”的谚语更是得以流传并根植于人们的脑海中。

　　一 铺养三代谚语形成的年代没有百货公司，也没有现代超市，更没有亚马逊和阿里巴巴等，所以其零售作用更加突出。现代社会的发展有了公路、汽车、百货公司、超 市和购物中心，互联网和移动互联网正在进一步的改变人们的消费习惯和模式。这些都极大地提供和提升了各种有效的商业供给。

　　更应该注意的是今天的商业地产大跃进正在制造大批过量的甚至是惊人的无效商业供给。从地方政府无序规划的土地批发到大批开发商的无知接盘。数量上供过于求已 经是不争的事实，如果算上现有商业包括传统百货、步行街和购物中心加上所有在建和拟建的所谓城市综合体，我们一个城市的人均商业面积超过３到４平米已经非 常普遍，有的甚至达到两位数以上。需要知道的是如果按我国2013年城镇 人口人均可支配收入的2.7万元计算，我们每一个城镇人所能够支撑的商业面积也就2平米最多，因为你还要支付住房、汽车、交通、教育和医疗保险等这些占你 收入中很大比例的费用，所以你最终能够化在吃穿用零售上的钱不会超过2万元，而对于任何类型的实体商业无论是百货、购物中心还是商铺，如果年销售额达不到 1万元，这个商业实体是没有办法维系生存的。更有甚者，现在人们津津乐道的所谓养老、文化和旅游地产之类的也是要在这里分一杯羹的。

　　上面只是说了一个数量上的过量问题，还有质量上的无效问题，目前接盘商业地产的开发商当中90% 之前没有任何商业或商业地产从业经验，他们以住宅地产的惯性做法将商铺切割出售，这种“杀鸡取卵、饮鸩止渴”的做法完全背离了商业运作需要统一管理和不断 调整的基本规律，也将商业地产原本应有的资产增值的金融属性第一天就扼杀在襁褓中。所提供的商铺几乎都是永远租不出去的无效供给。所以当你投资了这种既是 过量的又是无效的商铺，结果自然是可想而知的。一铺养三代已经成为历史。

　　2、三代养一铺的现实

　　今天我想再给大家把问题说得更加的具体透彻，日前一位想在青岛投资商铺的博友征求我的意见，我们谈到了每天每平米3 到4元的日租金，这位博友说“不能这么低吧？”，我着实一惊并问他的预期是多少？我相信他确实是被8%之类的承诺误导了。我首先告诉他100个万达广场的 有着空调的没有分吹日晒雨淋之忧的内铺的日租金率也就是3到4元。并进一步解释如果面对一个供需基本平衡的市场，（我指人均商业面积不超过2平米的情况） 按每平米1万元的年销售额计，你倒推最多能获得10%的租金收入即1000元左右，每天约为2.7元不到3元。因为无论对于商品类或是服务类业态10%的 租金贡献率或是承受能力已经是很偏乐观的估计了。所以市场的最大潜力其实已经就在这里，即3元左右，还要在供需平衡的情况下。我很简单地告诉他对于一个3 元预期的日租金回报，按静态计算，如果你想在15年内收回投资，则你的买价每平米不能超过1.5万。如果别人忽悠你可以得到更高的，比如百分之几的回报承 诺之类的，先不说如我之前分析的实际已经超出了市场潜力，比如6元一天或更高，即通过所谓承诺倒算出来的采用羊毛插在羊身前期贴补策略的不现实的租金，我 告诉他每天6元的日租率实际上要对应一个年坪效2万元的销售额，这谈何容易，一般如果你不是可以称得上品牌的零售商是做不到的，而对于品牌零售商对这种产 权商铺根本就不待见。不客气地说都是商铺开发商在忽悠，更不能相信所谓的升值，因为对于任何经营不善的商铺绝无升值空间可言。所以对于这些假设还有市场空 间的可以日租率达到6元的商铺,其实差不多就是空中楼阁了，如果你还想投资并且还要期待回报的话，则按３元日租对应于1.5万售价的比例这个６元预期的商 铺的售价不应超过每平米3万。切记不要相信任何承诺的数字回报，最多也是在玩承诺期的羊毛插在羊身上的游戏，就像没有人可以担保零售的销售额的道理是一样 的，可就是很多人不明白这个简单道理。所以我索性用下面这个具体实例把羊毛插在羊身的游戏也给大家说清楚：

