商业地产峰会每周下午茶：商业地产如何突破金融瓶颈

　　（赢商网北京站记者报道）地产金融时代房地产开发模式的变革，房企的竞争力将发生蜕变，金融将成为房企的核心竞争力。房地产企业的金融化就是突破全能开发的“香港模式”，追求以地产金融和投资回报为主线的专业化开发。以房地产金融创新为核心的房地产投资将大行其道，房企的竞争力将发生蜕变，金融将成为房企的核心竞争力。那么商业地产如何突破金融瓶颈?　　

　　对话现场图片

　　在8月8日下午举行的《第三届中国商业地产产业化峰会》暨赢商网北京站上线1周年庆的论坛上，专家论道《每周下午茶》环节，就“商业地产如何突破金融瓶颈？”的展开了热议：

　　永正资本总裁王威表示如果没有强大的运营能力，资本是不敢投入商业地产。第一要有长期的股权，第二是有能力挣到钱，挣到钱收益率要很高。他建议项目直接卖给有能力做的机构、企业，不支持新公司、新项目去做持有型的项目。在发达国家当人均GDP达到一万到三万美金的时候，大型shoppingmall在高速的发展阶段，而且与之相伴的，像CMBS、REITs等较为成熟的金融产品，所以商业地产跟资本市场之间，有发展阶段匹配的关系。如果能够抓住规律，适时的配置资源，在商业上应该能够取得理想的回报，也能给投资人产生预期的风险收益匹配的回报。

　　河山资本合伙人黄锐表示商业地产不仅仅是购物中心，也有仓储物流，包括写字楼等。轻资产模式一直是商业地产内备受推崇的，像河山资本在尝试社区商业出租，最快三年就能回本，但是如果重资产模式，八年内很难回本。现在也在投入一些资金，但是只能从开发介入，因为没有退出渠道，所以就必然有一部分现金流进行匹配。

　　嘉实基金业务发展总监王克明说道在刚刚发布的《2014上半年人力资源发布报告》中，商业地产的从业人员，包括中高层的薪酬是非常高的，一个非常具有前景的行业。在调查国外的100多只REITs产品中，很难达到社会资金的平均成本，但是怎么能够让这个业态对投资人有吸引力呢?一方面要有优秀的管理人员，提升租金的空间，另一方面就是政府要让利，要让税等优惠政策。

　　前景投资董事长董苍山表示目前一些中小企业也在涉足商业地产行业，这些房地产开发商管理者要对自己的发展战略做好规划，有的开发商是不小心进入商业地产领域，没有足够的经验和资源支撑，所以还不如趁早把项目出售转让，最好是聘请有专业经验的机构进行设计规划和管理。另外，很多大的开发商将来垮掉的时候，可能会比中小开发商更惨，小型开发商把持有的一两个物业出售就好，而大的开发商倒下的时候就会“鬼哭狼嚎”，很难快速出售所有持有物业。

　　皇家驿栈董事长刘少军表示运营是可以带来价值。商业物业最重要的不是外观等方面建设的好，而是运营品牌的能力。如果金融能做运营上的创新，就能给商业地产上带来的飞跃。

　　商业地产最重要的是前面的两个字“商业”。

　　以下为下午茶实录：

　　主持嘉宾：佰仕信基金董事长 陈方勇

　　对话嘉宾：

　　嘉实基金业务发展总监 王克明

　　河山资本合伙人 黄锐

　　永正资本总裁 王威

　　前景投资董事长 董苍山

　　皇家驿栈董事长 刘少军

　　陈方勇：谢谢大家能坚持到最后。今天有几个字眼挺让我兴奋的，一个是商业地产产业化峰会，商业地产也开始有产业化了，还有商业地产TOP100排行榜，说明确实商业地产这个行业从一个小众慢慢变化，最大的万达营业收入80亿多，大多数的开发商基本是在个位数，几个亿甚至几千万的水平，其实跟他们各自的主业相比，其实万达的持有收入和销售收入比还是一个零头，这是我们谈到资本的话题不可回避的事情。上一场讨论得很实在，讨论运营。下面我提一个问题给各位嘉宾，在商业地产的这个时代，有可能通过运营来解决资本回报问题吗?回报率利息在7到8左右，商业地产如果现在靠持有，资产回报率能够到7到8的水平吗?包括TOP100，很多时候做商业地产不是主动做商业地产的，而是被商业地产，这也是大家需要想明白的一个问题。

