中信地产张强：一二线商业仍有发展 资本渠道待打通

　　（赢商网北京站报道）2015商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革。针对赢商网近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访，中信地产商业管理有限公司总经理张强在总结2014年展望2015年之时，对赢商网记者表示：“目前，购物中心同质化问题尤为严重。再从商业物业的发展需求来看，未来一定要是要与资本进行对接。而那些能够打通资本渠道、拥有管理面积和持续运营能力、具有品牌特色的商业才能在未来胜出。”

中信地产商业管理有限公司总经理 张强

　　而针对不同级别城市的商业发展，张强认为：“商业相对落后的三四线城市，无论是从人口密度、还是从消费习惯上看，已经足够支撑现有的消费需求”，无论是现在还是对未来，“大家对一二线城市的商业抱有的希望更多，对北、上、广、深则会表现地更有信心”。

　　赢商网：目前，中信地产有哪些重点的商业物业开发？项目进展情况如何？

　　张强：中信商管是中信地产旗下的全资子公司，主要负责管理中信地产下属的商业地产三大业务板块，包括城市综合体、区域型商业和休闲度假商业。

　　目前，中信商管正在重点筹备的项目分别是长沙·中信新城、天津·中信新城、大连·中信海港城、成都·中信新城等项目。如今，中信地产在全国30多个城市开发房地产项目，其中商业地产整体开发量已达到数百万平方。

　　中信商管将商业地产产品细分为几大商业品牌，分别为：中信-城市广场、中信-生活汇、中信-邻里汇及中信-仙岚骊渡酒店，具有清晰的项目定位及规划；目前，正在筹备中的长沙·中信城市广场项目，中信地产将会进行持有运营，预计在2016年开业。而中信大连项目、中信天津城市广场项目，目前还处在初期设计阶段。

　　赢商网：对于未来2015年的商业地产发展形势，您有怎样的判断？同时，又有哪些忠言相告？

　　张强：其实，早在2010年，业界就对商业地产的发展前景有过预测。经历过经融危机之后的2010-2011年，一大批商业物业开发呈现井喷态势，而2015年及之后的一段时间，正是这些前期开发物业集中开业的一个节点。与此，2015年之后，商业物业运营的问题也会集中爆发。

　　因为，2015或2016年会有很多商业项目陆续开业，也有很多项目才刚刚开业一两年，都处在动荡期，这些项目未来能不能在市场中站稳都是问题。

　　而那些已经加入或即将加入商业地产大潮的企业或个人，有些人可能已经全然想好了、也做好了加入的准备，但也有大部分人不排除被动加入的可能。也就是说，有一部分企业从一开始就做好了充足的准备，坚定认为从事商业地产能够盈利；而也有很多企业在拿地之初，就面临着必须配有一定比例的商业，是不得不拿、不得不去做商业的不得已而为之。

　　此时，我想对行业做出的警醒是，对商业地产盲目乐观的企业和个人一定要理性思考、冷静对待，要对商业地产的整套“投、融、管、退”有很好认识和判断，要针对市场找好商业模式、做好项目定位。此外，还要能够提前找好融资渠道或是退出机制，这样在同时运作几个商业项目的时候，企业不至于会有大批资金质押的负担。

　　赢商网：对于一线城市、二线城市及三四线城市的商业地产发展前景，您又是如何判断的呢？

　　张强：其实，目前一线城市商业物业的饱和量已经很大了，但这些城市的消费力很强，且呈现多网点商业分布的状态，比其它城市会更有竞争力、商业价值发掘点也会更多。此外，一线城市有别于其它城市的特点还在于，它不一定非要依靠城市中心或副中心才能形成商圈，而是可以自行产生多区域商圈的格局。

