于国疆：商业地产存量或达3.6亿平 发展节奏将趋缓

　　（赢商网北京站报道）2015年商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革！针对赢商网近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访，天洋控股集团总裁助理、天洋控股集团商业管理中心总经理于国疆指出，2015年商业地产需要的是“稳”，整个行业发展节奏会放缓。同时，他还提到到：亚太商业不动产学院学术委员会专家指出现在商业综合体存量超3亿平方米，这中间到底有多少优质资产？如果按照20%-30%的增速，到2015年，这一数据将达到3.6亿平米，商业会出现过剩的局面。”

　　此外，当记者提及商业地产面临盲目无序的建设规划、招商和运营乏力、饱受电商的空前冲击之时，于国疆却建言：“其实，三四线城市拥有很大的发展潜力。对于从事商业地产领域的企业，一是不能盲目；二是要能耐得住寂寞；三是要专注、专心和专业。”

天洋控股集团总裁助理、天洋控股集团商业管理中心总经理于国疆

　　赢商网：您对2015年商业地产的发展有什么预判？对于众多已经加入或即将加入商业地产的企业有何忠告？

　　于国疆：2015年商业地产需要的是一种“稳”，发展的节奏也会相对慢一些。其实是有规律可寻的，2014年整个房地产的严冬来临，商业地产也遭受很大的冲击，自然也会让有些开发商冷静一些。

　　从相关数据显示，截止到2014年底，全国主要城市商业综合体存量面积超过3亿平方米。这其中到底有多少优质资产，还是一个未知数。如果按照20%-30%的增速来看，2015年商业地产的存量可能达到3.6亿平方米，就会出现商业过剩。而现在商业地产也面临两大问题：不均衡和同质化。面临如此的困境，商业地产的发展会理性一些，如果供应量得到良好的控制，行业发展将会呈现上行的轨迹。

　　从事商业地产最需要的就是“专注”，对于已经或即将加入商业地产的企业，你准备好了吗？就像红军长征二万五千里，你是穿暖了，还是备足了干粮，还是做好一些的准备？我对这些企业的忠告是，一是，不能盲目开发建设；二是，不要想着商业地产能快速变现，要能耐得住寂寞；三是，一定要专注、专心和专业。

　　天洋已经做好了全面的准备。在1993年天洋以电器零售业起步，占据秦皇岛电器行业市场份额的40%，之后进入百货行业。不局限于零售行业，天洋开始进军房地产行业，以环北京为发展战略。第一个竖起天洋房地产行业大旗的项目就是燕郊天洋城，成为当地的地标性建筑。除此之外，天洋还拥有产业地产、文化产业、金融投资等。

　　赢商网：如果将城市按级分类，未来一年或一段时间里，一线、二线、三四线城市商业项目供应情况如何？这些城市的市场需求和品牌需求又是怎样的？

　　于国疆：目前，一二线城市商业地产处于饱和或者过剩阶段。数据显示，上海在2016年底前开业的项目总量预计会超过330万平方米，紧随其后的是成都的320万平方米。假如以体量为10万平方米的购物中心计算，仅这两座城市就要新增60余个购物中心。而沈阳也是商业地产过剩的重灾区，空置率能达到四成。

　　其实，发展潜力最大的反而是三四线城市，尤其是一些资源型城市，消费需求非常大，人均可支配收入也是比较高的。但是没有良好的商业体供应，商业模式还处于传统的百货公司和道路两旁的的沿街店铺。

　　现在，一些房企也发现了商机，下沉到三四线城市。但是在进入三四线城市的时候，出现盲目做大的乱象。打个比方，当地需要的是帆船，却要一味的放一艘航空母舰。当一个30多万人口的县城，再建一家二三十万的商业综合体，能行吗？首先，现有的城市资源都不能填满商业体，品牌商家对入驻三四线城市又有顾虑，所以造成招商上尴尬的局面。而理性的开发商，应建5-8万平方米的综合体就已经能满足当地需求。在招商上，引进消费者需要的、接地气的品牌。中国的消费经济已经转为以孩子为主导，一定要加入儿童等体验业态。餐饮品牌要选择一半在地方上本就知名的品牌，同时避免餐饮品类的重复。

　　赢商网：2015年商业地产人才市场会如何演变，是人才过剩还是人才紧缺？

　　于国疆：目前，商业地产真正的人才还是紧缺的，从事商业地产的人很多，但人才不多。市场上打着商业地产人才、专家旗号的人太多了，但是很多没有真材实料。真正缺少的是运营方面的人才，因为商业项目中最核心的不是招商，而是运营。

　　以天洋为例，我们拥有自己的商学院，内训与外训结合。另一方面，天洋拥有商业项目，员工、管理人员培训都会走进项目现场培训，也叫走动式培训。发现问题及时解决问题，理论与实践相结合。

　　赢商网：2014年持续爆发的O2O热潮是否会继续在2015年延续？您如何看待商业领域O2O模式？

　　于国疆：去年，很多人谈O2O就色变，不要把电商看成洪水猛兽，它不过是商业环境中新出现的一个业态，或者是一个商圈里又多了一个竞争对手而已。而新鲜的事物一定有标新立异的地方，一定会抢走部分市场份额，但这是阶段性的。

　　遗憾的是这一年，实体商业没有抓住机会。不要盲目的相信电商的销售数字，每天所有线下实体店的销售总额远远超过电商平台。王健林与马云打赌，王健林放言“2022 年，如果电商在中国零售市场份额占到 50% ，我给马云一个亿。如果没到，他还我一个亿。”

　　很多人说王健林打赌输了，也开始投资50亿做电商，其实这是在释放一个信号，线上线下一定要融合。市场繁荣的景象是离开不了实体商业的，线上的虚拟商业打不死实体商业，所以要理性的去看待。线下一定要挖掘线上的优势，达到整合和分化。其实，实体商业的发展就是整合、分化的过程，就如从零散店铺到百货，再到专业店铺，最后又回到购物中心一样。电商也把实体商业分为线上和线下，这种分化应该是短暂的。2015年一定是线上线下的融合，像万科、万达等企业，还有优衣库等品牌都在做O2O。

　　然而，如果实体商业只是自怨自艾甘愿成为电商试衣间，其实是没有本事发觉商业机遇。但这也跟联营扣点的商业模式有关，因为中间环节有太多成本增加，所以实体商业模式要变革。

　　赢商网：商业地产企业在未来会产生怎样的变化？

　　于国疆：其实，我想看到商业地产行业里的企业百花齐放，这是中国市场所需要的。现在90%的购物中心面临着同质化的问题，而真正的商业应该是一店一色，每一个购物中心都应该有独特的定位。

　　这就需要从事商业地产的企业独立思考、因地制宜、符合当地的消费需求，做到差异化错位经营。回归商业地产的本质，解决商业需求或者是消费需求，现在很多不叫商业地产，而叫地产商业

　　赢商网：资本市场方面，2015年商业地产与资本市场的集合会如何发展？

　　于国疆：资金恰恰是从事商业地产领域的企业都面临的最核心的问题。第一、要考虑资本的运作，第二、要考虑退出机制。其实，更多的商业物业也已经说明，只有持有商业地产，才能在资本市场运作地更娴熟；如果是销售型的物业，后期是做不了资本运作的。在当下，商业地产更应该学会充分利用资本平台，最终实现轻资产模式的运行。