　　接下来五位嘉宾都有各自不同的背景，我想问问大家对这个问题的思考。

　　王威：各位好，很高兴今天有这个机会跟大家交流。熟悉我的朋友都知道，我在凯德做了五年多，我还是比较早的加入凯德的投资团队的中国人。我现在也经常跟大家讲什么叫凯德模式。刚才说到能否从运营上来说解决资本的问题，必须回报率达到一定的水平，7、8这样的水平，但是目前我们了解到的数据，目前能够真正赚钱的项目，基本上还是我们能够想到的名字，不管是项目的名字还是开发商的名字，新的项目有很好的回报率的很少，少数的可以，是因为地铁的原因。所以新项目、新公司，在长期之内是一个最大的挑战，我们先不说钱的问题。首先是运营的问题，然后才是钱的问题，很少人在短期内能够做到，尤其是现在供过于求非常明显，非常困难。

　　资本的问题是老生常谈的问题，但是我今天不想谈资本的问题，大家已经比较熟悉了。大家忽略了凯德的管理能力，凯德的租金收益，望京到目前为止租金依然是周边项目的最高租金。刚才的数据可能有些是有问题的，问题在哪里?第一，凯德的上市公司还有很大一部分是管理资产，年报里显示有1/3是归属它的权益，应该至少乘以3。应该是同区域的比，凯德不会输给任何一家。

　　商业地产总结两句话，第一，要有权，这个权不是债权，而是真正长期的股权。第二是有能力挣到钱，挣到钱收益率要很高。现在有没有突破的困境?很简单，我还是建议好项目直接卖掉，直接卖给有能力做的，资本也好，大机构也好，能散卖的还是尽量散卖，我目前不支持新公司、新项目去做持有的项目。

　　陈方勇：谢谢王威，说了一个很重要的观点，资本看商业地产，如果没有运营能力，资本是不敢投入运营价值的，没有运营价值是没有意义的，包括我个人对排行榜还是有看法的，商业地产现在还谈不商品规模的时代，更多是拼个案，更多是单项目的运营能力有胜出，这个可能更有意义。

　　接下来请河山资本合伙人黄锐分享一下你们投资的经验。

　　黄锐：一开始我们就是股权投资，债做得其实比较少，因为做债是要有便宜的资金来的，前两年开始就考虑，其实商业不仅仅是购物中心，也有仓储物流，包括写字楼。我们分两块，第一块是在轻资产方面做，现在国内募集的资金都比较着急，其实是属于机会型的，很多的要求回报都很高。其实很关键的是看重运营的团队，我们前两年尝试的轻资产其实是包租，投了一个团队是做写字楼包租，现在开始转入到商务中心，这只是一个业态，而写字楼相对简单。刚才陈总提到的社区商业，我们其实是在尝试，社区商业做包租很肯定，业态做不好是很复杂的，我们有的做得好，有的做得不好，还在学习当中。如果做好了，回本期能在三年，但是如果重资产的话，有八年能回来就不错了。我们现在也在投入一些，但是只能从开发介入，因为没有退出渠道，所以就必然有一部分现金流进行匹配。

　　陈方勇：中国的一个现实就是，资金成本比较高，要求比较短，这其实是不太匹配商业地产的需求的，所以万达模式有诟病，但是它能做到这样确实是一个必然。

　　下面请嘉实基金的王克明王总谈一下，目前商业地产投资做重资产的持有很大的问题就是资产回报问题，资产价格泡沫化的问题，现在请王总就这个话题谈一下，您来给大家展望一下REITs还有没有希望，能不能把速度再加快一点?

