高纬环球罗志强：2015年后房地产金融属性将逐年增加

　　2015商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革！针对赢商网上海站近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访，高纬环球总经理罗志强认为，2015年商业地产行业将延续以下几点特征：核心商圈占据着最好的位置，拥有最多的人流，稳定的营业额、营业坪效，这些因素都促使核心商圈持续受到青睐。在业态中，奢侈品市场的增长会开始放缓，并开始转型，中国市场依然被看好；快时尚、时尚餐饮和儿童品牌是目前最活跃的三大业态；体验化、社交化、场所化乃大势所趋，业态的创新和丰富仍有很大探索空间。在网络电商的冲击下，零售商开始转向全渠道策略，将继续探索如何有效的结合线上线下的优势；而百货要生存，也亟待转型，购物中心化或小众化都是可行的策略。此外，在罗志强看来，进入2015年，资产证券化业务对于房地产行业的帮助将不容小觑。他说，虽然该项业务目前仅限于政府项目进行试点，但是随着相关法律法规的不断完善，资产证券化很可能成为2015年中国房地产行业一个最热的词语，也可以说从2015年开始中国房地产的金融属性将会逐年增强。

高纬环球总经理罗志强

　　赢商网：如果用一句话忠告深处2015年市场的商业地产企业您会如何建议？　

　　罗志强：2015年，对于已经深处商业地产的企业来讲，会是变革的一年。整个商业地产行业会迎来更多的商业模式创新与多方位的跨界合作。需要时刻关注各类新技术对于商业地产甚至是整个房地产行业的带来的变化，这一年将是从量变到质变的关键一年。四个字总结就是顺势而为。　

　　赢商网：对想要进入商业地产领域的房地产企业，您有什么忠告？

　　罗志强：在忠告之前，我觉得有必要想清楚为什么要进入商业地产行业，是被迫还是主动战略性调整？做商业和做住宅是完全不同的两种经营水平的要求。对于想要进入商业地产领域的房地产企业，我有三个意见可以提供。第一，关注客户群变化是核心。商业地产的客户群和住宅相比有很大不同，跟着客户走，了解客户需求是首位。第二，加强管理运营是关键。商业地产的运营管理能力决定了商业项目是否能为业主带来长期可观的租金收入，同时如何引进各项新技术和新概念，并应用到商业地产中也考验着商业地产企业的运营管理能力。第三，完善人才储备是基础。多数开发商都是从住宅产品起家的，大部分的人才也多是做住宅的思维方式，因此若要进入商业地产，商业地产人才是进入商业地产领域的基础。

　　赢商网：如何分级看市场今年供需关系？

　　罗志强：根据我们的观察，中国市场整体上的商业地产供应都在不断增加中。有些二三线城市商业地产供应量速度要快于一线城市。一线城市得益于自身强大的市场需求，对于新增供应量有着很强的消化能力。然而，二三线城市的商业发展及居民消费都尚不及一线城市，过快的供应量入市会给市场带来很大压力。商业地产市场的发展，特别是新兴市场的发展，不能仅靠政府规划或者资本投入，那样营造出来的只可能是“鬼城”。既然是市场，就要有人气，无论是写字楼还是购物中心，每个新兴的市场都需要慢慢来培养人气，也即是说你要营造可以宜居的环境，便利的交通，完善的配套设施等等，而完成这些则需要时间。所以今年我们可能会看到很多核心项目会继续人潮不断，但是也会有很多项目面临严重的经营问题而不得不歇业，这样的项目多集中在二三线城市，而这样的关店或调整趋势在2015年也将会延续。

　　赢商网：2015年商业地产人才是过剩还是紧缺，怎样的人才容易过剩，怎样的人依旧紧缺？

　　罗志强：就目前来看，中国商业地产做的比较成功的多以外资或港资企业，大部分商业地产的人才也都集中在这类企业中。随着更多企业参与到商业地产中，人才缺口将会越来越大，这里的人才短缺将会是长期的。对于未来人才类型的需求方面，我个人觉得两类人才可能会是极为短缺的，一类就是专业人才，针对于商业地产产业链上各个环节的专业人才，例如设计、建造、运营等。第二种就是跨行业类的综合人才，地产跨行业融合是大势所趋，跨行业类人才现在也非常稀缺。

