大商之道十一期：咖啡店跨界经营与商业地产发展契机

　　11月27日下午，赢商网第十一期商业地产“大商之道”沙龙在西安南马道巷“咖啡陪你”正式举办，西安十数家咖啡品牌代表及部分商业项目代表参加了沙龙活动。从去年至今，赢商网《大商之道》沙龙已经连续举办了十一期，举办沙龙的初衷是为陕西商业地产业内人士搭建一个交流与合作的平台，推动西北商业地产的高质量发展。赢商网在西安落地运营的一年多时间里，得到了商业地产行业的认可与支持。当然也离不开在场各位的支持与厚爱。作为一家专业性的行业网络媒体，除了整合线上资源，与众多地产商、品牌商拓展更多的商务合作之外，我们也在积极开创一系列的线下品牌活动。从行业培训到招商会务，从以高峰论坛为形式的行业盛会再到建立行业圈层的沟通交流平台，赢商网在用一种更为有效，更为实用的方式渗透到地域商业地产行业中。

　　本期沙龙的主题是“咖啡店跨界经营与商业地产的发展契机”。近年来咖啡品牌在西安发展非常迅速，尤其是拌着诸多连锁品牌的进入，市场上呈现出一片热闹景象。可以发现，咖啡的消费群体正在逐渐的壮大，咖啡文化正在内地城市逐渐形成，咖啡品牌的经营模式也从单一化的产品不断丰富再到个性化经营、跨界经营。随着商业项目的不断开发，大众消费需求的提高，咖啡连锁企业和各类个性化咖啡品牌迎来了前所未有的发展机遇。为此，本期沙龙特设的主题如下：

　　1、连锁咖啡品牌在西安拓展过程中所遇到的难点及问题；

　　2、咖啡店跨界经营对自身有什么帮助和束缚；

　　3、开发商如何看待咖啡店跨界经营对项目的提升和带动作用。

　　本期沙龙嘉宾：

　　咖啡陪你西北区次长                        王  伟

　　万邦书城咖啡副总经理                      岳  磊

　　咖啡陪你区营运经理                        李成方

　　巷往咖啡经理                              刘  莹

　　王力咖啡西安体验中心拓展部经理            康薇婷

　　鑫德烘焙                                  朱嘉辉

　　西安绿地G咖啡                              徐  军

　　西安绿地G咖啡                              杨  博

　　万和城购物中心副总经理                    刘红杰

       陕西东艺文化艺术有限责任公司联合创始人    刘露泽

　　陕西禧里商业运营管理有限公司总经理助理    郭  婧

　　陕西华夏置业有限公司招商部总经理          马远征

　　和记万佳实业集团招商部                    齐文康

　　陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司      黄甫祥

　　阿来克斯的厨房                            张  柯

　　赢商网陕西分公司总经理                    唐  彬

　　场地支持：西安南马道巷“咖啡陪你”

　　“咖啡陪你”西北区次长 王伟

　　  “咖啡陪你”是在二零一二年4月份，在北京开了国内的第一家店，西安的第一家店大概是在去年的四月份，地点是在北客站的高铁。截止目前“咖啡陪你”在西安是共有19家，整个陕西是23家。从整体看，从最早的行业老大星巴克，到近两年大家看到更多的是以韩系风格，特别适合于大众消费者的韩国咖啡馆越来越多。韩系咖啡主打的是体验，近两年咖啡陪你主要是和地产商在合作，包括和万达是全国性的战略合作，还有王府井、银泰，包括百盛、新世界等。其实“咖啡陪你”对于商场来讲，它的用户体验会优于我们刚才讲的美式、欧式咖啡，我们现在在西安看到的所有的咖啡陪你都是一代店的装修风格，以田园式带落地的窗户，包括融入书吧的体验业态。咖啡陪你也意识到韩国品牌来我们中国以后，中国的消费者也慢慢的更加注重体验，在产品上我们早期的速溶开始，现在都是现磨、现冲，以后用户对体验的要求会越来越高。

　　其实韩系咖啡就是讲究细节，现在我们还谈不到品质，但下一阶段对我们来讲就是品质，在适当的范围当中，不会一味的要求店铺的数量，而是会更加注重对用户的服务，咖啡出品的品质。“咖啡陪你”下一步准备对三四线城市进行布局，同时在地级市的店面的装修上也会进一步升级。当然在与地产商方面的合作，也会进一步开展，包括与万邦书城之间的合作也将继续。

