万达商业地产模式病了 还能和王健林“共同致富”吗？

　　去年9月11日，2013年胡润百富榜发布，王健林以1350亿元成为中国首富，并创历年新高。这个中国最大商业地产公司的所有人，大部分收入依靠72座遍布全国的万达广场。而这个数字将在2014年被改写成109座，从而使万达持有物业面积接近2300万平方米，“成为全球最大的不动产企业”。

　　不过，就在万达凭借“可以复制的模式”深耕城市副中心和三四线城市的同时，有关空置率高和租金跳水的质疑却始终挂在“金街”铺主的嘴边。而在此之前，他们还打着跟王健林“共同致富”的如意算盘。

　　租金跳水

　　张云就是“金街”铺主中的一个。在这个为南方航空工作了20多年的财务人员看来，通过白云万达“一铺养三代”的愿望，似乎正在落空。

　　“现在的租金已经几乎被砍到了一半，不过如果不降价，就有租不出去的危险。”张云对记者说。美联物业经纪陈一帆证实了张云的话，他说：“相比一年多前，白云万达金街的租金至少下跌了20%至30%。”

　　与惨淡的现状形成鲜明对比的是，早在开业之初，白云万达给出的预期月租为每平方米250元，而在开业半年后，这一数字甚至冲上了300元的高价。

　　租金下降，租户却更加愁眉不展。在白云万达B区经营手机生意的谢智焕告诉记者：“做生意最重要的是人气旺，如果租金下降是以客流大幅减少为前提的，那宁可不让它降。”

　　现实的情况是，白云万达广场内平日客流并不多，而呈U字形围绕在万达广场的金街就更鲜有人流。记者发现，在平日傍晚7点，因为没有生意，许多金街店铺经营者选择搬把椅子坐在金街中间乘凉。戴德梁行（广州）商业部助理董事伍林告诉记者，广州白云万达广场内部主力店的生意比较红火，但室外的街铺就十分冷清，入驻的商户流失率至少在30%。

　　问罪新城

　　从地铁二号线飞翔公园站A或C出口出来，就能看到万达广场不远不近地在你面前。不远，是因为直线距离不足500米。不近，则是因为面前横亘着一片荒地和挡板遮盖的工地。除了要走过一片杂草重生的荒地，还要穿过一条由“三元里街流动商贩疏导区”构成的临时小巷。

　　姚怡静几乎每天都要经过白云万达广场。她并不是不爱逛街，却已经有将近一年没有真正进去逛过了。“除非有朋友约在那里吃饭，不然不太会去那里。”她对记者说，“时间长了你就会发现，白云万达逛起来比较麻烦，不能满足太多的购物需求，我宁愿舍近求远去天河商圈。”

　　不过早在2010年12月17日，作为第一个A级旗舰店，白云万达广场开业首周的日平均客流量超过10万人。喜欢夸奖自己产品的万达董事长王健林，曾公开表示“白云万达广场将是广州市商业地产中至精彩的项目”，并预测“即使过了开业旺场期，日均客流量也会在5万人以上”。

　　可是随着广州大量商业地产入市，市场上的商铺处于饱和状态。很大一部分投资客被吸引到其他更成熟的商圈，区位优势不明显或许是原因之一。“由于目前白云新城商圈辐射范围有限，整体商业气氛不浓。白云万达目前出现租金下降是暂时性的。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对记者表示，而随着商圈的成熟、配套的完善以及消费水平的上升，未来五年有望扭转租金下降的局面。”

　　模式病了 

　　如果说白云万达金街租金跳水仅仅是因为“区位优势不明显”，那么一旦跳出白云新城，问题将不复存在。可问题恰恰像传染病一样，不断在其他项目出现。

　　最可能的原因是，“模式”病了。

　　万达的商业模式是以较低的价格从政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉动区域价值回报政府。可是在这个过程中需要大量的流动资金，而当年缺乏资本市场融资渠道的万达，便只能通过出售部分物业完成。

　　这在万达历年的工作报告中表露无遗。万达最近的工作报告显示，2012年商业管理公司的租金收入为52.07亿元，持有商业物业收入合计229.96亿元，占万达集团总营业收入的16.23%。万达商业地产竣工入伙539.3亿元，占商业地产收入的49.16%。可见，物业销售仍占万达营业收入大头。

　　就是这些为万达提供巨大资金的商铺，却因不属于万达商业管理公司的职权范围而疏于管理。不过更多的原因是，万达似乎没有预留出一定的业态空间。

　　“万达广场内的业态已经涵盖齐全，导致金街定位十分模糊。”陈一帆告诉记者。其实早在2011年，问题就已显现。白云万达金街商铺的早期业主多是温州以及潮汕人，因此使得开业之初皮具、服装店面占据金街较大的比重。然而不到半年，许多服饰类商户选择自主退出，随之而来的则是大量餐饮行业进入金街。

　　未来贩卖者

　　对于消费者而言，更大的问题在广州政府不断造城的语境中。

　　2013年8月30日，广州萝岗万达广场举行了“盛世万达 锦绣萝岗”奠基活动。随即，拿地才一个多月的萝岗项目就正式开工建设，预计在2年内竣工开业。在大连万达商业地产总裁助理王波看来，“项目建成后将全方位满足群众消费需求、创造大批就业岗位，成为萝岗区的标志性建筑。同时将全面带动萝岗区的经济发展和商业升级，成为广州东部商业的新核心。”

　　“这是典型的万达模式，所有的项目从开工到建成不会超过18个月。只有这样，才能成为地方政府造城的急先锋。”谢逸枫。

　　另一个例子在南沙新区。8月23日，广州市国土房管局公布，即将挂牌出让南沙区编号2013NJY-3号两宗地块。公告要求，地块竞得人须在国内建成并持有经营5个建筑面积不小于10万平方米的大型商业中心，其中至少有1个商业中心建筑面积不小于15万平方米；此外，竞得人须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院，影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅。这被业内认为是为万达量身定做。“目的很明确”，谢逸枫对记者表示，“广州不断出台新城规划的背景下，政府需要万达帮他们全面带动片区的经济发展和商业升级”。

　　万达就像一台贩卖新城美好未来的机器，高速运转，即使失灵，地价房价也早已被推高。