赢商网联合发布中国上市房企商业物业价值Top50榜单

　　首届中国商业地产百强峰会暨中国上市房企商业价值榜发布会今天在上海茂悦酒店举办。

　　峰会上，商业地产第一门户网站赢商网联合知名房地产研究机构亿翰智库发布“中国上市房企商业价值50强榜单”。

　　中国上市房企商业物业价值TOP50:

　　数据来源：

　　1、纳入测评名单的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；

　　2、包括统计局、各地房地产管理部门等政府部门公布的统计数据；

　　3、亿翰智库和赢商网共建的商业地产公司数据库；

　　4、从其他公开渠道取得的相关信息，包括但不限于公司官方网站，研究报告等信息；

　　5、测评方组织进行的各类调研活动取得的相关数据。

　　1、TOP10企业入围门槛极高

　　按照本次榜单入围门槛来看，Top10企业为460亿元，Top20为180亿元， Top30为122亿元，前10名企业与其他入围企业的差距较大。从数据可以发现，本次排行榜内50家企业的商业物业价值基本集中在100亿元左右，而前十强企业明显具有领先优势，前十强企业价值贡献达到总价值的56%，前二十强企业价值贡献更是达到总价值的77%。

　　图1：Top50房企商业物业价值分布

　　2、群雄逐鹿，各有优势

　　以华润、中粮为代表的国企、以万达、世茂为代表的民企与以恒隆为代表的港企三方逐鹿商业地产市场，说明资源配置能力、机制灵活和运营经验都非常重要。

　　图2：国企、民企以及港企商业物业价值占比

　　本次排行榜中前三名企业（万达、华润、九龙仓）分别是民企、国企和港企的典型代表，也代表了三种不同的竞争优势。其中，万达集团以广泛、灵活的城市布局和业态分布，已经抢占了商业地产市场的先机；华润置地依托集团优势和国企的地位，在一线城市以及重点二线城市建成了多个城市综合体；九龙仓以高端商办为主，依托优秀的后续管理服务能力成为持有商办类的典型代表。

　　3、城市选择需谨慎

　　通过对比不同城市人均商办建筑面积和人均可支配收入，可以看出南京、常州、济南、青岛是未来商业发展的机会城市，人均可支配收入高而人均商办建筑面积少；而大连、沈阳、成都、武汉却恰恰相反，已透支城市发展规模。

　　图3：商业地产价值城市

　　注：各城市商办建筑面积仅为榜单样本数据

　　2015年持有性商办物业新增面积2165万平，其中环渤海、长三角、珠三角、中西部地区达到80%以上。从单个城市来看，上海、广州、武汉、成都、北京2015年新增建面均破百万平米，而上海、广州新开业面积超过200万平。

　　图4：2015年持有性商办物业集中开业分布情况（入围Top50房企）

　　图5：2015年持有性商办物业集中开业分布详细情况（入围Top50房企）

　　4、价值创造能力不一定在于规模

　　根据本次排行榜测算的商业价值以及可租售面积（不含酒店）来看，平均单位价值为0.7（万平方米产生的亿元企业商业价值），28家企业超过该平均值，但一些大型企业并未超过平均值。

　　图6：上市房企平均单位商业物业价值分布情况

　　5、三类企业租售选择大不同

　　从本次排行榜的数据来看，国有、港资以及民企在持有和销售的选择上有不同的路径，其中港资最为偏好持有，而民企偏重销售，国企居中。我们认为：造成这些差异的原因主要在于持有物业资金占用较多、时间周期较长，因此对于资金较为敏感的民企偏好于回收期较短的出售模式。而国企由于考核压力偏重于租售并举。

　　图7：各类企业租售情况对比

　　本次测评范围：

　　• 企业属性：在中国内地开展经营活动，且以商业地产项目为主业的上市企业（包括A股及H股），其中

　　中粮集团系指中粮地产、中粮置地；

　　凯德集团指凯德中国与凯德商用；

　　世茂集团指世茂集团与世茂房地产；

　　保利集团指保利地产与保利置地；

　　越秀集团指越秀地产与越秀地产基金；

　　银泰集团指银泰商业与京投银泰；

　　金地集团指金地集团（600383）与金地商置；

　　• 物业类型：以商业、办公和酒店为主，不包含住宅类业务；

　　• 物业状态：包括持有以及销售两大类，包含建成、在建以及土地储备；

　　• 收入：两类收入合计，即持有商、办的租金收入、酒店营业收入以及出售商业、办公、酒店的销售所得；

　　• 统计时间截点：以2013年12月31日为测算时间截点。