　　在跨界合作方面，现在主要体现在金融板块，自去年8月份跟招行达成了战略合作，西安首家小微金融就在万国城附近。另外，咖啡陪你在明年的一个重点方向就是校园营业厅、和校园咖啡厅，咖啡厅主要是我们以就业和带动大学生创业的方向，主要有两种形式，一种是标准店100多平方，还有一种是迷你吧台。校园营业厅就是我们会跟陕西省境内的联通营业厅进行合作。

　　鑫德烘焙  朱嘉辉

　　咖啡这个行业目前的生存状况相对来讲还是比较艰难，就这个业态而言，目前陕西营业中的咖啡厅，能够盈利的咖啡厅其实不多。从很多咖啡厅的营业状况中可以了解到，很多店面老板都在不断的压缩成本，咖啡厅的成本一旦控制的比较严重，产品质量包括服务质量必定是下降的，所以就导致很多咖啡厅在经营的思路上就出现了问题，所以说像后来的咖啡陪你，漫咖啡、古斯帝、上岛等等，这种模式一进来以后，很多人也在想，怎样能够用更好的模式来做，回归咖啡厅的本质上去。

　　鑫德现在有四家分公司，主要是做外贸的，我们为星级酒店提供原材料产品，包括咖啡食材。我们旗下有一个王力咖啡，王力咖啡在西北是第一个体验中心，目前是星巴克在产品设备和咖啡原料的唯一指定商。

　　巷往咖啡 刘莹

　　提到咖啡大家都在说体验，对于一个消费者来说，体验是什么，从座位的舒服度、装修环境、咖啡的口感等。西安的咖啡馆来普遍存在一个问题，就是对于服务生的培训。顾客在选择的时候，很多时候对菜单上的产品并不了解，这就需要服务生能够对产品做出相应的讲解，这样做出来的东西才会有说服力，我觉得这是咖啡行业目前普遍欠缺的东西。比如，王力咖啡推荐了一款新品，叫生姜、辣椒、巧克力，大家都会觉得很奇怪，但是在介绍的时候换做另外的说辞，其实生姜、辣椒、巧克力是日本非常有名的大师的作品，这款巧克力拿了当年的冠军，这样顾客就会比较乐于接受。相反的我就觉得现在咖啡行业太注重装修，对于咖啡师和服务生之间没有一个很良性的互动，忽略了这种是最有效的东西。

　　巷往咖啡目前在西安是两家店，明年会开第三家，地点在大明宫的对面。

　　王力咖啡西安体验中心拓展部经理 康薇婷

　　王力咖啡其实并不是咖啡馆，王力是中国做的最久的、最专业的、合作伙伴最多的咖啡系统运营商、培训商、以及设备原材料的供应商。我们是咖啡馆经营者的伙伴，地产商也可以跟王力去合作，因为只要找到我们，你才能找到更多的客户。

　　对于咖啡馆的生存，大家都知道星巴克是咖啡业的巨头，在2015年星巴克的亚太计划可能会有800家店的开业计划，而中国也必定是一个重点地区。在近两年，咖啡行业最大的变化是消费客群的变化，现在是以80后、90后为主的消费群体，他们也对舶来品的吸收会比过去要好很多。现在很多已经把茶叶做成标准化了，那以后他们的生存方式也将会向咖啡馆的方向发展，而且咖啡馆的跨界经营非常多，书店、茶馆、4S店都会有非常好的合作机会，包括很多的火锅店，所有你能想象到的商业模式几乎都有相互融合的可能性。

　　在咖啡馆的经营层面，除了一些连锁品牌，很多小的咖啡店的生存非常艰难。在中国，今后投资咖啡馆的会越来越多，估计在两年以内，中国的咖啡店市场成倍的增长，西安的咖啡店生意也会翻2倍，但同时也会有一个关店潮。因此随着咖啡店的竞争加剧，未来比拼的就是对咖啡的专业度、品质以及文化等方面。