　　王克明：现在不是说不做REITs，REITs我们还是要做，而且这个理想或者这个梦想一直没有放弃，我们也一直在努力。但是我们理解的REITs，应该是在市场上能够用市场化手段，是可复制的商业模式的REITs，而不是一种靠特权、大的集团、大的开发商用自己的存量物业做实验的REITs，所以作为独立的资产管理人，作为一个市场上的金融机构，我们希望能够通过市场化的手段摸索出一套市场化的通道，这样的话，也能让所有的市场参与者能够做一种标准化的REITs。但是中国的REITs道路确实是很漫长的。我看刚才会上发布的信息，商业地产的从业人员，包括中高层的薪酬确实是非常有吸引力，原来都说金融行业收入高，我看了一下发布的指数，比我们金融行业高多了。所以应该说是一个非常有吸引力，非常有前景的行业。但是在投资回报这块，我们面临的瓶颈是如何使物业的回报率达到投资人的水平。不管是我们开车也好，还是干什么事情也好，我们开车的时候要知道哪里是红灯，哪里有黄线。作为投资人或者投资管理人来讲，投资人的预期是社会资金的平均成本，这个概念在国外应该是一年期的贷款利率，就是我们前面所说的7或者8，怎么能够让你这个精英的高收益人员从事的事业、从事的业务、产生的回报能够达到平均成本以上的水平，对投资人有吸引力，这可能是我们现在在讨论这个问题的时候，地产、房地产、商业地产和资金、资本对接的时候最大的瓶颈。

　　从国外研究的情况来讲，即使金融危机之前，最好的时候，那会儿美国的197只上市REITs，市值大概也占整个美国房地产证券化的不到1/100，所以REITs是一个高大上的选择、出路。就像上市公司一样，现在沪深两地上市公司大概一千多家，REITs只是一个标志，我们大量的商业地产做成的项目，可能退出通道最理想的是REITs，但是有没有比REITs更理想的?在国外是有的。一些大的城市的地标建筑，一些好的优良的物业，并不是向社会公众发行的，而是被一些大的公司或者少数财团所持有，有些也是按照REITs的模式来组织和建设的，可能是不公开发行，或者公开发行，但是不上市交易。所以像这些REITs的模式，在中国都会是有可能的。

　　另外，我们研究国外的100多只REITs，国外的商业地产也很难达到社会资金的平均成本，但是怎么能够让这个业态对投资人有吸引力呢?一方面要有优秀的管理人员，提升租金的空间，另一方面就是政府要让利，要让税。我们拿到的很多数据都说房地产行业挣钱，但是钱都挣到哪儿去了，有各种数据。有的数据说是一半，有的数据是2/3，被政府的各种税拿走了。从房地产行业拿了这么多税和费，但是作为一个面向公众，尤其是面向养老金、退休金这类的机构投资人发行产品的时候，政府其实是有内在的动力去让利、减税。所以这块来讲还是非常有希望的。因为前面说的房地产行业的黄金十年，后边的十年有人说是白金，有人说是白银，但是一个很确定的信号就是，后十年或者后十五年，对于商业地产肯定是黄金的，所以我们对这个行业会持续的关注，钱不是问题，关键是能不能赢得投资人的需求。谢谢。

　　陈方勇：非常谢谢王总，王总给大家带来了很强的信心。其实政府还不如把税收减免还给一些持有的人，这样对房地产发展更有利，希望政府能听到我们的呼吁，慢慢的让到底更有信心、更有耐心的去做商业持有型，让更多优秀的人去做更长期的事情，也值得期待。

　　下面请董总来发言，一些二三线城市的物业资产是很便宜的，包括重庆的写字楼也就一万出头，但是其实很难去接盘，这里面很大的原因就在于找不到很合适的退出通道，除了散卖。如果整售的话，大家会按照收益来算，不知道从您的观察，未来这些资产有没有出路或者有没有资本愿意去介入?包括最近有个跟重庆相关的案例，就是光大未来有机会做REITs的准备，就您观察，未来可不可行?

　　董苍山：我先回答您最前面的问题，商业能不能通过运营达到7%到8%的收益，商业除了写字楼，还有购物中心，甚至包括酒店的物业，综合来看，在中国的市场上很难达到。但是我们看个案，很多项目都能够达到甚至超过收益，比如说我们最近关注的一个连锁经营酒店，它的收益甚至超过10%，非常高。另外我们在做的上海的一个写字楼的并购项目，我们现在做基本能达到8%，还多一点点。因为中国太大了，不同的城市，一线、二线、三线每一个物业的回报都可以单独来算的。

　　但是通过运营管理的方式，不如加上我们现在更多投资者所使用的资产管理，因为运营管理跟资产管理的诉求有差别，所以我希望把两者结合起来，才能真正帮助业主，除了把运营提高之外，把收益也提高。

