左文生：综合体商业立体连通的典型案例——东京汐留

　　经过城市建设的飞速发展，中国出现了大量城市商业综合体的集合区域，规模和速度都冠领全球。但是这种快速发展，也留下了不少缺憾。比较明显的就是单体建筑不断创新，但建筑之间的关联、便利严重滞后，无法承载区域内大量人流、车流、物流的密集流通，难以形成商业人流的顺畅交通和有效汇聚。例如上海的小陆家嘴区域，发展了二十多年，各幢高楼大厦之间还是“看得到、走不到”，正在通过生硬的“世纪连廊”弥补连通上的缺陷。

　　对比之下，同样是超大城市中的密集商务商业区域，日本东京的几个城市中心项目就较好地解决了区域交通互连的问题。其中汐留是一个最为典型的案例。

　　图表 1 汐留全景

　　汐留是在东京港区占地约31公顷的5个主要街区上规划发展的都心开发项目，包括商务、商业、文化、居住等综合功能，建筑面积超过100万平方米，包括电通总部大楼、汐留城市中心、松下大楼、电视太总部大楼、汐留媒体之塔、住友大厦、联合通信大楼、港丽酒店、公园双塔公寓等等。办公人群约为61000人，常住人口6000人，以及大量的商业、休闲、旅游人口。商业部分主要由Caretta购物中心、各个裙房商业、美食购物街以及电通四季剧场、东京广告博物馆等文化休闲设施构成，主要分布在五个街区的低区或地下。汐留再造计划据称是日本近十年最大的城市重建项目。

　　图表 2 汐留区域总图

　　在汐留的中心区域，有五条轨道交通站点环绕，交通便利且流向复杂。结合功能与交通的分布，汐留地区通过巧妙的立体分化，很好地实现了交通疏散、人流引导以及商业集聚等功能。区域内的交通立体分化分为五层：地下二层为地铁运行层；地下一层为连接各个地铁出口的连通层，也是引导和汇集商业人流的主要空间，区域内的商业功能主要通过这个层面进行组织和展示；地面层主要解决车行交通，梳理车流的往来，减少人行穿行；地上二层通过连廊将各个建筑串联起来，并将一般布置在地面层的城市景观提升到这个层面；地上三层为轻轨交通。这几层的交通功能互相错落、互不干扰，不仅提升了交通便利，而且大大改善了商业、办公区域的可达性。

　　图表 3 立体连通

　　在各个层面中，地下一层是主要的功能空间，利用其它各层对交通的错落引流，在本层形成一个较为集中、完整的步行商业空间，成为人流汇集和商业展示的主要场所。(参见下图中的地下步道空间部分)

　　图表 4 地下一层连通示意图

　　图表 5 地下一层地铁连通示意

　　图表 5 地下一层商业空间的人流集聚

　　对于其它各个交通功能为主的层面，汐留区域根据功能进行的空间优化也是非常巧妙的。

　　图表 6  连通空间的合理设计案例

　　上海有句老话，“螺丝壳里做道场”。从东京汐留的空间组织来看，通过局促空间中交通流线的立体组织，不仅避免了各种交通形式的冲突影响，而且在提供通行方便的同时，将区域内的交通与商业紧密地结合在一起。这种商业结合交通的外向化、区域化，将是改善局部商业困局、充分发挥社区互动优势的重要手段。

　　文/赢商网《大家专栏》作者 左文生

　　 左文生，方兴地产，上海北外滩项目群总经理助理。深耕核心城市的区域开发，积淀投资、战略、策划、运营、营销及资本市场等地产行业全面经验，涵盖城市运营中购物中心、配套商业、休闲旅游等多种商业业态。行项目开发运营之实，省城市持续发展之策。