　　羊毛插在羊身上的游戏剖析：

　　假设在一个市场供需均衡的情况下，你获得日租3元/平米，一年可以获得1095元，就按1千元算，如果你这个商铺是1万元/平米均价买进的，则静态投资回报率为10%。但是没有开发商会愿意以如此低的价格出售，于是玩起了羊毛插在养身上的游戏，假定我要卖2万元，但在一个平衡市场的情况下，日租金还是3元钱/平米，投资回报这时只有5%（1000/20000=5%），怎么办？为了提高到8%，这个3%怎么来？于是提高售价到2.5万并承诺5年反租，5年中每年再拿出1000元返还给小业主，这时小业主的预期收入就在原来一年1000元的基础上又增加了1000元变成了2000元，而用2千再除以2.5万（2000/25000=8%）正好等于8%。开发商可以轻松地承诺5年8%的保证。说到这里你就可以明白开发商其实还是以2万元均价出售了他的商铺给买家。而小业主是以自己追加的5000元骗了自己，前5年他也许还可以拿到8%，但后35年，实际的静态投资回报绝对不会超过4%。而且还是要在市场供需均衡你能确保这3元日租能够兑现的长期情况下。

　　对于所有的投资超过均价每平米1 万元而收不到3元日租金的投资人几乎都会落入这个巨大的陷阱。因为供需失衡只要超一倍达到人均4平米（很多的二三线城市都已经是了），则我之前的分析租金潜力就要稀释一倍，即日租潜力从3.0元变成1.5元或更低。对于一个花了2.5万元收不到1.5元日租金的，你就是三代人40年一起干也收不回本。而这 就是未来一个严酷和普遍的事实。也千万不要以为好城市好地段就行，北京的ＳＯＨＯ三里屯算得上是北京最顶级的商圈了吧，不夸张地说是北京除王府井和西单外 的第三购物目标地，ＳＯＨＯ的设计和建设也是大手笔的。小业主均价８万元一平米购买的商铺，二三四层几乎都是空的，一层６元的底租还空了一半租不出去。大 家可以很简单地算一下，４０年能回收吗？所以这就叫“三代养一铺”的现实。日前到东莞听说那里的万达商铺都买到一平米１０万元了，真是疯了。我真的很想知 道。就像投资了万达金街商铺的小业主们到现在有一个赚钱的了吗？万达金街的“金”只是对王健林而言的。当然他们的贡献支撑了这１００个万达广场的建立，也 对拉动GDP和提高就业率有间接的贡献，我觉得应该叫他们“万达雷锋”。因为现在还有谁会做这种只付出而不求回报的事情。

　　所以提醒所有的商铺投资人你现在投资商铺就和投资股票一样要做大盘和个股分析，大盘之前已经说的够清楚了，个股实在是要考研你的商业功力。我也不是一棍子全 部打死所有商铺，在总体供给过剩而有效需求不足的情况下，也许还有那么不到１０％的商铺还是有点机会的，但一定要做好渗透率分析。我会在下次的专栏中专门介绍。

       文/赢商网《大家专栏》作者：王玮

王玮

　　 中国购物中心产业资讯中心高级顾问。20多年市场零售和商业地产的从业经历，先后担任英之杰、FILA、太古和正大集团的首席代表、董事总经 理、地区经理和副总裁等职务。 集零售商/开发商/服务商三个购物中心产业链相关平台的全面视角，具有出色的中英文和专业沟通能力和丰富的国际国内行业人脉和专业视野。