　　第三，二线城市，尤其是重庆、成都这样的城市，这几年大家从数据上也可以看到，写字楼也好，包括购物中心也好，供应量特别大，而不是一般的大。主要的原因是地方政府的好大喜功，不长期的发展，而是根据自己的某种标准，把土地价格推得很高。我们都经常听到某地政府通过土地赚了多少多少钱，这种方式长期来看是非常不可取的，二三线城市又缺乏商业的支撑。

　　另外，三线城市的案例，在重庆的好几个购物中心是非常非常失败的，比如重庆最核心的位置，占据那么好的核心地段，相当于北京的王府井的地段一样，但是招商、运营每次不断调整的业态，那么好的地方，居然把最好的门口留给H&M，在其他的大的商场大家都知道这样的位置留给什么品牌，会收什么样的租金，但是对他们来说很难。光大不仅是投资进去做股东，下面肯定有一揽子的方案，帮助他们提升招商运营能力。

　　陈方勇：谢谢董总。接下来有一个很特别的嘉宾，少军总，少军总做的是皇家驿站五星级酒店，为什么很特别呢?因为我们作为投资人都知道，三大业态，写字楼、购物中心、酒店，大家最不愿意碰的是酒店，酒店在所有人眼里都是赔钱货，除非开发商想要招待政府、地税等等，需要用酒店，但是酒店盈利极少，不亏就很好了。少军总是个人投资，做的目前是三个很棒的酒店，通过很多特殊文化价值、运营价值，获得了很好的回报，我知道回报率是很高的，现在是扩张的阶段，现在请您分享一下您的投资经验。

　　刘少军：今天非常另类，刚才听很多演讲，其实也蛮悲观的，大家根本不谈酒店这块，基本上大家讲如果政府不那么要求一定建酒店的话，无论是拿一块地还是做一个商业物业，基本不做酒店，因为基本上是赔钱的，这是我另类的第一个原因。

　　第二个原因，我是站在一帮投资人的圈子里来说酒店，但是也还好，刚才我看了一个数据，如果皇家驿站这个业态在整个商业物业里还不错，因为我们现在运营的三个酒店，就回报率而言，故宫店只有四千平米，每年营收是两千万，如果变成十万平米的话，我们就是2.5亿，应该在顶级的那块里。我给开发商的租金的回报而言，我们前门那个是5600平米，一年有一半租金付给开发商，现在算下来，也差不多1.2亿，也超过了商业物业平均的水平。这是我比较欣慰的一点，精品酒店的业态，有可能可以支撑你是一个顶级的商业物业。

　　精品酒店在商业区，特别是在特别大的商业综合广场去做的话，我一定去找最不好出租的地方我最喜欢，而不是最卖钱的地方我最喜欢。从这个角度而言，可能精品酒店会是在整个商业发展过程当中，如果做酒店业选择的话，可能是一个还不错的出路。

　　我们故宫那个店开的比较早，08年开的，到现在六年多时间，平均回报在我们付了7%多的贷款利息的情况下，那时候租金比较便宜，但是有一定租金支付的情况下，毛利也能达到25%到30%之间，我们也能保证在三年半到四年之间收回投资，是这样的情况。

　　我总结如果我们能够比较好的去坚持这样的回报，并且现在看这个回报可能还在增加。大家现在可以看我们在贵州荔波的度假酒店，我们是从去年6月29号试营业，中间还停了一段，因为空调出问题了，不能制热，所以春节到五一是关了，五一又开始恢复营业。荔波那个店，在一个五线城市的县城，还有30多公里的地方，在一个小镇上，我们建完之后，248间房，现在放出来大概160多间房的水平，每天爆满，你可以现在上网去查，你一定订不进去。我们前门店正式拿到营业执照是5月8号，我们到现在两个多月的时间，上月的数据已经出来了，我们已经50%左右的出租率了，就是我们房间的出租率，已经收支平衡了，现在还有政府给我们房租的免租阶段里，只有一点点物业管理费，没有租金压力，所以我们现在已经开始赚钱了。

　　运营可以带来价值，商业物业最重要的不是你建的那个商场有多好，更重要的是你有多少可以运营品牌的能力，这才是最重要的。如果金融能做运营上的创新，我认为通过运营是有可能性的。这是我原来做投资，现在做实业的人的一点想法，我认为或可以做。谢谢。

