商业地产“大跃进” 14条关键因素决定购物中心成败

　　据有关数据显示，中国商业地产的开发量将在2015年达到5.64亿平方米，占全球商业地产开发总量的50%。截至2013年，我国超千万平方米规模的商业体量共计有11个城市，预计2015年，这一数字将飙升至26个城市。中国的购物中心每年以300-400家的速度增长，预计2015年，中国购物中心的数量将突破5000家。

　　对于这种裂变式的商业发展，我认为中国商业地产发展的现状的确存在令人担忧的一面，但是整体的发展方向还是客观和可为的。出于政策的指导性约束，很多开发商都在全力转战商业地产，以求突破传统地产行业的盈利瓶颈。但商业不同于住宅，高复合的开发特征将成为众多毫无转型经验的住宅开发商折路不前的最大难题。‍‍

　　?购物中心成败的关键因素主要有一下几点：

　　1.项目位置位于主要生活圈或商圈，从而建立临近固定消费人流。若不是位于主要生活圈或商圈，则购物中心须有独特之处，以吸引消费者远道而来，实践证明中国的郊区型购物中心的失败率要远大于城市型购物中心。

　　2.项目应统一产权持有，一旦散售，即使是售后回租形式，购物中心的业态和整体项目品质将无法从实质上保证。

　　3.项目应方便消费者进出，进出购物中心的交通动线，顾客在购物中心内上下动线的便利性，停车位是否充足，大众运输的接驳等交通体系的规划涉及一个项目的存亡。

　　4.合理的市场定位，没有最好的定位，只有最合适的定位。每个项目最好的定位就是那个符合市场需求满足竞争区隔并且能实现发展商自身目标的定位。

　　5.明晰的差异化主题，购物中心须做好与竞争者差异化，让消费者对现有百货公司及其他商业做出明显的区分，进而吸引消费者前来，差异化主题可以提现在消费者的选择差异化，也可以是业态或商品的差异化，最佳的差异化来自消费者价值观的差异化。

　　6.较大的休闲娱乐功能比例，在购物中心内规划适当的主体性及休闲娱乐设施，这是购物中与传统百货竞争的有力武器，同时也积聚人气的首选业态。

　　7.完整、丰富、独特的商品线，让目标消费者很容易的在购物中心内找到自己需要的商品，最好做到一站购足的便利性，独特的商品能够保持购物中心的新鲜度。

　　8.优质的承租户，承租户的业种、品牌组合必须符合购物中心的整体概念以及顾客的需求，承租户必须有独立的市场运作经验及能力。

　　9.高性价比，让消费者有高性价比的感觉，产品价格便宜，或者是价格贵但服务好，高而不贵是目前市场竞争的需要。

　　10.高品质的硬件条件，消费体验是购物中心的独特竞争优势，购物中心的硬件即是吸引商家入驻的前提，也是吸引消费者不断光顾的必要条件。

　　11.良好的运管团队，经营管理团队的专业性和市场实际经验必须足够应付购物中心养商期的各种挑战。

　　12.施工过程需掌握开发进度及控制成本，以免开发成本过高，导致投资回收期过长，或者导致不现实的租金要求。

　　13.全面的运管监控体系，一个购物中心的前期、中期是一个项目的落地时期，但后期运营环节则是项目实操过程中的成长环节，通过全方位的运管监控体系来对购物中心运营过程进行实时的把控，助力运管团队及时机动的进行优化调整，从而打造出幻化无穷的体验氛围和效果，进而最大程度吸引客流，增加坪效最终实现商业项目的发展预期。

　　14.与时俱进的模式升级，购物中心作为城市商圈的主要粘性载体，其体验的功能性应与时俱进，通过对消费者的定期调研数据和品牌的市场运营创新来支持购物中心整体提升。

　　 文/赢商网《大家专栏》作者 李亚明

　　二十多年房地产开发经验，熟悉房地产开发过程的各个环节。2007年进入北京汉博商业管理股份有限公司，开始涉足商业地产领域，参与并完成北京首地大峡谷、合肥之心城、成都阳光新业中心、福州五四北泰禾城市广场、北京远洋万和城等40余个大型商业地产项目。积累了大量的商业地产开发战略、前期定位、设计规划、招商、工程机电、运营及投融资管理等一线实战经验。