　　在来说说二线城市的商业，现在也有很多企业很看重对这些城市的商业布局，比如成都、长沙等消费力较为活跃的城市。

　　我认为，虽然目前一二线城市的商业物业趋于饱和，但未来仍具有更多、更大的发展空间和增长的可能性。

　　而商业相对落后的三四线城市，目前已经基本形成了其各自的主商圈或次一级商圈，这些地区无论是从人口密度、还是从消费习惯上看，已经足够支撑现有的三四线城市的消费需求。

　　可以说，从目前商业地产的发展形势来看，大家对一二线城市的商业抱有的希望更多，对北、上、广、深会表现地更有信心赢得商业未来。

　　赢商网：商业地产人才热您有何切身感受？未来对商业地产人才的需求更多的会表现在哪些方面？

　　张强：在商业人才的问题上，每家企业都会各有不同。有的企业可能更偏向于自己培养，而有的企业则更愿意从市场上直接挖掘现成的人才。

　　以后者为例，挖现有人才可能更多的是需要解决现有商业问题。即企业手头上可能正好已经有了几个项目，需要马上能够实现开业。而到了开业的后期，项目则更注重运营，再比如万达，前期筹备太快导致后期反而出现了很多运营上的问题。

　　我个人觉得，商业人才大致分为两种，也是两个阶段转化过来的人才。第一阶段是十年前做百货的人，这些人也可以说是最早加入到购物中心的，他们对百货、尤其是对商品和品牌的理解和运营会比较强，因为他们几乎都是从最初的盯商品一点点积累起来的经验。而到了2005年之后，购物中心开始兴起，有一批专门从事购物中心的人成长起来了。

　　上述两类人才相比而言，后者少了对百货和品牌比较深入和扎实的理解，如果商业地产人才能够更加注重整体把握和运营项目，又能对品牌有相当到位的把控和认知，那就很厉害了。而这种专业程度和对整个行业从百货到购物中心的理解等等，显然不是谁浸淫商业地产两三年就能够获取到的。

　　赢商网：2014年爆发的O2O热潮在2015年会否延续？

　　张强：大数据时代已经来临。O2O之于开发商、品牌商、抑或是整个商业地产行业，都具有绝对意义。

　　虽然O2O刚开始时候被认为是对商业物业的冲击，但它已然成为一种必然趋势。现在很多企业已经清楚地意识到这种大势，都在积极地去迎合、去融合。同时，O2O也给企业提供了更多的防战空间，所以没有必要去排斥。

　　赢商网：2015年商业地产会与资本有更多的结合么？

　　张强：从商业物业的发展来看，未来一定是要做到与资本的对接。

　　对于2015年，商业物业应该更加积极地去寻找更加适合企业自身发展的资本形式。也只有这样，才能推动未来商业地产行业持续向前。

　　赢商网：2015年及此后的两三年里，您预判一下未来的商业格局会呈现怎样的变化？

　　张强：商业地产不同于住宅地产，后者可能拥有上千、上万家的企业规模，且业绩超过千亿的房企队伍更在最近两年呈现扩编的现象。

　　商业地产企业虽然不会有这么大的规模体系，但其实商业地产企业第一梯队在早些年间就已经悄然成型，而且这些企业最大的特点几乎都是与资本有了很好的结合。

　　而在2015-2016年商业物业运营难、同质化尤其明显的情况下，企业在商业地产领域的竞争就好比战国时代，之后“多头鼎立”的格局也会更加清晰。

　　未来，能够打通资本渠道、拥有管理面积和持续运营能力、具有自己品牌特色的商业才能够最终胜出。

　　【附】：张强个人履历

　　张强，现任中信地产商业管理有限公司总经理，谙熟商业地产开发、定位、招商、运营的各个流程，善于把握商业脉络，在商业地产开发管理方面拥有丰富经验和实际操作能力。

　　其拥有10余年商业地产开发与运营经验，曾在凯德商用（中国）担任商场总经理；先后在万达、龙湖总部任职；2011年初加入万科地产，担任深圳万科商业公司总经理，成功操盘万科地产深圳龙岗万科广场项目，取得巨大成功和品牌影响力。