　　万和城购物中心副总经理 刘红杰

　　对于开发商来说，更多的关注是我们对品牌的开店计划，包括销售业绩以及对整个市场发展趋势的看法。就商业部分来说，购物中心未来的发展趋势更注重体验，如果购物中心是全业态和全消费群体覆盖，在某种程度上是在避免高端产品的做法，咖啡品牌也将会做的更加落地。因为咖啡店的客群是小资阶层消费，刚好也是购物中心所需要的最核心的消费群体。

　　作为一个商业体量在20万方的商业项目，我们目前跟星巴克、咖啡陪你、漫咖啡都在接触，我们的困惑在于怎样平衡，把多个咖啡的品牌合理的分布到项目里来，来满足不同的商务人群、时尚人群，白领人群的需求。有些咖啡品牌是小众性的，能够提供一些个性化的服务，这也是未来购物中心消费者需求的一个方向。对于咖啡店的跨界经营，最近比较火爆的快时尚品牌，现在在提出去百货化概念以后我们称之为组合，有儿童体验店、溜冰场等。到2015年，中国新开发的商业地产5点多亿个平方，增长速度非常快。在2015年的开发量也是非常大，在全国城市的排名也比较靠前，在这种情况下在进驻品牌的选择上无论是连锁品牌还是个体商业，其实选择是非常难的。

　　那么我们就要换一种思维方式考虑，更多的注重公司的开发实力，和地段的优越性。如果商场的体量足够大，而且有相对稳定的管理团队，那么在后期运营上就会占据很大的优势，这也是未来购物中心之间的竞争点。

　　西安绿地G咖啡 徐军

　　绿地近来自己做了一个项目叫G咖啡，品牌一个是代表集团，另一方面也是对市场开放的，将来在市场的定位是比星巴克要高端一些。我自己以前做咖啡的时间比较久，可以说是看到西安咖啡业的一个发展过程的，我觉得咖啡行业以后想做好，肯定是要走平民化的路线的，因为高端人群是有限的，毕竟中国茶文化根深蒂固，要长远发展的话还是要平民化，平民化怎么做也值得思考。

　　另外在服务品质上会是一个重要的地方，相信很多人有过店大欺客的感受，服务态度不好，顾客在咖啡馆里的感受是要靠很多软性服务来传递出来的。西安的咖啡市场从2009年开始，一些外来品过来之后，整个市场发生了变化，在逐渐转向快销品的做法，但是咖啡馆最大的问题还是在于如何走出去。最后我想谈一个联盟的问题，在一个区域，我们把这些东西，把我们共同的资源整合起来的话，每一个咖啡它的区别都不一样，我们在一起再搞一些互动，进行行业资源整合和突破。传统咖啡上岛、名典还有老树，这两年关的店太多了，因为思路跟不上，新的咖啡店上来以后竞争又很激烈。

　　和记万佳实业集团招商部 齐文康

　　咖啡是时尚、休闲的东西，咖啡文化的推广理念，应该有一个适合的载体。像中国茶文化已经几千年了，有可能很多人都在喝茶，人经常会说一句，喝茶的中国可能有几亿人，但真正懂茶的人并不多。咖啡让我个人观点来说的话，咖啡文化应该是在咖啡店咖啡体验中心，或者一些咖啡创意馆，让更多的人能够熟知它。现在人的生活水平越来越高，人们对品质的追求也是越来越高。和记万佳之前一直在做家具城，后来在去年的时候做了一个古玩城，所以我们现在也一直在扩建，我们在东郊那有一块地，要做创意产业园，所以我们很期望引进一些好的咖啡品牌，包括在前期开发阶段就可以介入根据品牌需求来进行规划设计。

　　陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司 黄甫祥

　　我今天想提一个话题，就是将咖啡摆出去。传统的咖啡他们做的很好，但有一点他们禁锢在房间里了，我觉得消费者只有看到它上面的牌子之后，才能意识到是一家咖啡店，作为我来说，我怎么认为这是一家咖啡店，首先要看到他外面摆的桌子和椅子、有洋伞，像星巴克、咖啡陪你都会把自己的洋伞和桌子摆在外面，让消费者一眼就能看到这是一家咖啡馆。另外一点，对于年轻的这些消费群体，他们无论天气的变化，冷暖，都愿意坐在店门口喝咖啡或者聊天。

