房地产有效销售市场收窄 主流开发商争抢一二线城市

　　房地产市场成交下滑、库存高企，有效销售市场收窄，主流开发商云集一二线城市。竞争的激烈带来的，是利润率的下滑。

　　北京中原地产研究总监张大伟认为，由于大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价，如果需要达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。

　　张大伟预计，2012-2014年房地产行业毛利率呈下滑的趋势，2015年之后毛利率有望重新企稳，但过高的地价将抑制利润率明显回升。

　　1月7日，华润首开平安联合体以86.25亿元夺得北京丰台白盆窑地块后，北京业内便开始讨论房价步入6万时代的大趋势。

　　但现状却是，房地产市场成交下滑、库存高企，有效销售市场收窄，主流开发商云集一二线城市。竞争的激烈带来的，是利润率的下滑。

　　在一线抢地的无奈

　　北京白盆窑地块，是开发商近几年来扎堆一线城市拿地的缩影。中原地产研究部统计数据显示，2014年，万科、保利、招商等20大标杆房企合计拿地仅 3043.99亿元，比2013年全年的5578.87亿元，下滑45.4%。但与此同时，上述20大房企去年在一线城市拿地金额占比达38.9%，超过 2013年的30.8%，创造了历史最高纪录。

　　上海易居房地产研究院数据显示，2014年，四个一线城市成交土地面积为6825万平方米，同比减少32.4%;但楼面均价却达到7429元/平方米，同比增幅为37.8%。一跌一涨，说明一线城市土地的稀缺和珍贵。

　　去年楼市下行，多地卖地收入明显下降，但四个一线城市全年土地出让金总和仍达5068亿元，仅比2013年减少3%。而全国300个城市土地出让金同比则下跌27%。

　　尤其是去年“9·30”新政后，一线土地市场升温催生出多个“地王”。排名前10的总价地王中，一线城市占了7个;而排名前10的单价地王，均位于北京和上海。

　　北京一位开发商认为，谁也不想高价拿地，但没办法，除了一线城市和部分二线城市还能比较容易地卖出去房子以外，很多三四线城市基本卖不动了。

　　银河证券分析师赵强表示，房地产的有效市场区域正在逐渐收窄，未来销量改善空间有限。2013 年以来，土地市场和商品房市场开始出现分化，流动性好的区域，越来越集中于一线城市和若干个二线城市，其他区域开发商补充存货的动力明显不足。在多家机构的统计中，大约30个重点城市可视为有效销售市场。

　　赵强表示，展望2015年，在适度宽松的货币和信贷环境下，重点城市销量还有改善的空间，但也较为有限，大幅回升的期望并不现实。