范宜昌：商业地产项目改造升级要给未来预留空间

　  （赢商网上海站）同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌在位于乐摩装饰举办的第五期《海上赢商汇》上表示，商业发展是一个动态的过程，商业地产项目升级要讲“4s”，同时他还认为商业地产项目的发展改造提升，要留有发展空间。

　　观点一：商业地产项目升级要讲“4s”

　　商业发展是动态的过程。现在的商业项目中讲四个“s”，即service（服务）、seeing（观景）、socialization（社交）和shopping（购物），需要排序、定量来做，而不是定性。要结合商圈来定量，甚至可以跨商圈，吸引远距离的人群过来消费。升级则要从过去的传统模式变成未来的“4s”模式，然后再加上电商、互联网等辅助功能。

　　观点二：改造升级要给未来预留空间

　　    商业地产项目的发展改造提升，要留有发展空间。比如成都温江新城区虽然目前只有十万人口居住，但造的房子量可供五十万人口居住，当研究透这未来入住的四十万人的需求，做好相应的商业配套，很多人住过来机会就来了。所以对于商业地产项目来说第一是要满足需求，第二要满足未来，还要预留发展空间。

　　观点三：商业地产供应过剩，很多是削足适履的项目

       商业地产供应过量，但已经建成的商业地产项目中有很多是削足适履的项目，就是商业地产物业建造时没有考虑到使用者要求。商业地产供应量少的时候，商家将就着用，商业地产经历疯狂的十年发展，供应量大了，商家就跑到别的项目上去了。5.7亿商业地产在十年之中建成，87%都建在一二线城市，因此三四线还有很大的空间。统计数据显示，上海已经完工的没有用起来的商业项目峻工备案的有700万平方米，还有总体量达330万平方米购物中心在建，今年年底到明年都要入市。像成都温江县城政府开发区的一个新城区，沿着区政府门口一公里范围内有116万商业地产已经完工和开工在建，而在新区住人口只有10万。全温江区社会零售消费总额只有72亿，除去汽车等花销，批发零售和吃饭开支算60亿，按照租金提取比例8%，全部可以出租金仅4.8亿，4.8亿能够支付这116万平方米商业地产的租金和营运费？面对这样的形势，大量商业地产所谓的提升，不到穷途末路不会整改的，改造是寻找新的活路，老的路已经走不通。商业地产过剩，一部分通过改造提升活下来，一部分只好改变用途，还有一部分既不能改造，也不能改变用途，那只好炸了。

　　观点四：商业地产定位需讲清三件事

      商业地产定位需讲清三件事： 一、我们的目标顾客和目标商家在哪里；二、我们目标商家在那里；三、按照顾客和商家的需求来量体裁衣，把mall造得符合使用要求。

　　观点五：商业地产项目只是一个平台而已

　　商业地产是什么？商业地产只是一个平台而已。项目提供这样一个平台：让顾客乐意来消费，让商家乐意来经营。对于项目来说，引领模式只有是让顾客愿意来，商家符合这里的运行或使用原则来做生意，并且商家在里面能够活下来，然后你才会收到租金回报而不是倒过来。项目要供给商家养分，供给顾客好的体验，打造这样一个平台。

　　观点六：商业地产项目要人性化

　   现在盖房子讲究质量目标、工期目标、成本目标、安全目标，但是没有价值目标。建设商业地产项目离开了价值目标的考量，建的越多，未来面临拆除的项目也就越多。对于商业地产项目来说，好与不好的衡量标准是价值这条生命线，一个项目建得再好，一百年都收不回投资，这是好还是不好? 一个好项目既要满足顾客需求，又要满足商家使用条件，让顾客和商家发生交易，让商家赚到钱，开发商才能收到租金，才有投资回报。

第五期《海上赢商汇》嘉宾合影

第六期《海上赢商汇》预告