　　陈方勇：刘总说了一个很重要的概念，商业地产涵盖的范围是很广的，绝不是那几个常见的业态，我们现在都说商业地产过分投资化，或者受电商冲击，其实可以有不一样的选择，刘总说了几个数据是投资人比较愿意听的，投资人非常愿意看到这样的数据。

　　刚才大家有了初步的了解，现在大家就各自的观察，五位嘉宾都有不同的身份，就你们各自的角度看，商业地产还有什么创新的方向?或者你们我给在座的商业运营商和商业持有人一些建议，在现在的时点有什么好的选择，让他们活得更舒服一点。

　　王克明：我们已经一年多时间跟很多大的开发商做过交流了，包括跟华润、中粮、龙湖等等，而且我见的人都是CFO以上的人，是跟最高层打交道。我们会建议这些相对大一点的机构，还是要把利润管理做好，因为他们相对来说，实力比较雄厚，他们真正的差距点就在管理，而这个管理就是我们所总结出来的，不仅是运营管理，而是资产管理，资产管理会比运营管理更加全面一些，比运营管理要大。

　　陈方勇：你觉得在中国现在做资产管理，是第三方做更合适还是自己管理好呢?

　　王威：不管是自己做还是第三方都有很多，包括我原来做职业经理人的时候，很多朋友也在做第三方，所以很难讲好还是不好，真的很难讲，也确实有好的，我比较偏向于第三方感觉要跟业主端的激励机制是一致的，我不太赞成那种纯粹的简单是做一个定位或者做一个代理，这种利益不一致，其实是短期利益跟长期利益的关系，因为真正的收益是资产价值，通过运营和通过资产管理升值了，这是真正的关键，这是需要时间的，可能三年、五年，但是如果第三方只是做一年多，或者前期只是做定位，那这种激励制度的设计或者合同签的就有问题，这是制度的问题，这是我要给业主方的一个建议。包括我们自己考虑的时候，我们要去做资产管理或者运营管理的时候，我们自己要有一个好的制度，否则我们是不会去做的。

　　反过来说，普遍面临大的问题还是中小企业，中小企业我们接触很多，我们做投资出身的，所以我们接触的都是老板，我们接触的大小老板，至少200个。因为你很难靠一个项目，又没有规模，又没有品牌，很难招到好的人才，因为人才有限，人家不会来。所以没有把握千万不要做。我还有一个观点，我重点讲零售，零售是最难的，写字楼最简单，很多地方都可以散卖。零售地产规模是第一位的，建议大家要做就做大，你做一两个没有意思，没有意义，做零售，除非你是拿了新光天地这样的项目，否则一般区域型的项目是没有机会的，做一两个是没有意思的，甚至做三个也没有意思，我认为做零售地产就是这个观点，迟早要出售。像绿地、中海可以做，因为很大，这是我对不同类型开发商的建议。小的我建议不做，现在股市都比这个好。

　　黄锐：目前我们从市场上能够找到投资人，但是投资人在成熟，我是做股权投资的，以前做两三年的股权投资，现在做到四年甚至五年，随着投资人的成熟，有一天能够做到七年，就敢去投购物中心，这个期限跟行业周期是相关的，我希望在投资期内，这个行业能够达到高点，能够赚钱。从这个角度讲，目前看的还是一些在仓促物流行业，因为基础设施还没有铺完，还有机会，但是要跟成熟的团队一块合作。

　　比如在三四线的地级市，哪怕县级市，做一些核心的综合体，我愿意开发，但是要找到最优秀的团队来一起合作，我们自己做过才知道不好弄。社区商业仔细看也是有这样一些机会的，所以但凡跟消费升级相关的概念，甚至包括商业跟互联网相结合的这些轻资产的公司。

