颜宗民：“轻资产”投资人的收益靠优质资产保证

　　商业地产离轻资产究竟还有多远？1月13日赢商网上海站位于大蔬无界徐家汇公园馆会所举办的第六期《海上赢商汇》上，凯德中国来福士中国基金总经理颜宗民认为：若如何保证资金的回报？在投资具体项目时，必须选择优质的资产包。

　　观点一、资金加现金流来运作商业地产

　　凯德的英文名叫capita land，capita资金，land地产。所以凯德一开始的理念就是用资金和现金流来运作商业地产。各方面都跟资金离不开关系的。所以一开始我们的管理层就意识到，房地产是在玩资金，凯德的三大股东都是属于基金公司。

　　 观点二、投资人的回报是靠优质资产实现的

　　如何保证资金的回报？在投资具体项目的时候，必须选择优质的资产包。

　　不同物业的租金回报、物业增长率是有所不同，优质资产的回报率永远都是最高的。租户们愿意为优质的资源付出更多的租金，这样就意味着，只要拿到的是优质资产，那么租户就愿意给出更高的价格，商场运营方的回报也就越高。

凯德中国来福士中国基金总经理颜宗民

　　 观点三、商业地产融资的重要性

　　商业地产周期非常久，它不像住宅地产，能够短时间内回款。做商业地产项目，必须要慢慢熬，慢慢守，才能把项目做好。

　　以来福士为例，项目开发到运营相对成熟至少需要7年时间，在这期间必须要有充足的现金流支持，一旦出现资金链断裂的情况，后果是非常可怕的。所以商业地产项目的融资非常重要，在凯德的产业链上，除了传统开发商的买地、开发、运营以外，融资也是非常重要的一环。

　　观点四、外企人才流失不可避免

　　商业地产的人才流失非常严重，因为外企有这样的一个理念，并不是靠工资来吸引人才。

　　尤其如凯德一样的外企，因为凯德内部会有全套的培养计划和职业规划，在商业地产领域的名气也非常大，很多国内的企业都会出更高的价格从凯德挖取人才。

　　在凯德里面的人才分为二个层面，一部分是大学刚毕业的新人，通过一阶段的培养，初步了解商业地产的知识。这一部分人是最容易被被人挖走的。

　　另外一部分，度过了这个门槛，走到了中层经理人的阶层，他们看中的更多是价值的积累，而不是单纯的看重工资回报。

　　观点五、商业资产轻资产需要因人而异

　　商业地产轻资产，与其说轻资产往单一的一个方向发展，倒不如说是资产本身的优化。因人而异，由开发商自己的需求决定。比如凯德，我们的项目只持有20%—30%，其他的全部卖出。但是我们又是管理方，资产给我们管理。不管是什么模式，都应该按照开发商自己的需求，因人而异，找到适合自己企业的出路。