宣一氢：没有一个业态能独占鳌头 除非最有特色

　　2015商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革！针对赢商网上海站近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访，异度策划董事长宣一氢在接受采访时表示不是说什么业态模式适合2015年，只有做出自己有特色的业态，做出自己有差异化、有核心竞争力的业态才是最好的业态。因为每个城市的情况不一样，每个购物中心所在的地理位置和它周边的人群结构都不一样，所以说没有一个业态能够通吃，不同的城市不同的地区，统一用一个业态来适合2015年这是不可能的事情。

异度策划董事长宣一氢

　　 赢商网：如果用一句话忠告身处2015年市场的商业地产企业您会如何建议？

　　宣一氢：第一点，不要盲目照搬成功案例，只能借鉴，商业地产企业要尽快调整，做出自己的特色，做出自己的核心竞争力。第二点，如何尽快压缩易受电商冲击的业态，如之前将超市作为主力店面积达一万多平方米，现在要考虑缩小超市面积。

　　赢商网：对想要进入商业地产领域的房地产企业，您有什么忠告？

　　宣一氢：若现在进入商业地产，为时已晚，不要用住宅地产的思维去想商业地产，没有专业团队不要去做商业地产。

　　赢商网：如何分级看市场今年供需关系？

　　宣一氢：现在几乎一二三四线都呈现饱和或过剩状况，其中尤其是二三线城市严重过剩，比如像长沙、杭州等地。上海、北京等一线城市则是饱和，但好在一线城市消费力比较强，同时处在人口输入，每年人口几十万的增加，所以说一线城市还不是那么过剩，但也已经饱和了。所谓饱和就是商场利润被分摊，出现下降或停滞，对今后涨租形成阻力。对于大多数二线城市，由于中国发展不平衡，差异还是比较大，所以说大多数的二线城市特别是比较抢手的二线城市，基本上都是过剩严重，如长沙有三十多个综合体，三十多个购物中心而且还是大型的，这就是典型过剩。而三四线城市，本身就是人口输出型的，只有逢年过节他们才会出现人口回流，平时人口稀少，如此该地购物中心虽然是刚刚开始，但是一旦开业马上就面临压力，所以说，三四线城市也就是风险最大的地方。

　　赢商网：2015年商业地产人才是过剩还是紧缺，怎样的人才容易过剩，怎样的人依旧紧缺？

　　宣一氢：因为商业地产现在还处在野蛮生长阶段，所以每年会供应很多商业地产项目，所以人才相对还是非常稀缺，仍会延续2014年人才稀缺状况，但是更加稀缺的还是专业人才。因为在短短的五到十年里购物中心在中国遍地开花，但如此短暂的周期，人才成长无法衔接，所以出现工作仅1-3年的商业地产人，还有很多半路出家做商业地产，这些都面临着一个从不专业到专业的一个付学费的过程。对于依旧紧缺的人才，我认为是有创新思维、能够诊断一个购物中心的问题然后能够做出合理科学调整的人，这种人应该依旧会稀缺，而且会一直稀缺下去。另一方面，那些一直跟着屁股后面临摹照搬照抄、喜欢依葫芦画瓢的人才用不了多长时间就会过剩，因为商业地产还在增加，所以说还没有体现这一点，但是不久的将来他们就会显现出来。

　　赢商网：2015年商业地产与资本的结合会如何演变？

　　宣一氢：这个问题就结合刚才前面我讲的问题，2015年会出现很多卖不掉的商场，或者说卖掉后经营不善的会越来越多，所以卖不掉的商场会被套牢、资金短缺，这样就会有基金公司介入，用很低的价格收购或者是持股，然后基金公司引进专业团队来接盘这种可能性会越来越多。另一个就是散售型商业，因市场环境难免出现经营不善产生社会问题，风险将最大，预计2015年及以后，销售型商业也将出现基金公司介入，或另外出现发行债券、发行基金等金融手段。

　　赢商网：2014爆发的O2O热潮是否会继续在2015年延续？

　　宣一氢：首先O2O成功的案例不多，我觉得现在商场对O2O虽有所认识，但是真正如何用好O2O还不是很清楚。O2O到底是一个什么角色？是一个销售工具还是一个传媒工具，还是一个引流工具，很多人还不是很明确。是觉得O2O肯定会流行，而且可能会更成熟更先进的一些软件的运用产生，不光是O2O，我认为还会出现更多的创新的一些移动互联网的传播引流工具。比如说淘宝的口袋店、手机店等都会对O2O产生一个挑战。但总之，移动互联网微时代的一种营销工具，会不断地发展，不仅仅停留在O2O层面上，我认为还会不断发展。移动互联网、移动手机是革命性的。

　　赢商网：究竟怎样的业态符合2015年乃至接下来一个时间段的市场需求？

　　宣一氢：我认为这样问本身就很容易误导。我认为不是说什么业态模式适合2015年，只有做出自己有特色的业态，做出自己有差异化、有核心竞争力的业态才是最好的业态。因为每个城市的情况不一样，每个购物中心所在的地理位置和它周边的人群结构都不一样，所以说没有一个业态能够通吃，不同的城市不同的地区，统一用一个业态来适合2015年这是不可能的事情。

　　赢商网：2015年及未来行业格局上会产生怎样的变局？

　　宣一氢：因为2014年是野蛮生长最高峰，2015年会优胜劣汰，如果商业地产企业不能做精做强、不能做出自己核心竞争力，2015年将会大量的出现烂尾楼，这是第一；第二个2015年会出现越来越多难销售的商业地产项目。未来的两三年内都会是这样，优胜劣汰的过程会始终延续下去。