　　陈方勇：王威总，您看到近期有没有出现有利的方向呢?给大家做一个展望。

　　王克明：商业地产分两段，后边一段是地产，或者房地产，前面是商业，商业地产的繁荣实际上更多的跟房地产行业相关度并不高，而相关度很高的是一个国家或者一个地区，它的经济、它的GDP、它的发展和繁荣的阶段，我们看到一些国外的报告来讲，经济在发展到人均3000到一万美金的时候，这个阶段是商业地产的起步阶段，以一些超市、社区商业和城市副中心的繁荣为主，与之相配套的金融产品，大部分是一些PE或者基金，当人均GDP达到一万到三万美金的时候，这个阶段才是发达国家shoppingmall建设的高大上的发展阶段，而且与之相伴的，像CMBS、REITs等金融产品，所以商业地产跟资本市场之间，有个发展阶段匹配的关系。如果脱离了这个关系的话，可能在前期先抢滩占领先机，是不是还能保持这样的模式，这个就是它的成功和经济发展程度的关联度。我们当时做了很多研究，REITs股票的价格和以此为代表的房地产金融类的金融产品的价格，相关系数实际上跟房地产行业，特别是房地产泡沫破裂的时候，关联度并不大。所以只要是经济持续发展，我们城市化率到去年底已经过了53.37%，这是住宅的需求肯定还会有，但是一个增速下降的趋势。但是商业肯定会上升。这里边以抢滩，占据一些新的业态、新的阵地是绝对的好事，从现在行业的现象也能体现出来这一点。薪酬高，厂租低，是典型的明星行业，新兴业、创新业的特征，但是真正的繁荣是要到现金流的阶段，每天要持续稳定的阶段。我们如果能够抓住规律，适时的配置资源，在商业上应该能够取得理想的回报，也能给投资人产生预期的风险收益匹配的回报。

　　陈方勇：非常感谢。苍山总请您介绍一下金融和并购相结合的案例。

　　董苍山：其实我们做投资行业，经常跟很多开发商接触，开发商有很大型的开发商，目前谈得很成功，还有一些中小企业也在涉足商业地产。做老板的一定要清醒，清醒什么呢?对自己的发展战略，未来到底要做什么，有的开发商是不小心进入商业地产领域，没有足够的经验和足够的资源做支撑，所以还不如趁早把项目转让，或者做好以后出售。还有一些是已经进入大概几年时间的开发商，他们有一定的经验，但是要谈到商业地产持有的话就非常难，是因为如果没有足够的商业资源和足够的金融资源支撑的话，很难能够把持有的商业地产运营好。

　　我们会给开发商的建议是，你如果没经验，最好聘请有专业经验的机构，比如王总这样的公司。第二，如果有新接触的项目，最好多做功课，不要犯那些常见的错误。另外，很多大的开发商将来垮掉的时候，可能会比中小开发商更惨，他们一般把手里持有的一两个物业卖掉就好了，而大的开发商倒下的时候就会鬼哭狼嚎。所以我们也是区分不同的项目来操作。

　　谈到并购是这样的，我们也在选择区域，其实最好的并购对象还在一线城市，因为二线城市，对各种形势都没有确定的把握。而在一线城市，只要把握最好的位置，这就是保证租金收益的最关键因素。再就是操盘能力，业主的掌控能力，我们把自己的资源搭配进去，但是最后整合实现的我们的回报、他们的回报，都是靠整个的团队来操作的。从我们目前来看，还是倾向于一线城市。未来三到五年，在二三线城市肯定会经历一波很严重的震荡，但震荡结果也是一种洗牌的机会，会有更多的地产行业的寡头出现，甚至金融机构也会出现这种情况。

　　陈方勇：董总给了大家很好的提醒。下面请刘总发言。

　　刘少军：刚才大屏幕上显示，他们第一是害怕电商，为什么害怕电商，因为电商不能体验，而酒店是最好的体验，我们运营的模式已经达到30%左右的毛利，我现在有一个想法是把精品酒店改成体验店，我只靠精品酒店和体验店两年半就会收回投资，到时候我会跟大家讲怎么能降下来投入的成本。

　　第二，大家怕电商为什么不做电商呢?精品酒店是最好的平台，你去精品酒店入住的时候，你享受的所有的家居、所有的装饰品、所有的锅碗瓢盆都体验到了，为什么不去投一个O2O的网站去卖精品酒店的生活方式的体验呢?所以变得很容易，皇家驿站未来在相当可预见的时间段，会转身做一个生活方式最大的电商，这是这只基金投的第二个方向。这样来投的时候，回报率变得无可限量，因为你不知道那个电商会卖多少产品，那个收益会是多少。

　　陈方勇：商业地产最重要的是前面的两个字“商业”。本轮论坛到此结束，谢谢大家。