商业地产信心指数谨慎乐观 二三线项目失败风险加大

　　（赢商网北京站报道）13日下午，盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会（RICS）中国区发言人张平女士对外发布《2014年上半年中国商业地产信心指数报告》指出，2014年上半年中国商业地产信心指数为112.1，整体市场表现乐观。但是分物业类型来看，中国商业物业市场乐观度较高，其信心指数比写字楼市场高出约13个点，达到113.5。

　　对此，她解释道，本次指数结果以100为参照标准，小于100说明指数表现悲观，大于100且越来越接近200，则说明指数结果偏向乐观。而本次各项指数统计结果大多略高于100，说明目前市场对商业地产的信心指数表现为谨慎乐观。

　　她还强调，在巨大的商用物业供应压力之下，二三线城市项目经营失败的风险继续上升。此外，在未来三年，写字楼市场的风险将远远大于购物中心。

　　而在商业物业问题上，张平认为，服务商信心指数高于品牌商和业主方其实也是反映了服务商在商业物业市场的专业实力。因为专业服务商具有较强的运营能力和资源整合能力，对服务项目人流量、营业额的提升作用非常显著，这无形中也使得服务商在商业物业市场中的地位变得越来越重要。

　　以下为《2014年上半年中国商业地产信心指数报告》要点：

　　一、中国商业物业信心指数：

　　根据盈石当日发布的指数报告显示，2014年上半年，中国商业物业信心指数为113.2，整体市场表现普遍乐观。其中，服务商信心指数最为悲观，为119.1；品牌商信心指数紧随其后，为114.9，业主方信心指数为109.2。

　　主要有以下几方面的突出特点：

　　1、服务商信心指数高于品牌商和业主方：

　　通过本次指数调查可以看出，在中国商业物业市场中，服务商信心指数位居榜首，为此贡献最大的两个指标是上半年服务项目的营业额以及人流量。这无疑也支撑了他们对未来市场走势向好的判断，在本次中国商业地产信心指数调查中，超过60%的服务商认为服务项目的营业额和人流量会在下半年旺季出现明显增长。不同于业主方的悲观态度，服务商甚至对三线城市项目的营业额增长也是持续看好的。可以说，对项目现状和前景的乐观态度大幅拉升了服务商信心指数。

　　2、对下半年消费市场好转的预期支撑品牌商的信心

　　从这次指数调查的反馈来看，品牌商认为未来经济环境的继续改善以及旺季到来将推动整体消费市场进一步好转，从而有力支撑他们对市场份额和营业额的乐观预期。但是按业态来看，在来势汹汹的电子商务的冲击下，实体经营的零售类品牌商家则相对保守，一定程度上拖累了整体品牌商信心指数。另一方面，受益于上半年理想的营业表现，餐饮娱乐类品牌商则显示了对市场坚定的信心，盈石集团研究中心分析发现他们当中超过八成在近期有开店计划。

　　3、商业物业市场表现不甚理想，拖累业主方信心指数

　　本次报告分析结果显示，业主方信心指数明显低于服务商和品牌商，这很大程度上是由于业主方对2014年上半年的市场表现较为失望。盈石集团研究中心分析发现，特别是消费者购买意愿、品牌商拓展意愿这两个指标，给出负面评价的业主方都超过了40%。从城市级别来看，三线城市的业主方较为悲观的评价也拉低了商业物业市场的业主方信心指数。除此之外，业主方对电商冲击、供应过剩、同质化现象的担忧也在一定程度上使得他们对未来市场走势的判断较为悲观。

　　4、三线城市业主方和品牌商对下半年市场预期相左

　　中国商业地产信心指数调查结果显示，在三线城市中，超过四成的业主方认为上半年品牌拓展意愿较弱，甚至相信下半年旺季品牌商的拓展也会相对保守。但是根据品牌商的反馈，他们当中有近一半的受访者表示品牌门店数量在上半年有所增加的同时，相应门店的营业额也出现增长，无疑为他们下一步的拓展计划带来更多的信心。这也就是说，三线城市的业主方和品牌商在市场认知方面存在落差。从宏观环境的指标来看，业主方在三线城市相对悲观的评分影响了他们对品牌商拓展意愿的判断。与之相反的是，品牌商在三线城市对经济环境和商业市场的看法则积极乐观，同时他们认为下半年三线城市消费者的购买意愿会出现明显好转。

　　二、中国写字楼信心指数：

　　根据盈石当日发布的统计结果表明，2014年上半年，中国写字楼信心指数为100.6，整体市场表现中性。按受访者的角色来看，开发商信心指数为102.0，相对乐观；代理行信心指数为100.6，排名居中；投资方则缺乏信心，其指数仅为97.8。

　　盈石集团研究中心跟踪的数据统计也从侧面进行了佐证，截至2014年上半年，盈石集团研究中心定期监测的中国20大城市甲级写字楼物业存量已超过3,400万平方米。到2016年，写字楼总体新增供应预计还将增加超过5,000万平方米，约为目前甲级写字楼存量的1.5倍，而其中二线城市将贡献超过70%的新增供应规模。

　　主要有以下几方面的突出特点：

　　1、市场普遍预计宏观经济面将有所好转

　　根据指数调查结果，写字楼市场中各方对当前经济情况呈肯定态度，有81%的受访者认为目前中国宏观经济处于中性至良好程度，对下半年的增长则抱有更为乐观的期许，而开发商在经济信心指数上领跑其他行业的受访者。但根据受访者在各行业中的职位功能比较，主要决策者对未来增长预期相对保守，盈石集团研究中心分析发现只有27%的决策高管认为下半年经济表现将超预期，而有超过40%的具体工作执行者则认为未来经济将有良好表现。

　　2、写字楼供大于求的局面已经成为共识

　　在指数调查过程中发现，多数行业人士指出写字楼市场供需不平衡的现象比较严重。由于目前中国写字楼供应依然处于一个整体的井喷期，未来如何快速的消化新增供应成为了一大难题。尤其二、三线城市，一方面近些年新增项目集中入市后还在消化周期中，另一方面超过七成的受访者认为供大于求的局面在下半年也不会改变，代表市场供需情况的平均租赁信心指数低至冰点，不足一线城市的一半。

　　3、一线城市写字楼信心指数高于二、三线城市

　　本次中国商业地产信心指数的数据分析结果显示，一线城市的写字楼市场从业人员最为乐观，为此贡献最大的三个指标分别是经济环境、租金以及售价。尤其是对下半年经济环境的判断，近一半的一线城市受访者对经济环境改善有信心，租赁需求可能在此基础上保持活跃或进一步增长。这也鼓励了他们对未来市场走向保持信心，分别超过75%、87%的一线城市受访者预测写字楼租金和售价在下半年不会出现下降。然而在二、三线城市，分别只有31%、21%的受访者认为下半年经济增长会提速，同时他们对未来写字楼租赁市场的判断非常悲观，都仅有7%的受访者认为下半年租赁需求会有所增长。

　　4、预计融资压力或下降，但资金成本仍高企，写字楼开工量将保持高位

　　近期国家密集出台一系列经济维稳和微刺激政策，盈石集团研究中心预计整体资金面有窄幅放松迹象。行业决策者对融资前景相对乐观，但总体而言仍然有43%的受访者认为下半年资金成本将会上升。81%的写字楼业界人士认为下半年开工量将维持或超过上半年。2014年上半年全国写字楼新开工面积同比上升3.2%，是唯一保持增速的物业类型。预计下半年开工面积将继续成平稳上升趋势，这将继续增加写字楼市场的供应压力。