　　我们广场是一个购物中心，我们每条街道和咱们的街区都是相连的，这个概念就是开放式步行街区，我觉得在外摆区里面咱们做些篱笆、桌椅、洋伞，给人的感觉会非常好。另外一点，当这个外摆摆出来之后，可能慢慢的顾客意识到这有一家咖啡馆，会在这里消费，我觉得慢慢就要，就说到另外一个话题，怎么样留住顾客，让他二次来消费，而不是说仅仅让他看到这有一家咖啡馆，喝了一次不会再来了，就是刚才咱们一直在讨论的关于咱们的品质，关于咱们的咖啡平民化，这样一个概念，这个概念也是我们非常需要学习的，怎么样把顾客留住，实际上我们做商业地产跟商家的心态是一样的，我们希望顾客在里面进行二次消费我们的回头客，实际上跟大家来讲整个理念是非常吻合的。

　　陕西禧里商业运营管理有限公司总经理助理 郭  婧

　　我们是陕西镇乡建设投资有限公司，建成叫陕镇投，我们其实是做城镇化建设的工作，在做城镇化建设的过程中，顺带有一些，像太白山、红河谷这些地方，做一些旅游度假地的开发，所以我们其中有一些精品项目，像太白山、红河谷做一些旅游休闲，养生社区这样子，这里面的话，其实跟我们咖啡的结合也是比较紧密的。

　　另外在咖啡走向平民化的同时，如果肯德基拿了全自动的咖啡机，我们专业的咖啡店怎么做，我作为一个外行，我觉得他们有价格优势，有咖啡品质的优势，但是我们咖啡陪你有环境的优势和服务的优势，这两个优势是肯德基绝对无法替代的，所以我们就做错位，把错位差距拉的非常大，我觉得这就是未来咖啡馆的发展是客群细分，跟我们商业地产一样。

　　阿莱克斯的厨房  张  柯

　　阿莱克斯现在有两家店，一家店在大唐西市，一家店在钟楼，也是做咖啡、果汁、茶点这些东西，当然自己也会做一些烘焙，芝士类、没有添加剂的曲奇，现在市场的占有率还不错。现在经常做一些地产，和万科还有曲江的一些地产，还有北郊的4S店，福特、马自达、玛萨拉蒂都有合作，今天来参加这个会跟各位认识一下，各位总级别的，当然你们也做的比较好。

　　我们要营造氛围，就是比较舒适的环境，而不是外面比较嘈杂的一个环境，而且很多空的地方都可以用到，咖啡的话，其实我觉得还是要搭配些糕点，现在比如说像星巴克，咖啡陪你他们的糕点是定制化的，没有可以跟烘焙，你可以在你咖啡店旁边开一个烘焙作坊，有当天出的很好的东西，不用出很多种，就我们今天推出一款咖啡搭配这种糕点，我们是定制出来的，你来吃这个我们给你一个价，你不吃可以点其它东西，但其它东西没有优惠，不用说我们每天准备很多餐点，大家吃不完丢掉，那样也会给我们造成很大浪费，我可以让顾客感觉，我每天来这店里都有不一样的感觉，我们会有一个主题，这个咖啡是果香的或者什么，星巴克每周会有本周咖啡但是有区域的，咖啡这个文化理念，今天是一个什么节日，我们今天有个什么咖啡，今天有搭配这个糕点我就要这个糕点，本来糕点20块钱，我搭配咖啡10块钱。

　　陕西华夏置业有限公司招商部总经理 马远征

　　作为商业来说，购物中心都会有自己的定位，像赛格就是以“潮”为主，就把潮的东西全做进去，我一定把西安市所有的商业都融进来，做大而全但还是有主题，因为那个地段就注定是时尚之地，我一定把潮做到极致。那就意味着你们做咖啡，你在购物中心，你首先要看它的业态，适合在哪个地方做，从商业角度考虑，大家做东西要慎重，而不是说你想做什么就做了，一定要找个专业的人帮你评估一下，比如说地方、位置，周边的消费能力，我的客层受众面，这些东西等你做完以后找个专业的人帮你看一看，包括你的成本投入，预计你几年内会收回成本，这些都算个账。