　　赢商网：2015年商业地产与资本的结合会如何演变？

　　罗志强：地产与资本的融合最紧密最传统的方式应该是银行，作为融资端，银行对于中国房地产行业的发展起到了不可磨灭的推动作用。然而，近些年的房地产调控致使银行越来越向高风险行业惜贷，长期可靠的银行融资端出现了问题。作为资本密集型的行业，地产行业不得不尝试多渠道寻求资本的支持，除了银行外，与信托、基金和私募股权投资的合作、通过IPO搭建境内境外资本市场融资平台或直接入股或收购金融机构、引入资产管理公司等方式，都已经在市场中成为地产行业与资本提供者进行结合的各种方法。进入2015年，我们认为可以关注的一个发展方向就是资产证券化业务对于房地产行业的帮助。虽然该项业务目前仅限于政府项目进行试点，但是随着相关法律法规的不断完善，资产证券化很可能成为2015年中国房地产行业一个最热的词语，也可以说从2015年开始中国房地产的金融属性将会逐年增强。

　　赢商网：2014年爆发的O2O热潮是否会继续在2015年延续？

　　罗志强：商业地产行业已经从单纯的产品层面竞争延伸到了产品加服务的层面竞争，O2O给商业地产带来的就是能够完善产品加服务的一个全面沟通整合解决方案。O2O在2014年的商业地产中确实展现出它的魔力，包括以银泰网在“11.11”的表现，也足以说明了O2O可以让百货业获益。然而，如何更好地结合020和商业地产是2015年我们需要面对的问题。行业内已经出现了类似的解决方案，比如各大商场的WiFi覆盖，移动端支付，商场定位导航等等，这些新尝试都代表了行业内对O2O的积极态度。但是这些O2O的尝试都是较为初级的，如何将人、信息、商品、环境更好的联系起来，增加多维度的互动，让原本联系不畅通的个体变成网状的实时联系平台，或许才是O2O下一步对于商业地产带来的革命性改变。而通过这样的在线网络的数据实时沟通和交换平台，商业地产能够更好的把握消费者的消费习惯和消费变化，年龄结构，商场路线设计，品牌喜好等诸多数据，由此带来的是更快的互动，更快的多方沟通交流，更快的产品更新，更有效的技术提升，更准确的商户调整及环境改造等各项体验性指标，而这些又会进一步增加消费者黏性，即形成一个长久不衰且不断革新的智能商业生态链条。

　　赢商网：究竟怎样的业态符合2015年乃至接下来一个时间段的市场需求？　　

　　罗志强：无论是何种业态都要回归商业地产的核心，就是人。体验式业态更能够以人为核心，为消费者提供多方位的体验，而这也要求商场不再仅仅是买卖的场所，而是涵盖娱乐，餐饮，教育，运动等诸多元素的综合场所。比如，儿童乐园在购物中心的兴起，就代表了购物中心的转变之一。主打体验式业态，从本质上来说也是回归了作为传统零售业的核心，如何提供人性化服务，让顾客切身感受到商品的价值，从而争取客源，留住客户，提高销售量。

　　赢商网：2015年及未来行业格局上会产生怎样的变局？

　　罗志强：进入2015年，整个商业地产的发展应该还是以扩张为主。中国市场是否已经供大于求，目前很难界定，但供应确实非常丰富。现在中国城市中已经出现了一些供大于求的迹象，一是空置率在上升，二是品牌的话语权越来越大。几年前，谈判中最重要的是租金，现在品牌的租金经常会和业绩表现挂钩，有一些知名品牌甚至可以要求开发商提供装修补贴，这在几年前都是不可能的。包括成都在内的很多中国大城市正在进入一个不说供大于求，至少是供应非常丰富的阶段。以下这几点特征会在2015年延续：核心商圈占据着最好的位置，拥有最多的人流，稳定的营业额、营业坪效，这些因素都促使核心商圈持续受到青睐。在业态中，奢侈品市场的增长会开始放缓，并开始转型，中国市场依然被看好；快时尚、时尚餐饮和儿童品牌是目前最活跃的三大业态；体验化、社交化、场所化乃大势所趋，业态的创新和丰富仍有很大探索空间。在网络电商的冲击下，零售商开始转向全渠道策略，将继续探索如何有效的结合线上线下的优势；而百货要生存，也亟待转型，购物中心化或小众化都是可行的策略。